【文章內(nèi)容簡介】 起施行。第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程學(xué)院2009/2010學(xué)年第1學(xué)期課程名稱物業(yè)管理實務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理的實施學(xué)習(xí)、思考、創(chuàng)新園地第3季度2006年9月20日住宅小區(qū)物業(yè)管理的實施一、物業(yè)管理的性質(zhì)、內(nèi)容及發(fā)展方向物業(yè)管理是以管理房、小區(qū)設(shè)施和環(huán)境，為居民提供多項服務(wù)的一門新型的、綜合性的服務(wù)行業(yè)，其經(jīng)營性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。它的主要經(jīng)營內(nèi)容是：房產(chǎn)的管理、維修、保養(yǎng)；轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境美化及管理；轄區(qū)的道路養(yǎng)護(hù)；通訊、供水、供電等設(shè)施的管理；轄區(qū)的消防、治安體系的建立及管理，還可以為居民提供各種信息服務(wù)，開展上門服務(wù)、夜間服務(wù)、節(jié)假日服務(wù)、特殊服務(wù)等，有條件的還可以開辦托幼托兒、家庭教育等服務(wù)及管理。總之、物業(yè)管理是實行全方位、“一條龍”為社區(qū)提供多功能、多項目的優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。二、物業(yè)管理的特點。物業(yè)管理具有社會化、專業(yè)化兩大特點。社會化是指物業(yè)管理既抓社區(qū)的公益事業(yè)，又管居民的實事；既有瑣碎的日常服務(wù)，又有較高層次的管理，點多面廣。因此，要求物業(yè)管理首先必須得到居民的認(rèn)可、信任，具有穩(wěn)定的隊伍，熟悉每個街區(qū)，每個住戶，從而更好地滿足居民的各種要求。專業(yè)化是１指所管理服務(wù)的內(nèi)容專業(yè)性較強，要求管理人員業(yè)務(wù)要精通，各種專業(yè)人員要齊備，能迅速、正確地解決各種問題，并能做到合理收費，真正為居民排憂解難，服務(wù)周到?？傊?，良好的信譽是物業(yè)管理賴以生存的條件。三、物業(yè)管理的經(jīng)營模式及經(jīng)營者。物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，舊的框框少，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，必須有較高的起點，良好的運行機制。所以，物業(yè)管理的經(jīng)營模式必須是獨立經(jīng)營、自負(fù)盈虧。通過合法經(jīng)營，競爭優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)它的提高與發(fā)展。由于不少地區(qū)的物業(yè)管理處在起步階段，配套的法規(guī)、政策尚未健全，管理水平不高，新建小區(qū)的物業(yè)管理，在投入使用初期，可以交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營。因為開發(fā)者熟悉小區(qū)建設(shè)情況，各類圖紙檔案齊全，與住戶已建立了一定的聯(lián)系。加上小區(qū)收尾工程、配套工程在小區(qū)基本建成后還要繼續(xù)進(jìn)行，因此，開發(fā)者利用其雄厚的資金及其他優(yōu)勢，可以更好地、更方便地為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。四、物業(yè)管理與公安及有關(guān)部門之間的關(guān)系。目前社會治安形勢比較嚴(yán)峻，而公安部門的警力、經(jīng)費又普遍不足，小區(qū)管理機構(gòu)可以在公安部門的領(lǐng)導(dǎo)下，組建小區(qū)的治安聯(lián)防體系，負(fù)責(zé)小區(qū)的治安管理，處理突發(fā)事件，從而有效地保證小區(qū)的安全，解除居民的后顧之憂。物業(yè)管理與供水、供電、環(huán)衛(wèi)等行業(yè)的關(guān)系，可以借鑒目前一些企業(yè)自辦家屬院的管理辦法，行業(yè)部門對小區(qū)實行總電表、總水表控制；小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理部門可以在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，遵照城市有關(guān)法規(guī)，建立小區(qū)的各項體系。這樣居民辦手續(xù)、交費、修理等就可以就近找物業(yè)管理部門解決；而一些專業(yè)性較強的行業(yè)，可以采用合作經(jīng)營的辦法來經(jīng)營?？傊?，物業(yè)管理的實施可以使目前的條、塊管理，變?yōu)榫C合性管理與服務(wù)，可以說，物業(yè)管理是聯(lián)系小區(qū)與各部門的橋梁、紐帶。五、發(fā)展物業(yè)管理的外部環(huán)境。物業(yè)管理是一個新興的、建設(shè)現(xiàn)代化城市必不可少的行業(yè)。它的問世、發(fā)展需要眾多的外部條件：首先必須得到人們的認(rèn)識、了解。要加強輿論的宣傳，引導(dǎo)全社會和更多的人能全面、正確地認(rèn)識它、利用它。第二，目前社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制尚未完全形成，在新舊體制交替下，各種關(guān)系較為復(fù)雜，要使物業(yè)管理能迅速發(fā)展，就必須理順各種關(guān)系，使職能、職責(zé)、分工明確，減少管理層次，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。第三，盡快建立物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)及收費、納稅辦法，使物業(yè)管理有章可循、有法可依，從而使物業(yè)管理能走上規(guī)范化、法制化的軌道。第四篇：住宅小區(qū)的物業(yè)管理住宅小區(qū)的物業(yè)管理城市居民的居住生活聚居地稱為居住區(qū)。居住區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模、以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道所分割或自然界限所包圍的相對獨立的區(qū)域。在規(guī)劃設(shè)計中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級一個完整的居住區(qū)由若干小區(qū)組成。同樣，一個完整的居住小區(qū)由若干居住組團(tuán)組成。每一個級別均需配套建設(shè)相應(yīng)數(shù)量和級別的公共服務(wù)設(shè)施。對達(dá)到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)）。一、住宅小區(qū)的功能從物業(yè)管理的角度來看，住宅小區(qū)是一個集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會功能于一體的社會的縮影。1．居住功能。這是住宅小區(qū)最基礎(chǔ)的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場地和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂、交際等功能。2．服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項目、多層次的服務(wù)。包括：教衛(wèi)系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。3．經(jīng)濟(jì)功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)和小區(qū)管理勞務(wù)的交換，即業(yè)主通過合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷的商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的管理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)?，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。4．社會功能。住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區(qū)的各種社會實體，如行政治安機關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個社會網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約。二、住宅小區(qū)的特點住宅小區(qū)相對于一般單體住宅或單幢住宅樓來說，由于其是小區(qū)，更注重物業(yè)的整體性、相關(guān)性。住宅小區(qū)，尤其是新建住宅小區(qū)有以下特點：1．統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)。由于城市建設(shè)的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則的指導(dǎo)下，全國廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的新型住宅區(qū)成片地興建起來。這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變了過去單一的、分散的結(jié)構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂、庭院綠化等配套設(shè)施，組成一個功能齊全的居民生活小區(qū)。這就要求區(qū)內(nèi)各類建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機結(jié)合。由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費。2．規(guī)模大，功能全。新建居民住宅小區(qū)多為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余萬平方米。如我們所管轄的銀河綠苑物業(yè)小區(qū)，總占地面積500畝，建筑面積50萬平方米是我市乃至全省數(shù)一數(shù)二的超大社區(qū)，近4000戶居民，綠化面積40℅，集地下停車場、籃球場、網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)等一應(yīng)俱全。超級市場、體育場、健身房、醫(yī)院等等，居民達(dá)3萬人。小區(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、御嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學(xué)習(xí)、工作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購物、飲食、生活服務(wù)的場所；更是社會主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。住宅小區(qū)的多功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。3．房屋結(jié)構(gòu)整體化，配套設(shè)施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi)，多座