【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 面積 方 米 ,環(huán)比增漲了%。 4 月份供應(yīng)量基本接近新政前 35 萬(wàn)平 方 米的水平 。 4 月通宵排隊(duì) ,日光盤等再次回到人們視線 。 當(dāng)月推出樓盤整體銷售率達(dá)到 %,同比環(huán)比提高 和 個(gè)百分點(diǎn) ,也是近三個(gè)月銷售率首次突破 60%。 3)房?jī)r(jià)上漲 、 均價(jià)超七千 21 本月開(kāi)盤樓盤折后均價(jià)為 /平米 ,同比 、 環(huán)比上漲 %和 %.本月整體均價(jià)的上漲主要是 :高價(jià)位項(xiàng)目入市增多 ,價(jià)格區(qū)間在 8001 元 /平米以上的 房源供應(yīng)量最大達(dá) 1326 套 ， 紅灣公路 5月 1日通車的利好 帶動(dòng)沿線的昌北 、新建 、 灣里板塊樓盤價(jià)格上漲 ,環(huán)比上漲均在 5%以上 。 灣里區(qū)域市場(chǎng)分析 1） 土地市場(chǎng) 灣區(qū)近期 成交土地一覽表 地塊 編號(hào) 地址 土地 性質(zhì) 容積率 面積 （畝） 成交單價(jià) 萬(wàn)元 /畝 樓面地價(jià) （元 /M2） 競(jìng)得人 成交 時(shí)間 JDG1012 翠巖路 55 號(hào) 居住、 商業(yè) 76 江西利雅實(shí)業(yè)投資有限公司 10 年 11 月 JDP1049 長(zhǎng)春湖景區(qū)南側(cè)、規(guī)劃王家路北側(cè) 居住、旅館 1 116． 83 58 869． 92 江西省灣里長(zhǎng)春湖景房地產(chǎn)有限公司 10 年 12 月 JDP1052 磨盤山南路（原江西防爆電機(jī)廠） 居住、商業(yè) 55 687． 50 南昌市田資置業(yè)有限公司 11 年 1 月 22 南昌市政府因打造灣里區(qū)及梅嶺國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)，大力開(kāi)發(fā)旅游資源，對(duì)區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)加以嚴(yán)格控制，基本停止新的住宅用地供應(yīng)，去年底及今年 1月份灣里出讓的三塊土地都是之前已與政府達(dá)成出讓協(xié)議的用地。 2）區(qū)域成交情況 從上圖數(shù)據(jù)可以看出， 灣里 區(qū)成交量從去年下半年到今年 1月份一直保持著穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，直到今年 2 月 份受限購(gòu)及春節(jié)效應(yīng)影響大幅下跌至 萬(wàn)平方米，但 3 月份開(kāi)始成交量開(kāi)始回升， 4 月份更是達(dá)到 萬(wàn)平方米。 超過(guò)去年底 萬(wàn)平方米的水平。 而區(qū)域房?jī)r(jià)總體比較平穩(wěn)，在 3000 元每 /平米 左右，但從 3月份后受市場(chǎng)回暖及紅灣公路 5月通車消息利好， 4月份區(qū)域均價(jià)已接近3500 元 /平米 。 周邊個(gè)案動(dòng)態(tài)： 23 ? 九洲伊云郡 項(xiàng)目位于幸福路 248 號(hào) ，占地約 120 畝，物業(yè)類型有多層、小高層、 酒店式公寓、 沿街商業(yè)， 主力面積以 90 ㎡左右的二房和 30 至 60 ㎡左右小戶型 公寓為主。 3月份持續(xù)保持著每月 40 多 套的 銷 售 速度， 4 月份更是達(dá)到 70 套 ,目前 少量尾盤銷售 。 4 月整體 實(shí)際成交均價(jià) 約 3300 元 /㎡ ， 5 月多層、小高層報(bào)價(jià)4300 元 /㎡ ， 多層當(dāng)中部分小面積酒店式公寓報(bào)價(jià) 4000/㎡ ， 沿街商業(yè)暫未推出 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于灣里招賢鎮(zhèn)中心位置，靠近區(qū)政府，生活 配套成熟 。 項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目建筑品質(zhì)不高，建筑立面及小區(qū)環(huán)境較一般。 ? 永惠漫谷 項(xiàng)目位于招賢大道 555 號(hào) , 占地 20萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平米 ， 物業(yè)類型有多層、小高層、酒店式公寓和聯(lián)排別墅 ,目前在售 房源為 30 到 70 ㎡ 的酒店式公寓 ,因價(jià)位偏高 , 4 月份每月只 有 2 套左右的成交 ,4 月 實(shí)際成交均價(jià)約 4200 元 /㎡ 。 5 月 份酒店式公寓報(bào)價(jià) 1 號(hào)樓 4200 元 /㎡ ， 2號(hào)樓 4700 元 /㎡ 。前期多層小高層已售完，下批房源及別墅和商業(yè)暫未推出。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目依山而建 ，小區(qū)自然環(huán)境好。 項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目目前入口進(jìn)出道路較小，道路兩邊環(huán)境欠佳 。 24 ? 乾茂宮園 項(xiàng)目位于磨盤山南路 69 號(hào) ,占地約 110 畝， 物業(yè)類型為多層和少量聯(lián)排 、雙拼 別墅 ,目前在售主力房型為 90㎡左右的 二房。今年 3月份之前銷售速度較漫 ,每月 2 套 左右 的銷售 速 ,4 月份隨著市場(chǎng)回暖成交 30 多套 ,目前只有少量尾盤在售 。 4月 公寓 實(shí)際成交均價(jià) 約 3600 元 /㎡ ,5月多層報(bào)價(jià) 3600 元 /㎡ ， 在售 少 量 聯(lián)排 報(bào)價(jià) 7500元 /㎡ ， 雙拼 別墅 均價(jià)約 12020元 /㎡ ，沿街商業(yè)暫未推出。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目建在山坡上，小區(qū)自然環(huán)境好。區(qū)域內(nèi)唯一中式徽派風(fēng)格建筑。 項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊道路兩邊環(huán)境較差。 ? 保利半山國(guó)際 項(xiàng)目位于紅灣大道 66號(hào) ,總建筑面積約 100 萬(wàn)平方米， 物業(yè)類型以聯(lián)排、雙拼為主 ,預(yù)計(jì) 6月份開(kāi)盤 ,目前報(bào)價(jià) 聯(lián)排 12020 元 /㎡ ，雙拼 14000 元 /㎡ 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目離市區(qū)更近； 小區(qū) 具規(guī)模性，內(nèi)規(guī)劃有五星級(jí)酒店、高爾規(guī)球場(chǎng)，社區(qū) 檔次較高 ；央企品 牌開(kāi)發(fā)商，其品牌受當(dāng)?shù)乜蛻粽J(rèn)可。 項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊缺乏生活配套設(shè)施。 25 三 、項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì) 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 自然環(huán)境： 本 案 位于灣里區(qū) 核心地段，氣候溫和， 自然環(huán)境優(yōu)美，適宜人居； 旅游資源： 南 昌市將對(duì)灣里區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大投入，支持灣里區(qū)建設(shè)旅游環(huán)行公路，并對(duì)梅嶺風(fēng)景名勝區(qū)旅游環(huán)行景觀公路進(jìn)行拓寬改造，促進(jìn)梅嶺風(fēng)景區(qū)整體開(kāi)發(fā)； 人文底蘊(yùn)： 自 南宋到明清以來(lái)， 灣里 區(qū)域人文底蘊(yùn)深厚， 是中國(guó)古典音律和舞蹈的發(fā)祥地、也是道教凈明派和道教一脈 —— 德教的發(fā)祥地。岳飛、王安石、歐陽(yáng)修等 230 多位歷史名人曾到此游歷，留 下名詩(shī)佳作 480 多篇。洪崖丹井、西山積翠、銅源三群、神龍?jiān)茻煾菤v代名人墨客吟誦不已的絕佳景致。 具有相當(dāng)?shù)臍v史人文價(jià)值； 品牌優(yōu)勢(shì)： 本案的產(chǎn)品定位是灣里區(qū)精品樓盤，在消費(fèi)者心目中能夠形成相當(dāng)?shù)挠绊懥?，有?shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)加入本案，將大大提高本項(xiàng)目的知名度； 項(xiàng)目機(jī)會(huì)： 交通 環(huán)境： 紅灣公路 5 月份通車 ， 至市區(qū)只需 15 分鐘 ,云灣公路改造工程 將在 8月完工，區(qū)域交通條件的提升將利于本項(xiàng)目導(dǎo)入更多客源，也利于項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。 市民意識(shí)： 南昌市民對(duì) 灣里城區(qū) 的印象正在改變，對(duì) 灣里 的接受程度正在逐步提升， 灣里作為休閑、旅游 風(fēng)景區(qū)的發(fā)展空間巨大 ； 發(fā)展?jié)摿Γ?灣里已被南昌定位為城市后花園和休閑新城 ,目前已有保利等知名地產(chǎn)商進(jìn)駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?3月 6日南昌市政公用投資控股集團(tuán)與灣里區(qū)簽約，共同投資 50 億對(duì)梅嶺風(fēng)景區(qū)進(jìn)行旅游綜合開(kāi)發(fā)，打造江西省都市旅游新名片， 灣里區(qū)域形象及價(jià)值將進(jìn)一步提升。 項(xiàng)目 劣勢(shì) 區(qū)域形象： 灣里區(qū)城市基礎(chǔ)建設(shè)落后，整體建筑品位低， 城區(qū) 建筑物陳舊（七、八十年代），缺少規(guī)劃性，住宅區(qū)缺少物業(yè)管理； 交通 環(huán)境： 灣里區(qū)交通條件有待改善，進(jìn)出梅嶺鎮(zhèn)的道路尚待拓寬 。 區(qū)域購(gòu)買力： 灣里區(qū) 域 消費(fèi)群體的購(gòu)買 力不是太強(qiáng)，主力客戶群以南昌市區(qū)為主。 26 綜述 近幾年灣里區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，主要樓盤主打品牌均為旅游、度假、養(yǎng)身主題。小戶型住宅、花園洋房、產(chǎn)權(quán)式公寓成為主要戶型選擇。梅嶺度假型產(chǎn)品已初具規(guī)模。從康都到恒茂，梅嶺度假型 產(chǎn)品越做越精，越做越好 ， 保利的進(jìn)駐使也使更多人關(guān)注灣里，灣里的區(qū)域形象及價(jià)值得到 進(jìn)一步 提升 。 灣里區(qū)作為南昌市區(qū)的后花園， 有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)， 旅游度假市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿艽?，發(fā)展前景很好， 灣里區(qū)將成為南昌市富人居住區(qū)，而梅嶺將成為富人區(qū)中的頂級(jí)居住地。 紅灣公路的通車將使灣里區(qū)的項(xiàng)目除了度假功能之 外，也具備了作為第一居所的功能，這將使灣里區(qū)的居住及生活氛圍更濃。 四 、 本項(xiàng)目 主力客戶群定位 目標(biāo)客戶定位 ⑴ 、按區(qū)域分 第一目標(biāo)：南昌市 區(qū) ； 第二目標(biāo)：外地來(lái)南昌市經(jīng)商、辦廠以及投資人士。 ⑵ 、按職業(yè)分 第一目標(biāo)：銀行、證券、電信、電力等效益較好單位，傳媒、廣告、 IT 行業(yè)、律師、教師、醫(yī)務(wù)人員等高學(xué)歷人士； 第二目標(biāo)：中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)主，大中型企業(yè)管理者、技術(shù)骨干； 第三目標(biāo)：政府部門機(jī)關(guān)單位公務(wù)員、教師； ⑶ 、按購(gòu) 房目的分 第一目標(biāo)：度假、休閑、休養(yǎng) 需求； 第二目標(biāo)： 首次置業(yè)及改善置業(yè)的剛性需求； 第三目標(biāo)： 投資需求 ⑷ 、按年齡段分 第一目標(biāo)： 40— 49 歲； 第二目標(biāo)： 25— 35 歲； 第三目標(biāo)： 35— 40 歲； ⑸ 、按家庭結(jié)構(gòu)分 27 第一目標(biāo)：三口之家； 第二目標(biāo)：?jiǎn)紊戆最I(lǐng)； 第三目標(biāo)：兩人世界； 目標(biāo)客戶群描述 ⑴ 、第一客戶群 他們收入較為穩(wěn)定，多為高工薪階層，手頭上的錢有余；基本上屬于這個(gè)城市和社會(huì)的中上階層；他們?cè)谑聵I(yè)上有所 成就，家住南昌，上班在南昌市；多為第二次置業(yè)。到灣里來(lái)買房， 以便節(jié)假日、星期日到灣里來(lái)休息度假； 人過(guò)中年，想得最多的還是子女和養(yǎng)老問(wèn)題，南昌的房讓給子女，老兩口子到灣里養(yǎng)老，優(yōu)美的 環(huán)境有利于身體健康。 ⑵ 、第二客戶群描述 他們 在南昌有著穩(wěn)定的收入，想改善居住條件，但資金有限，隨著市政規(guī)劃及灣里房地產(chǎn)的發(fā)展，他們淺淺將目光投向?yàn)忱铮粗貫忱锏淖匀画h(huán)境，相比市區(qū)較低的房?jī)r(jià)和發(fā)展空間。隨著交通條件改善，他們?cè)敢獍褳忱镒鳛榈谝痪铀?。在灣里年輕人可以擁有自己的第一套房子，在灣里中年人可以 換一套更大的房子。 ⑶ 、第三客戶群描述 學(xué)歷較高，有一份較好的工作，政府公務(wù)員；工作較輕松，薪水較高，有一定的積累；多為第二次置業(yè)；自身優(yōu)越感 較強(qiáng)，他們具有比較敏銳的目光，看好區(qū)域的未來(lái)發(fā)展前景，看好房產(chǎn) 的增值潛力和升值空間； 28 第四部分 公司架構(gòu)和管理 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言 ， 能否抓好項(xiàng)目管理 、開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品定位 是其生存、發(fā)展，以及應(yīng)付復(fù)雜多變環(huán)境的有力武器。 為 促使 各分 公司 及項(xiàng)目得到全面健康 發(fā)展 ， 上?？偣痉謩e從企業(yè)文化建設(shè)、制度建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理等 方面 對(duì)分公司 做了明確要求 ，同時(shí)要求分公司在項(xiàng)目產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、建設(shè)、時(shí)間、成本、質(zhì)量、合約、人力資源等方面強(qiáng)化管理。 我司項(xiàng)目 管理 ,具體體現(xiàn)為八個(gè)模塊： 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 在房地產(chǎn)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 日趨激烈的環(huán)境下，產(chǎn)品定位 必須 以客戶為先導(dǎo)，以 “ 需求為導(dǎo)向 ” 進(jìn)行 定位 ，打造高品質(zhì)兼具休閑度假及居住功能的生態(tài)社區(qū) ?？梢哉f(shuō)誰(shuí)抓住需求，誰(shuí)就抓 住了市場(chǎng)。 產(chǎn)品定位歸根結(jié)底是在對(duì)市場(chǎng)細(xì)分 、 客戶細(xì)分 、抓住需求和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的前提下，對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣功能的創(chuàng)新 ， 只有在競(jìng)爭(zhēng)中樹(shù)立差異化，以充分的獨(dú)特性訴求 、 創(chuàng)新力和執(zhí)行力，才能最終打 動(dòng)客戶實(shí)現(xiàn)品牌與利潤(rùn)的雙贏 . 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理 設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一 。 一方面設(shè)計(jì)直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的 需 求，決定了產(chǎn)品為公司帶來(lái)的 收益率高低； 另一方面設(shè)計(jì)決定了公司產(chǎn)品 70%以上的成本支出（建安成本），二者 基本 決定了公司 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的成敗。那么怎樣才能以最經(jīng)濟(jì)的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品？ 總公司要求各項(xiàng)目公司狠 抓設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)過(guò)程控制、設(shè)計(jì)成果評(píng)審和設(shè)計(jì)變更這四個(gè)環(huán)節(jié)。 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 首先 是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入 則是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位 ； 初步 設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，重心則在于報(bào)批反饋意見(jiàn)、成本要求 。 設(shè)計(jì)過(guò)程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。設(shè)計(jì)部門應(yīng) 指派 專人及時(shí)跟蹤 整個(gè) 設(shè)計(jì)過(guò)程 ， 在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，做好詳細(xì)的過(guò)程記錄 。 必要時(shí)組織各部門參與研討會(huì)，碰到不確定性問(wèn)題時(shí)應(yīng)即時(shí)征詢規(guī)劃部門意見(jiàn)，盡 29 早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前解決問(wèn)題 ， 避免設(shè)計(jì)偏離重心。 設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少， 因此項(xiàng)目公司 應(yīng)給予高度的重視。設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)的實(shí)施 要 做好以下幾點(diǎn)：評(píng)審會(huì)的合理組織 、 參與部門充分 、 參與部門重視 、評(píng)審紀(jì)要。 只有每一步驟都做到位了，評(píng)審才能真正發(fā)揮把關(guān)作用。 設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求 ； 也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來(lái)成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的控制主要從變更次數(shù)和變更處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。 要盡量 減少設(shè)計(jì)變更次數(shù) ， 關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，概括 的 說(shuō)，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制、設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。設(shè)計(jì)變更發(fā)生的控制主要是堅(jiān)持 “ 先研討再測(cè)算最后決策 ” 的控制原則，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，先從技術(shù)上驗(yàn) 證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。 項(xiàng)目建設(shè)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，所以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。