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正文內(nèi)容

常熟市住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則(編輯修改稿)

2024-10-06 02:21 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 起施行。第二篇:住宅小區(qū)物業(yè)管理浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程學(xué)院2009/2010學(xué)年第1學(xué)期課程名稱物業(yè)管理實(shí)務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任第三篇:住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施學(xué)習(xí)、思考、創(chuàng)新園地第3季度2006年9月20日住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施一、物業(yè)管理的性質(zhì)、內(nèi)容及發(fā)展方向物業(yè)管理是以管理房、小區(qū)設(shè)施和環(huán)境,為居民提供多項(xiàng)服務(wù)的一門(mén)新型的、綜合性的服務(wù)行業(yè),其經(jīng)營(yíng)性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。它的主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是:房產(chǎn)的管理、維修、保養(yǎng);轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境美化及管理;轄區(qū)的道路養(yǎng)護(hù);通訊、供水、供電等設(shè)施的管理;轄區(qū)的消防、治安體系的建立及管理,還可以為居民提供各種信息服務(wù),開(kāi)展上門(mén)服務(wù)、夜間服務(wù)、節(jié)假日服務(wù)、特殊服務(wù)等,有條件的還可以開(kāi)辦托幼托兒、家庭教育等服務(wù)及管理??傊?、物業(yè)管理是實(shí)行全方位、“一條龍”為社區(qū)提供多功能、多項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。二、物業(yè)管理的特點(diǎn)。物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化兩大特點(diǎn)。社會(huì)化是指物業(yè)管理既抓社區(qū)的公益事業(yè),又管居民的實(shí)事;既有瑣碎的日常服務(wù),又有較高層次的管理,點(diǎn)多面廣。因此,要求物業(yè)管理首先必須得到居民的認(rèn)可、信任,具有穩(wěn)定的隊(duì)伍,熟悉每個(gè)街區(qū),每個(gè)住戶,從而更好地滿足居民的各種要求。專業(yè)化是1指所管理服務(wù)的內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng),要求管理人員業(yè)務(wù)要精通,各種專業(yè)人員要齊備,能迅速、正確地解決各種問(wèn)題,并能做到合理收費(fèi),真正為居民排憂解難,服務(wù)周到??傊?,良好的信譽(yù)是物業(yè)管理賴以生存的條件。三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)者。物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),舊的框框少,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,必須有較高的起點(diǎn),良好的運(yùn)行機(jī)制。所以,物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式必須是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。通過(guò)合法經(jīng)營(yíng),競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰,促進(jìn)它的提高與發(fā)展。由于不少地區(qū)的物業(yè)管理處在起步階段,配套的法規(guī)、政策尚未健全,管理水平不高,新建小區(qū)的物業(yè)管理,在投入使用初期,可以交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)者熟悉小區(qū)建設(shè)情況,各類(lèi)圖紙檔案齊全,與住戶已建立了一定的聯(lián)系。加上小區(qū)收尾工程、配套工程在小區(qū)基本建成后還要繼續(xù)進(jìn)行,因此,開(kāi)發(fā)者利用其雄厚的資金及其他優(yōu)勢(shì),可以更好地、更方便地為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。四、物業(yè)管理與公安及有關(guān)部門(mén)之間的關(guān)系。目前社會(huì)治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻,而公安部門(mén)的警力、經(jīng)費(fèi)又普遍不足,小區(qū)管理機(jī)構(gòu)可以在公安部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)下,組建小區(qū)的治安聯(lián)防體系,負(fù)責(zé)小區(qū)的治安管理,處理突發(fā)事件,從而有效地保證小區(qū)的安全,解除居民的后顧之憂。物業(yè)管理與供水、供電、環(huán)衛(wèi)等行業(yè)的關(guān)系,可以借鑒目前一些企業(yè)自辦家屬院的管理辦法,行業(yè)部門(mén)對(duì)小區(qū)實(shí)行總電表、總水表控制;小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理部門(mén)可以在有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下,遵照城市有關(guān)法規(guī),建立小區(qū)的各項(xiàng)體系。這樣居民辦手續(xù)、交費(fèi)、修理等就可以就近找物業(yè)管理部門(mén)解決;而一些專業(yè)性較強(qiáng)的行業(yè),可以采用合作經(jīng)營(yíng)的辦法來(lái)經(jīng)營(yíng)??傊飿I(yè)管理的實(shí)施可以使目前的條、塊管理,變?yōu)榫C合性管理與服務(wù),可以說(shuō),物業(yè)管理是聯(lián)系小區(qū)與各部門(mén)的橋梁、紐帶。五、發(fā)展物業(yè)管理的外部環(huán)境。物業(yè)管理是一個(gè)新興的、建設(shè)現(xiàn)代化城市必不可少的行業(yè)。它的問(wèn)世、發(fā)展需要眾多的外部條件:首先必須得到人們的認(rèn)識(shí)、了解。要加強(qiáng)輿論的宣傳,引導(dǎo)全社會(huì)和更多的人能全面、正確地認(rèn)識(shí)它、利用它。第二,目前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚未完全形成,在新舊體制交替下,各種關(guān)系較為復(fù)雜,要使物業(yè)管理能迅速發(fā)展,就必須理順各種關(guān)系,使職能、職責(zé)、分工明確,減少管理層次,促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。第三,盡快建立物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)及收費(fèi)、納稅辦法,使物業(yè)管理有章可循、有法可依,從而使物業(yè)管理能走上規(guī)范化、法制化的軌道。第四篇:住宅小區(qū)的物業(yè)管理住宅小區(qū)的物業(yè)管理城市居民的居住生活聚居地稱為居住區(qū)。居住區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模、以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的,為城市干道所分割或自然界限所包圍的相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)一個(gè)完整的居住區(qū)由若干小區(qū)組成。同樣,一個(gè)完整的居住小區(qū)由若干居住組團(tuán)組成。每一個(gè)級(jí)別均需配套建設(shè)相應(yīng)數(shù)量和級(jí)別的公共服務(wù)設(shè)施。對(duì)達(dá)到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團(tuán))。一、住宅小區(qū)的功能從物業(yè)管理的角度來(lái)看,住宅小區(qū)是一個(gè)集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)功能于一體的社會(huì)的縮影。1.居住功能。這是住宅小區(qū)最基礎(chǔ)的功能。根據(jù)居民的不同需要,提供各種類(lèi)型的住宅,如多種類(lèi)型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中,最重要的是它能夠提供人們休息的場(chǎng)地和環(huán)境,其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交際等功能。2.服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)而來(lái)的,即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目、多層次的服務(wù)。包括:教衛(wèi)系統(tǒng),如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門(mén)診、保健站、防疫站等;商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng),如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場(chǎng)等;文化、體育、娛樂(lè)服務(wù)系統(tǒng),如圖書(shū)館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等;其他服務(wù)系統(tǒng),如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。3.經(jīng)濟(jì)功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。交換功能包括物業(yè)自身的交換,即開(kāi)展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)和小區(qū)管理勞務(wù)的交換,即業(yè)主通過(guò)合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費(fèi)功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化,住宅小區(qū)中的住宅將不斷的商品化,并進(jìn)行商業(yè)化的管理。包括住宅在購(gòu)、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)?,住用人將逐漸加大對(duì)居住消費(fèi)的投入。4.社會(huì)功能。住宅小區(qū)的主體是居民,居民的活動(dòng)是社會(huì)活動(dòng),聚集在住宅小區(qū)的各種社會(huì)實(shí)體,如行政治安機(jī)關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托,共同為居民服務(wù),發(fā)揮各自的功能。這些實(shí)體之間、實(shí)體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會(huì)關(guān)系、人際關(guān)系,形成了一個(gè)社會(huì)網(wǎng)絡(luò),相互影響和相互制約。二、住宅小區(qū)的特點(diǎn)住宅小區(qū)相對(duì)于一般單體住宅或單幢住宅樓來(lái)說(shuō),由于其是小區(qū),更注重物業(yè)的整體性、相關(guān)性。住宅小區(qū),尤其是新建住宅小區(qū)有以下特點(diǎn):1.統(tǒng)一規(guī)劃,綜合開(kāi)發(fā)。由于城市建設(shè)的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高,住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”原則的指導(dǎo)下,全國(guó)廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)的新型住宅區(qū)成片地興建起來(lái)。這些新建住宅小區(qū),規(guī)劃布局合理,配套設(shè)施日益完善,改變了過(guò)去單一的、分散的結(jié)構(gòu)和功能,向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體,配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲(chǔ)蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂(lè)、庭院綠化等配套設(shè)施,組成一個(gè)功能齊全的居民生活小區(qū)。這就要求區(qū)內(nèi)各類(lèi)建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào),有機(jī)結(jié)合。由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)。2.規(guī)模大,功能全。新建居民住宅小區(qū)多為多層、多棟樓體建筑群,少的幾萬(wàn)平方米,多的十幾萬(wàn)甚至百余萬(wàn)平方米。如我們所管轄的銀河綠苑物業(yè)小區(qū),總占地面積500畝,建筑面積50萬(wàn)平方米是我市乃至全省數(shù)一數(shù)二的超大社區(qū),近4000戶居民,綠化面積40℅,集地下停車(chē)場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)等一應(yīng)俱全。超級(jí)市場(chǎng)、體育場(chǎng)、健身房、醫(yī)院等等,居民達(dá)3萬(wàn)人。小區(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、御嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處;而且是學(xué)習(xí)、工作、教育、科研的重要園地;還是休閑、娛樂(lè)、文化、體育活動(dòng)的樂(lè)園;也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購(gòu)物、飲食、生活服務(wù)的場(chǎng)所;更是社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。住宅小區(qū)的多功能性,給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來(lái)了很大的難度。3.房屋結(jié)構(gòu)整體化,配套設(shè)施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi),多座
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