【文章內容簡介】 面積 方 米 ,環(huán)比增漲了%。 4 月份供應量基本接近新政前 35 萬平 方 米的水平 。 4 月通宵排隊 ,日光盤等再次回到人們視線 。 當月推出樓盤整體銷售率達到 %,同比環(huán)比提高 和 個百分點 ,也是近三個月銷售率首次突破 60%。 3)房價上漲 、 均價超七千 21 本月開盤樓盤折后均價為 /平米 ,同比 、 環(huán)比上漲 %和 %.本月整體均價的上漲主要是 :高價位項目入市增多 ,價格區(qū)間在 8001 元 /平米以上的 房源供應量最大達 1326 套 ， 紅灣公路 5月 1日通車的利好 帶動沿線的昌北 、新建 、 灣里板塊樓盤價格上漲 ,環(huán)比上漲均在 5%以上 。 灣里區(qū)域市場分析 1） 土地市場 灣區(qū)近期 成交土地一覽表 地塊 編號 地址 土地 性質 容積率 面積 （畝） 成交單價 萬元 /畝 樓面地價 （元 /M2） 競得人 成交 時間 JDG1012 翠巖路 55 號 居住、 商業(yè) 76 江西利雅實業(yè)投資有限公司 10 年 11 月 JDP1049 長春湖景區(qū)南側、規(guī)劃王家路北側 居住、旅館 1 116． 83 58 869． 92 江西省灣里長春湖景房地產有限公司 10 年 12 月 JDP1052 磨盤山南路（原江西防爆電機廠） 居住、商業(yè) 55 687． 50 南昌市田資置業(yè)有限公司 11 年 1 月 22 南昌市政府因打造灣里區(qū)及梅嶺國家級風景區(qū)，大力開發(fā)旅游資源，對區(qū)內土地供應加以嚴格控制，基本停止新的住宅用地供應，去年底及今年 1月份灣里出讓的三塊土地都是之前已與政府達成出讓協(xié)議的用地。 2）區(qū)域成交情況 從上圖數(shù)據(jù)可以看出， 灣里 區(qū)成交量從去年下半年到今年 1月份一直保持著穩(wěn)步上升的態(tài)勢，直到今年 2 月 份受限購及春節(jié)效應影響大幅下跌至 萬平方米，但 3 月份開始成交量開始回升， 4 月份更是達到 萬平方米。 超過去年底 萬平方米的水平。 而區(qū)域房價總體比較平穩(wěn)，在 3000 元每 /平米 左右，但從 3月份后受市場回暖及紅灣公路 5月通車消息利好， 4月份區(qū)域均價已接近3500 元 /平米 。 周邊個案動態(tài)： 23 ? 九洲伊云郡 項目位于幸福路 248 號 ，占地約 120 畝，物業(yè)類型有多層、小高層、 酒店式公寓、 沿街商業(yè)， 主力面積以 90 ㎡左右的二房和 30 至 60 ㎡左右小戶型 公寓為主。 3月份持續(xù)保持著每月 40 多 套的 銷 售 速度， 4 月份更是達到 70 套 ,目前 少量尾盤銷售 。 4 月整體 實際成交均價 約 3300 元 /㎡ ， 5 月多層、小高層報價4300 元 /㎡ ， 多層當中部分小面積酒店式公寓報價 4000/㎡ ， 沿街商業(yè)暫未推出 。 項目優(yōu)勢：項目位于灣里招賢鎮(zhèn)中心位置，靠近區(qū)政府，生活 配套成熟 。 項目劣勢：項目建筑品質不高，建筑立面及小區(qū)環(huán)境較一般。 ? 永惠漫谷 項目位于招賢大道 555 號 , 占地 20萬平方米，總建筑面積 萬平米 ， 物業(yè)類型有多層、小高層、酒店式公寓和聯(lián)排別墅 ,目前在售 房源為 30 到 70 ㎡ 的酒店式公寓 ,因價位偏高 , 4 月份每月只 有 2 套左右的成交 ,4 月 實際成交均價約 4200 元 /㎡ 。 5 月 份酒店式公寓報價 1 號樓 4200 元 /㎡ ， 2號樓 4700 元 /㎡ 。前期多層小高層已售完，下批房源及別墅和商業(yè)暫未推出。 項目優(yōu)勢：項目依山而建 ，小區(qū)自然環(huán)境好。 項目劣勢：項目目前入口進出道路較小，道路兩邊環(huán)境欠佳 。 24 ? 乾茂宮園 項目位于磨盤山南路 69 號 ,占地約 110 畝， 物業(yè)類型為多層和少量聯(lián)排 、雙拼 別墅 ,目前在售主力房型為 90㎡左右的 二房。今年 3月份之前銷售速度較漫 ,每月 2 套 左右 的銷售 速 ,4 月份隨著市場回暖成交 30 多套 ,目前只有少量尾盤在售 。 4月 公寓 實際成交均價 約 3600 元 /㎡ ,5月多層報價 3600 元 /㎡ ， 在售 少 量 聯(lián)排 報價 7500元 /㎡ ， 雙拼 別墅 均價約 12020元 /㎡ ，沿街商業(yè)暫未推出。 項目優(yōu)勢：項目建在山坡上，小區(qū)自然環(huán)境好。區(qū)域內唯一中式徽派風格建筑。 項目劣勢：項目周邊道路兩邊環(huán)境較差。 ? 保利半山國際 項目位于紅灣大道 66號 ,總建筑面積約 100 萬平方米， 物業(yè)類型以聯(lián)排、雙拼為主 ,預計 6月份開盤 ,目前報價 聯(lián)排 12020 元 /㎡ ，雙拼 14000 元 /㎡ 。 項目優(yōu)勢：項目離市區(qū)更近； 小區(qū) 具規(guī)模性，內規(guī)劃有五星級酒店、高爾規(guī)球場，社區(qū) 檔次較高 ；央企品 牌開發(fā)商，其品牌受當?shù)乜蛻粽J可。 項目劣勢：項目周邊缺乏生活配套設施。 25 三 、項目 優(yōu)劣勢 分析 項目優(yōu)勢 自然環(huán)境： 本 案 位于灣里區(qū) 核心地段，氣候溫和， 自然環(huán)境優(yōu)美，適宜人居； 旅游資源： 南 昌市將對灣里區(qū)的旅游基礎設施建設加大投入，支持灣里區(qū)建設旅游環(huán)行公路，并對梅嶺風景名勝區(qū)旅游環(huán)行景觀公路進行拓寬改造，促進梅嶺風景區(qū)整體開發(fā)； 人文底蘊： 自 南宋到明清以來， 灣里 區(qū)域人文底蘊深厚， 是中國古典音律和舞蹈的發(fā)祥地、也是道教凈明派和道教一脈 —— 德教的發(fā)祥地。岳飛、王安石、歐陽修等 230 多位歷史名人曾到此游歷，留 下名詩佳作 480 多篇。洪崖丹井、西山積翠、銅源三群、神龍云煙更是歷代名人墨客吟誦不已的絕佳景致。 具有相當?shù)臍v史人文價值； 品牌優(yōu)勢： 本案的產品定位是灣里區(qū)精品樓盤，在消費者心目中能夠形成相當?shù)挠绊懥?，有實力的房地產企業(yè)加入本案，將大大提高本項目的知名度； 項目機會： 交通 環(huán)境： 紅灣公路 5 月份通車 ， 至市區(qū)只需 15 分鐘 ,云灣公路改造工程 將在 8月完工，區(qū)域交通條件的提升將利于本項目導入更多客源，也利于項目價值提升。 市民意識： 南昌市民對 灣里城區(qū) 的印象正在改變，對 灣里 的接受程度正在逐步提升， 灣里作為休閑、旅游 風景區(qū)的發(fā)展空間巨大 ； 發(fā)展?jié)摿Γ?灣里已被南昌定位為城市后花園和休閑新城 ,目前已有保利等知名地產商進駐，區(qū)域房地產市場未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?3月 6日南昌市政公用投資控股集團與灣里區(qū)簽約，共同投資 50 億對梅嶺風景區(qū)進行旅游綜合開發(fā)，打造江西省都市旅游新名片， 灣里區(qū)域形象及價值將進一步提升。 項目 劣勢 區(qū)域形象： 灣里區(qū)城市基礎建設落后，整體建筑品位低， 城區(qū) 建筑物陳舊（七、八十年代），缺少規(guī)劃性，住宅區(qū)缺少物業(yè)管理； 交通 環(huán)境： 灣里區(qū)交通條件有待改善，進出梅嶺鎮(zhèn)的道路尚待拓寬 。 區(qū)域購買力： 灣里區(qū) 域 消費群體的購買 力不是太強，主力客戶群以南昌市區(qū)為主。 26 綜述 近幾年灣里區(qū)房地產市場發(fā)展較快，主要樓盤主打品牌均為旅游、度假、養(yǎng)身主題。小戶型住宅、花園洋房、產權式公寓成為主要戶型選擇。梅嶺度假型產品已初具規(guī)模。從康都到恒茂，梅嶺度假型 產品越做越精，越做越好 ， 保利的進駐使也使更多人關注灣里，灣里的區(qū)域形象及價值得到 進一步 提升 。 灣里區(qū)作為南昌市區(qū)的后花園， 有著得天獨厚的優(yōu)勢， 旅游度假市場發(fā)展?jié)摿艽?，發(fā)展前景很好， 灣里區(qū)將成為南昌市富人居住區(qū)，而梅嶺將成為富人區(qū)中的頂級居住地。 紅灣公路的通車將使灣里區(qū)的項目除了度假功能之 外，也具備了作為第一居所的功能，這將使灣里區(qū)的居住及生活氛圍更濃。 四 、 本項目 主力客戶群定位 目標客戶定位 ⑴ 、按區(qū)域分 第一目標：南昌市 區(qū) ； 第二目標：外地來南昌市經商、辦廠以及投資人士。 ⑵ 、按職業(yè)分 第一目標：銀行、證券、電信、電力等效益較好單位，傳媒、廣告、 IT 行業(yè)、律師、教師、醫(yī)務人員等高學歷人士； 第二目標：中小企業(yè)經營主，大中型企業(yè)管理者、技術骨干； 第三目標：政府部門機關單位公務員、教師； ⑶ 、按購 房目的分 第一目標：度假、休閑、休養(yǎng) 需求； 第二目標： 首次置業(yè)及改善置業(yè)的剛性需求； 第三目標： 投資需求 ⑷ 、按年齡段分 第一目標： 40— 49 歲； 第二目標： 25— 35 歲； 第三目標： 35— 40 歲； ⑸ 、按家庭結構分 27 第一目標：三口之家； 第二目標：單身白領； 第三目標：兩人世界； 目標客戶群描述 ⑴ 、第一客戶群 他們收入較為穩(wěn)定，多為高工薪階層，手頭上的錢有余；基本上屬于這個城市和社會的中上階層；他們在事業(yè)上有所 成就，家住南昌，上班在南昌市；多為第二次置業(yè)。到灣里來買房， 以便節(jié)假日、星期日到灣里來休息度假； 人過中年，想得最多的還是子女和養(yǎng)老問題，南昌的房讓給子女，老兩口子到灣里養(yǎng)老，優(yōu)美的 環(huán)境有利于身體健康。 ⑵ 、第二客戶群描述 他們 在南昌有著穩(wěn)定的收入，想改善居住條件，但資金有限，隨著市政規(guī)劃及灣里房地產的發(fā)展，他們淺淺將目光投向灣里，看重灣里的自然環(huán)境，相比市區(qū)較低的房價和發(fā)展空間。隨著交通條件改善，他們愿意把灣里作為第一居所。在灣里年輕人可以擁有自己的第一套房子，在灣里中年人可以 換一套更大的房子。 ⑶ 、第三客戶群描述 學歷較高，有一份較好的工作，政府公務員；工作較輕松，薪水較高，有一定的積累；多為第二次置業(yè)；自身優(yōu)越感 較強，他們具有比較敏銳的目光，看好區(qū)域的未來發(fā)展前景，看好房產 的增值潛力和升值空間； 28 第四部分 公司架構和管理 對房地產企業(yè)而言 ， 能否抓好項目管理 、開發(fā)、產品定位 是其生存、發(fā)展，以及應付復雜多變環(huán)境的有力武器。 為 促使 各分 公司 及項目得到全面健康 發(fā)展 ， 上?？偣痉謩e從企業(yè)文化建設、制度建設、團隊建設、財務管理、質量管理等 方面 對分公司 做了明確要求 ，同時要求分公司在項目產品定位、設計、建設、時間、成本、質量、合約、人力資源等方面強化管理。 我司項目 管理 ,具體體現(xiàn)為八個模塊： 項目產品定位 在房地產市場 競爭 日趨激烈的環(huán)境下，產品定位 必須 以客戶為先導，以 “ 需求為導向 ” 進行 定位 ，打造高品質兼具休閑度假及居住功能的生態(tài)社區(qū) ?？梢哉f誰抓住需求，誰就抓 住了市場。 產品定位歸根結底是在對市場細分 、 客戶細分 、抓住需求和市場機會點的前提下，對于產品設計和營銷推廣功能的創(chuàng)新 ， 只有在競爭中樹立差異化，以充分的獨特性訴求 、 創(chuàng)新力和執(zhí)行力，才能最終打 動客戶實現(xiàn)品牌與利潤的雙贏 . 項目設計管理 設計是房地產企業(yè)的核心之一 。 一方面設計直接決定了公司產品是否符合消費者的 需 求，決定了產品為公司帶來的 收益率高低； 另一方面設計決定了公司產品 70%以上的成本支出（建安成本），二者 基本 決定了公司 項目 開發(fā)的成敗。那么怎樣才能以最經濟的成本建造出最符合客戶需求的產品？ 總公司要求各項目公司狠 抓設計任務書、設計過程控制、設計成果評審和設計變更這四個環(huán)節(jié)。 設計任務書 首先 是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入 則是起點。方案設計階段，重心在于政府規(guī)劃、產品定位 ； 初步 設計和施工圖設計階段，重心則在于報批反饋意見、成本要求 。 設計過程的控制是設計意圖得以圖紙化的有力手段。設計部門應 指派 專人及時跟蹤 整個 設計過程 ， 在與設計單位的溝通交流中，做好詳細的過程記錄 。 必要時組織各部門參與研討會，碰到不確定性問題時應即時征詢規(guī)劃部門意見，盡 29 早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題 ， 避免設計偏離重心。 設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設計評審是房地產企業(yè)對設計單位提供成果的最后一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少， 因此項目公司 應給予高度的重視。設計成果評審會的實施 要 做好以下幾點：評審會的合理組織 、 參與部門充分 、 參與部門重視 、評審紀要。 只有每一步驟都做到位了，評審才能真正發(fā)揮把關作用。 設計變更可能產生好的影響，如節(jié)省成本，產品在功能上更加符合業(yè)主的要求 ； 也可能產生不好的影響，如帶來成本的嚴重超出。設計變更的控制主要從變更次數(shù)和變更處理兩個方面進行控制。 要盡量 減少設計變更次數(shù) ， 關鍵的是將風險前移，概括 的 說，就是做好前述的設計任務書編制、設計過程控制和設計成果評審三項基本工作。設計變更發(fā)生的控制主要是堅持 “ 先研討再測算最后決策 ” 的控制原則，簡單說來，先從技術上驗 證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。 項目建設管理 房地產開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現(xiàn)。