【文章內(nèi)容簡介】 住；養(yǎng)生商業(yè)活動(dòng)交流、展示入住。 （ 2）服務(wù)內(nèi)容：提供全方位的酒店式入住服務(wù)。作為其他養(yǎng)生主題的配合單位，如養(yǎng)生團(tuán)隊(duì)接待入住，家人團(tuán)聚入住，養(yǎng)生文化交流團(tuán)隊(duì)、競技等團(tuán)體的養(yǎng)生體驗(yàn)入住等。 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院 大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 （ 1）功能類別 ：醫(yī)療服務(wù)；養(yǎng)生保健服務(wù) （ 2）服務(wù)內(nèi)容：提供日常醫(yī)療服務(wù)、日常體檢、保健服務(wù)，養(yǎng)生講座、工作人員培訓(xùn)等。 養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心 （ 1）功能類別：老年看護(hù)、護(hù)理；家政中心；精神關(guān)懷中心 （ 2）服務(wù)內(nèi)容：提供全方位的老年養(yǎng)生看護(hù)護(hù)理、日常家政服務(wù)，日常養(yǎng)生活動(dòng)開展配合。 社區(qū)商業(yè)中心 （ 1）功能類別：生活購物超市；日常生活配套；康體保健用品超市。 （ 2）服務(wù)內(nèi)容：日常生活、社區(qū)電信、郵政、洗滌等全方位生活配套服務(wù)；保健品、康體、美體用品器械銷售等。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 項(xiàng)目用地 1200 萬 ㎡ ，綜合容積率 ，總建筑面積 40萬 ㎡ ，其中養(yǎng)生俱樂部建筑面積 30000 ㎡ ，設(shè)置養(yǎng)生活動(dòng)中心、養(yǎng)生交流中心、養(yǎng)生康體中心、旅游療養(yǎng)中心；公眾福利敬老院建筑面積 14600㎡ ，房間設(shè) 280 間，床位數(shù)設(shè) 550 張（單人間 80 間，床位 80張；雙人間 100 間，床位 200 張；三人間 30 間，床位 90 張；四人間 20間，床位 80 張；六人間 10 間，床位 60 張；套房 40 間，床位 40張）；養(yǎng)生別墅和養(yǎng)生公寓建筑面積 180000 ㎡ ，養(yǎng)生度假酒店建筑面積 46000 ㎡ ，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積 420xx ㎡ ，設(shè)床位 500 張；養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心建筑面積 30000㎡ ，社區(qū)商業(yè)中心建筑面積 57400大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 ㎡ 。 項(xiàng)目運(yùn)營模式 模式核心是打造具有養(yǎng)生養(yǎng)老功能的物業(yè)、設(shè)施；針對(duì)養(yǎng)生養(yǎng)老核心功能，建立高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；輔以生態(tài)養(yǎng)生景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，共同營造出一個(gè)具有高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療健康、娛樂休閑、生活購物的高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)； 以養(yǎng)生核心理念為基礎(chǔ)打造養(yǎng)生服務(wù)體系，規(guī)劃具體服務(wù)項(xiàng)目，擬定詳盡的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； 將物業(yè)功能與養(yǎng)生具體項(xiàng)目高度匹配融合，使得物業(yè)富含養(yǎng)生文化內(nèi)涵進(jìn)行全方位的功能打造； 通過銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目服務(wù)銷售物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、入住權(quán)。 主要以會(huì)員制方式銷售養(yǎng)生會(huì)籍，銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目服務(wù)。 通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)發(fā)展會(huì)員獲取會(huì)籍。 通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生酒店入住權(quán)、使用權(quán)發(fā)展會(huì)員獲取會(huì)籍 大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 第七章 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏計(jì)劃及進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃說明 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃說明 該進(jìn)度計(jì)劃為全部工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，投資前期工作，土地取得，報(bào)批等計(jì)劃 6 個(gè)月，然后 20xx 年 7 月開工建設(shè)，進(jìn)行場地平整、建設(shè)設(shè)計(jì)、場地配套，預(yù)計(jì) 2019 年度 12 月底項(xiàng)目全部完成，共計(jì) 5 年。 安排總進(jìn)度的原則和依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度依據(jù)是本可研報(bào)告設(shè)計(jì)的工作計(jì)劃及《 河南省建筑工程工期定額 》結(jié)合本地施工企業(yè)施工水平制定。安排總進(jìn)度計(jì)劃的原則為合理、可行。 技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和施工力量進(jìn)場時(shí)間的安排 本項(xiàng)目以規(guī)劃圖作為技術(shù)設(shè)計(jì)由有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院完成。施工力量進(jìn)場時(shí)間應(yīng)于單體項(xiàng)目開工前 1 周進(jìn)場（總進(jìn)度計(jì)劃不計(jì)該時(shí)間）。 道路、供電、供水等方面的協(xié)作配合及進(jìn)度的銜接 本項(xiàng)目施工道路、水電配套以一次解決方案考慮，因此項(xiàng)目建大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 設(shè)過程中，施工道路、施工用臨時(shí)水、電供應(yīng)將不會(huì)產(chǎn)生供求矛盾。項(xiàng)目建設(shè)工期為 5 年，該進(jìn)度計(jì)劃為全部工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，投資前期工作，土地取得，報(bào)批 等計(jì)劃 6 個(gè)月，然后進(jìn)行場地平整、建筑設(shè)計(jì)、場地配套，預(yù)計(jì) 2019 年底項(xiàng)目全部完成。 項(xiàng)目開發(fā)周期 根據(jù)施工進(jìn)度安排，預(yù)計(jì) 20xx 年 7 月開工奠基，預(yù)計(jì)開發(fā)周期約為 5 年。 大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 第八章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 項(xiàng)目投資估算說明 投資估算的范圍 項(xiàng)目投資估算范圍為 大別山（新縣）太陽城 建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地 1200 畝 ， 規(guī)劃總建筑面積 40 萬 m2，包括 公眾福利護(hù)理院、養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假酒店、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院、養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心、社區(qū)商業(yè)中心 。投資估算包括項(xiàng)目范圍內(nèi)的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)，以及按國家規(guī)定必須考慮的工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。 投資估算的取值說明 土地成本： 按 3 萬元 /畝計(jì)算 。 前期 工作 費(fèi)用： 主要包括項(xiàng)目環(huán)評(píng)、可研費(fèi)；景觀、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)；地質(zhì)鉆探費(fèi)；測繪費(fèi)；監(jiān)理費(fèi)等。 建筑安裝工程費(fèi)：按照單項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)累加。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：按照單項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)累加。 配套設(shè)施費(fèi)： 包括道路 、停車位、給排水、排污、供配電、通訊、綠化等相關(guān)費(fèi)用。 根據(jù)市場現(xiàn)行經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。 大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 管理費(fèi)用：按以前期費(fèi)用、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)三項(xiàng)為基礎(chǔ)的 3%估算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 本項(xiàng)目資金按 由項(xiàng)目建設(shè)單位 自有資金 和 經(jīng)營收入再投入 考慮，不計(jì)算銀行 貸款利息。 不可預(yù)見費(fèi) （預(yù)備費(fèi)用） ：按以前期費(fèi)用、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)三項(xiàng)為基礎(chǔ)的 3%估算。 銷售費(fèi)用：按銷售收入的 4%計(jì)算。 房屋、建筑物折舊年限按 30 年計(jì)，殘值率為 0。 運(yùn)營成本：為了簡化計(jì)算，按現(xiàn)行行業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院運(yùn) 營成本 按營業(yè) 收入的 60%計(jì)算 ，養(yǎng)生度假酒店 運(yùn)營成本按營業(yè)收入的 40%計(jì)算， 養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心 、 養(yǎng)生俱樂部運(yùn)營成本按營業(yè)收入的 20%計(jì)算 。 稅費(fèi)：主要包括營業(yè)稅及附加和租賃房產(chǎn)稅，營業(yè)稅及附加按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，以收入為計(jì)稅基礎(chǔ)的 %計(jì)算；租賃房產(chǎn)稅按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，租賃收入為計(jì)稅基礎(chǔ)的 12%計(jì)算。 1 所得稅費(fèi)：按照收入的 25%計(jì)算。 項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目占地 1200 畝，總建筑面積 40 萬 平方米 ， 綜合 容積率 。根據(jù)初步擬定的方案，包括 公眾福利護(hù)理院 建筑面積 14600 平方米，養(yǎng)生俱樂部 30000 平方米， 養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓 建筑面積 300000平方米 、養(yǎng)生度假酒店 建筑面積 46000 平方米 、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院 建筑大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 面積 420xx 平方米， 養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心 建筑面積 30000 平方米， 社區(qū)商業(yè)中心 57400 平方米，園林景觀 400000 平方 方， 廣場 2 處各5000 平方米。 項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo) 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 畝 1200 2 綜合容積率 3 覆蓋率 15% 4 總建筑面積 ㎡ 400000 公眾福利護(hù)理院 ㎡ 14600 養(yǎng)生俱樂部 ㎡ 30000 養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓 ㎡ 180000 養(yǎng)生度假酒店 ㎡ 46000 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院 ㎡ 420xx 養(yǎng)生護(hù)理、服務(wù)中心 ㎡ 30000 社區(qū)商業(yè)中心 ㎡ 57400 5 園林景觀 ㎡ 400000 6 廣場兼停車位面積 ㎡ 10000 項(xiàng)目投資估算 根據(jù)測算，項(xiàng)目總投資 萬元 ，其中，土地費(fèi)用 3600萬元，占總投資的 %； 前期工程費(fèi)用 萬元 （包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測、各種政府規(guī)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施等），占總投資的 %；建安工程費(fèi) 萬元 ，占總投資的 %；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含 園林景觀） 萬元 ，占總投資的 %； 其他費(fèi)用（ 工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi) ） 萬元，占總投資的 %；管理費(fèi)用 萬元 ，占總投資的 %；銷售費(fèi)用 萬元，占總投資的 %； 不可預(yù)見費(fèi) 萬元，占總投資的 %。 大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 估算說明 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 建安造價(jià)的 % 2 水文、地質(zhì)勘查費(fèi) 總建筑面積 元 /m2 3 道路費(fèi) 建安造價(jià)的 % 4 土地平整費(fèi) 用地面積 15 元 /m2 合計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)費(fèi)用 合計(jì) 估算說明 1 供電工程 建筑面積 33 元 /m2 2 供水工程 建筑面積 12 元 /m2 3 供氣工程 4 排污工程 建筑面積 25 元 /m2 5 小區(qū)道路工程 6 路燈工程 建筑面積 10 元 /m2 7 小區(qū)綠化工程 綠化面積 150 元 /m2 8 環(huán)衛(wèi)工程 9 消防工程 建筑面積 35 元 /m2 10 弱電工程 建筑面積 15 元 /m2 合計(jì) 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 建安工程費(fèi) 金額合計(jì) 單價(jià) (元 ) 金額 1 公眾福利護(hù)理院 2 養(yǎng)生俱樂部 3 養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓 4 養(yǎng)生度假酒店 大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 5 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院 6 養(yǎng)生護(hù)理、服務(wù)中心 7 社區(qū)商業(yè)中心 合計(jì) 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資額 占總投資的 % 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費(fèi)用 % 前期工程費(fèi) % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 建筑安裝工程費(fèi) % 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 開發(fā)間接費(fèi) % 管理費(fèi)用 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 銷售費(fèi)用 % 開發(fā)期稅費(fèi) % 其他費(fèi)用 % 不可預(yù)見費(fèi) % 2 經(jīng)營資金 % 3 項(xiàng)目投入總資金 % 開發(fā)產(chǎn)品成本 % 自營資產(chǎn)投資 % 形成：房屋、建筑物 % 機(jī)器設(shè)備 % 無形資產(chǎn) % 遞延資產(chǎn) % 經(jīng)營資金 % 資金使用計(jì)劃 在建設(shè)期內(nèi)，根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和實(shí)際需要逐步投入資金。 大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 開發(fā)建設(shè)用款及長期借款計(jì)劃表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 1 2 3 4 5 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開發(fā)間接費(fèi) 7 管理費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)建設(shè)投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 自營資產(chǎn)投資用款計(jì)劃 長期借款投入計(jì)劃 (萬元 ) 1 人民幣長期借款 2 外幣長期借款 (折合人民幣 ) 項(xiàng)目收入 本項(xiàng)目 出售 養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓 產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)。 眾福利護(hù)理院由 政府負(fù)責(zé)以 成本價(jià) 通過購買服務(wù)的方式實(shí)行對(duì)失養(yǎng)性老人 供養(yǎng)，社區(qū)商業(yè)中心 實(shí)行 自身持有，招商經(jīng)營 。 養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生度假酒店 、 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院 、 養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心 均為自身持有， 自行 經(jīng)營。 養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓銷售收入 養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓 銷售均價(jià)按 6500 元 /m2 計(jì)算，銷售收入117000 萬元。 社區(qū)商業(yè)中心租賃收入 大別山太陽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 社區(qū)商業(yè)中心 建筑面積 57400 平方米，租金按每平方米 450 元 /年估算，正常年租賃收入 2583 萬元。 酒店?duì)I業(yè)收入 （ 1）客房收入 持有 養(yǎng)生度假酒店 的經(jīng)營在 2020 年 1 月開始；考慮淡旺季節(jié)影響，其中保證開業(yè)前 5 年平均入駐率 35%左右，第 6 年以后各年均保持入住率 50%； 養(yǎng)生度假酒店 房間的收費(fèi)參照國內(nèi)同類五星級(jí)酒店和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，暫定標(biāo)準(zhǔn)間和套房平均價(jià)格為每天 400 元，開業(yè)前 5 年?duì)I業(yè)收入 2520 萬元，第 6 年以后 3600 萬元。 （ 2）酒店商務(wù)會(huì)議收入 商務(wù)會(huì)議按每天接等 1 次計(jì)算，暫定每次會(huì)議消費(fèi) 20xx 元，年?duì)I業(yè)收入 72 萬元。 （ 3）餐飲收入 參照信陽市餐飲行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和新縣當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)情況，按每天接待 600 人次計(jì)算，暫定每人平均消費(fèi) 200 元，年?duì)I業(yè)收入4320 萬元。