【文章內容簡介】 ，實在不行就只好一家一家走了，看裝修情況和有無生活痕（如有無空調和晾曬衣服等）跡來判斷，然后大概估算入住比例。 三、踩盤時需注意的方面 明確人員、主要目的和最佳時間 地產圈里踩盤最多的可能就是研究部/市場部的人，其它的諸如策劃部、銷售部等人則相對較少，也就說目的決定踩盤人的人選，不可把全部的工作都委托給市調組成員。 很多時候市調的人對踩盤的主要目的很迷茫，不知道以什么為重點。如有些資料完全可以不通過售樓處獲得。要是僅僅是為了收集樓盤建設數據和查看工程進度去的，你只需要索要資料和去工地實際的轉一圈既可以。如果要了解售樓的進度以及售樓部人員的素質，那就應該和售樓人員進行交流。 不要選擇這幾個時段：一是上午9點以前不要去，因為此時大多很多銷售人員要打掃衛(wèi)生和開每天的清晨例會；二是中午午休和就餐的時間不要去，這個時間段銷售人員最疲憊狀態(tài)全無；三是下午5：30點以后不要去，這個時間段銷售要么填寫當天各種的分析報表，要么這時就要開始培訓或者開每天情況分析例會。還有最好不耽誤銷售人員接客戶的機會?？傊獙W會換位思考，不要給人家找麻煩。 確定踩盤身份踩盤時候的身份不同，往往了解的信息也有所不同，首先先弄清楚是要假扮客戶還是直接標明同行的身份。 一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人顯得比較像買房子的，還可以相互配合。在去先產個之前最好能先打個電話定位一個銷售人員，到現(xiàn)場直接找他，這樣效果不錯。如果你要調研高檔樓盤盡量不要做公交車去，也不要穿著幾十元的廉價服裝，最好公司派專職司機拉市調人員去踩盤。如此不一而足，說道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特征、消費習慣、言談舉止相吻合。 如果是直接說自己是踩盤的，在房地產發(fā)展比較成熟的區(qū)域大多情況下還是能被接受的，但在房地產發(fā)展欠發(fā)達地區(qū)，可就不怎么有效了。怎么樣才能讓對方甘心把信息告訴你呢。首先讓對方知道你的價值，價值就在于你掌握了一個城市的樓盤信息。要好好的利用這一點，所以從某種意義上來說你是去換資料，而不是去要資料。如果你具備分析能力，在談話中對其市場體現(xiàn)出你專業(yè)的一面，你很有可能成為銷售人員的朋友。經常保持聯(lián)系可以讓你在以后的市調中阻力更小。 準備好踩盤設備和交通工具為了獲得足夠份量的信息，市調人員需要進行了全方位的武裝，為了防止和銷售人員經過長時間的交流后無法記住全部的信息，可能要配備微型錄音筆；為了便于存儲有價值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機（如果要記錄樓盤的工地現(xiàn)場狀況和樓盤實景，可以攜帶微型數碼相機，記住是微型的不是大型的數碼相機）；為了便于攜帶很多資料一定要帶個可以把你要收集的資料全放進去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書四處“亂竄”。 不要認為踩盤是個很煩瑣很沒意義的工作，也不要覺得踩盤調查不到什么東西也學不到什么東西。其實踩盤也是個很有技術含量的工作，正真把踩盤做好了對自己的幫助還是很大的： 得到的信息含金量較高； 對市場的認識更加敏銳； 可以建立行業(yè)內的關系網，關系的作用在這里就不必多做說明。 踩盤技巧 剛剛入行房地產，踩盤是必不可少的。我總是直接去售樓處，報出自己是哪個樓盤的，然后說明來意，但是往往遇到的情況都是人家一看你不是來買房的，聽了受益許多，拿出來大家一起分享哈。 第一，在踩盤之前可以從網絡、報紙、宣傳單、電話等途徑初步了解項目的一些情況。一般會了解到項目開盤時間、戶型、面積以及一些賣點之類的基本信息。 第二，提前打個電話預約一下，留下置業(yè)顧問的姓名，這樣可以增加可信度，簡單詢問以后就可以過去看房了，這一通電話可以獲取一些價格方面的信息，比如均價、最低價或者某個樓層的具體價格之類的。 第三，在約定的時間之前到達現(xiàn)場觀察一段時間，一般售樓處都會設在現(xiàn)場，看看工程進度和現(xiàn)場的情況，通過一段時間對售樓處客戶量的觀察進行銷售狀況分析。 第四，走進售樓處，直接要求該位置業(yè)顧問接待，這樣就可以直接切入主題，不會被懷疑。當然了，事先要想好自己的職業(yè)、收入之類的，最好是說一家自己比較熟悉的公司和行業(yè)，以增加可信度。 第五，在現(xiàn)場問的不能太多，看好價格、樓層、戶型、面積以后，立刻要求去看房，要對房子更感興趣一些才行，在看房的路上以及看房的過程中穿插問一些其他的問題，當然不要問的太專業(yè)，要引導置業(yè)顧問講。 第一部分：踩盤者的潛規(guī)則 到售樓處踩盤就是為了搜集情報和增長見識和做到“知彼知己，百戰(zhàn)不殆” 我想很多人都有踩盤的經歷，踩盤是良心和自尊心雙重考驗的事情，每次踩盤感受可能都不同，同行去看同行的盤子，說白了就是為了搜集情報和增長見識。但是被搜集的人就說了，我憑什么讓你知道我的方法或者手段（雖然這些東西沒有多少創(chuàng)新，但是還是人家的勞動成果），這種想法也是無可厚非的。但是行業(yè)要發(fā)展，個人要進步，沒有交流怎么辦，我想去踩盤也是一種交流。作為地產策劃人，跑盤是必修課，尤其是有規(guī)模實力的地產中介公司對此要求尤為嚴格。代理公司到異地代理項目，項目負責人都會和銷售人員一起踩盤，其實在前期作業(yè)的時候該得到的各個樓盤情況大都掌握，為什么還還要踩呢。原因無他，只是想了解各樓盤的銷售實力。同時也想讓我的銷售人員向同行學習， 所謂“耳聽為虛，眼見為實”。不了解競爭對手的市場定位、產品特色、促銷手段、價格定位又如何能夠讓自己的產品比競爭對手更吸引消費者。 明確踩盤人、踩盤方向和踩盤的最佳時間 地產圈里踩盤最多的可能就是市調部/市場部的人，其它的諸如策劃部、銷售部、公司老總等人則相對較少，也就說目的決定踩盤人的人選，不可把全部的工作都委托給市調組成員。 很多時候市調的人對踩盤的方向很迷茫，有些資料完全可以不通過售樓處獲得。要是僅僅是為了收集樓盤建設數據和查看工程進度去的，你只需要索要資料和去工地實際的轉一圈既可以。如果要了解售樓的進度以及售樓部人員的素質，那就應該和售樓人員進行交流，當然這種交流可以是公開的，也可以是隱蔽的，這里有兩個原則，一是根據情況選擇公開和隱蔽；另一個就是需要個人素質在起作用，不要刺探一些不應問得問題，僅問常規(guī)性的問題，信息變成情報不是在收集階段，而應是在大量信息被整理、分析之后得出。 到售樓處有幾個時間段要避開：一是上午9點以前不要去，因為此時大多很多銷售人員要打掃衛(wèi)生和開每天的清晨例會；二是中午午休和就餐的時間不要去，這個時間段銷售人員最疲憊狀態(tài)全無，此時去無異于找臉色看；三是下午5：30點以后不要去，這個時間段銷售要么填寫當天各種的分析報表，要么這時就要開始培訓或者開每天情況分析例會。只要避開上述三個時間段，在銷售人員清閑的時間，不和人家接待客戶的主要時間沖突的情況下，你就會了解很多情況。 以什么的身份和借口交談會最佳。 明著去或暗著來結果會是什么。表不表明身份其實它涉及行業(yè)銷售水準，個人心態(tài)和處世態(tài)度，以及個人修養(yǎng)，真正需要的資料不會輕而易舉得到的，要靠經驗去估，、假扮客戶 踩盤人假扮客戶大都出于這樣一種假設。“我把自己當成一個準客戶，即使接待員看出你是踩盤的，只要你不說，他總是會抱有一絲的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也沒了?！逼鋵嵏愕拇蠹叶几鷉bi是的很可悲，這樣做通常傷害最大的是銷售人員，大家都知道實行傭金制的公司一般實行的是輪流接待客戶制，一輪過當天可能就再也沒有機會接待客戶了。一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人既可以相互配合又能夠不引起很多事故。 、直接標明同行的身份 一般情況下我們明示身份，在深圳等房地產發(fā)展比較成熟的區(qū)域大多情況下還是能得到優(yōu)待的，同行之間的理解和幫助多過了猜疑和不滿，但是總有那么幾次意外；而在房地產發(fā)展欠發(fā)達地區(qū)，多數跑盤人都會有不被同行善待的記憶。當然了亮身份也有例外情況比如：你在被踩盤的項目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找個借口以閑聊或學習的口吻了解情況（比如我認識