【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 相關(guān)資料等。在此種情況下，如果雙方選擇適用示范文本第十五條第1項(xiàng)處理方式，買(mǎi)受人可以解除合同。同時(shí)，《解釋》第十五條亦規(guī)定了買(mǎi)受人的合同解除權(quán)。建議開(kāi)發(fā)商按約定將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料及時(shí)報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。在為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的過(guò)程中，一定要履行通知業(yè)主的義務(wù)，要注意保留證據(jù)，證明曾經(jīng)通知過(guò)業(yè)主辦理房產(chǎn)證，以免因?yàn)閭€(gè)別人沒(méi)有通知到而沒(méi)有在約定或法定期間內(nèi)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證?！耙环慷u(mài)”型。由于兩份合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而開(kāi)發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對(duì)人，該違約行為致使另一份合同的相對(duì)人與開(kāi)發(fā)商之間的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，該當(dāng)事人有權(quán)解除合同?！督忉尅返诎藯l對(duì)此予以了明確規(guī)定，在司法實(shí)踐中不乏這樣的案例。房屋質(zhì)量低劣型。包括商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或交付使用后經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用等情形。在上述情形下，《解釋》第十二條和第十三條規(guī)定了買(mǎi)房人有解除合同的權(quán)利。對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，在接收房屋時(shí)一定要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商提交的工程竣工驗(yàn)收合格書(shū)、工程質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)，并對(duì)交付的房屋進(jìn)行驗(yàn)收。房屋面積誤差型。《解釋》第十四條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超出3％的，買(mǎi)受人享有解除權(quán)。示范文本第五條也有與之相同的供當(dāng)事人選擇的面積差異處理方式。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)采取措施避免或減少暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的差距。這樣即使選擇該種處理方式也不會(huì)造成損失和變更價(jià)款之煩。四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的程序(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的行使《解釋》主要從實(shí)體上特別規(guī)定了解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人主張解除合同，應(yīng)當(dāng)以通知的方式告知對(duì)方，商品房買(mǎi)賣(mài)合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?？梢?jiàn)，行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒(méi)有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。?wèn)題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述法律規(guī)定所列舉的情形來(lái)審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的期限根據(jù)《合同法》第九十五條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限內(nèi)行使解除權(quán)，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。值得特別注意的是，《解釋》第十五條對(duì)開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋或買(mǎi)房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規(guī)定。在上述遲延履行的情形下，經(jīng)催告后違約當(dāng)事人在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不履行，另一方當(dāng)事人才享有合同解除權(quán)。而且，當(dāng)事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使，則會(huì)喪失解除合同的權(quán)利：如果法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，律師提醒，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，要保留好催告對(duì)方的通知手續(xù)，在三個(gè)月內(nèi)對(duì)方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時(shí)違約一方當(dāng)事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，享有解除權(quán)的一方收到催告后應(yīng)盡早通知是否解除合同，否則超過(guò)規(guī)定期限就會(huì)喪失解除權(quán)。五、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后的損害賠償合同解除后，違約一方給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的損失。其賠償范圍不僅應(yīng)包括無(wú)過(guò)錯(cuò)方積極損失的賠償，還應(yīng)當(dāng)包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實(shí)現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后的損害賠償，以下兩個(gè)問(wèn)題值得注意：(一)房屋升值部分在法律上應(yīng)作為何種損失要求出賣(mài)人賠償首先來(lái)看，可得利益是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)期望通過(guò)合同履行而獲得，由于違約行為發(fā)生而未實(shí)際發(fā)生的利益，具有未來(lái)性、期待性和現(xiàn)實(shí)性?？梢?jiàn)，此時(shí)買(mǎi)受人實(shí)際獲得的現(xiàn)實(shí)的房屋升值部分不符合可得利益的特點(diǎn)，不能作為可得利益要求出賣(mài)人賠償。再看，房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立并實(shí)際開(kāi)始履行后，房?jī)r(jià)大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買(mǎi)受人實(shí)際享有。不動(dòng)產(chǎn)需要返還時(shí)，此升值部分便在理論上從不動(dòng)產(chǎn)中分離并顯現(xiàn)出來(lái)，不應(yīng)再依附著不動(dòng)產(chǎn)返還給有過(guò)錯(cuò)的出賣(mài)人，而應(yīng)該屬于無(wú)過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買(mǎi)受人。被買(mǎi)受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣(mài)人予以賠償。當(dāng)然，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人賠償房屋的升值部分，至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立并實(shí)際履行，買(mǎi)受人已交付了大部分房款，出賣(mài)人已將房屋交付使用；商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除，房屋需返還；房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。(二)違約和欺詐懲罰性賠償《解釋》第八條和第九條規(guī)定了開(kāi)發(fā)商既構(gòu)成根本違約，又構(gòu)成欺詐的