【文章內(nèi)容簡介】 2020 年是杭州樓市的轉(zhuǎn)折點 ,房價的高速上漲受到抑制 ,房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)優(yōu)化。政府針對投機需求、過度投資、超前消費和過度消費等四個方面的不合理需求制定了一系列的政策 ,過熱的市場需求已經(jīng)開始降溫 ,投資需求已經(jīng)退潮。通過一系列的市場變化 ,杭州樓市走向規(guī)范 ,走向平和理性 ,房價沒有出現(xiàn)大起大落的情況 ,市場基本穩(wěn)定。從長遠發(fā)展分析 ,杭州房價有較大的增長空間。 在杭州老城區(qū)的眾多房地產(chǎn)板塊中 ,拱墅區(qū)無疑是宏觀調(diào)控前后最受關注的區(qū)域。目前運河邊的樓盤多達 20 余個 ,總建筑面積為 200 萬平方米左右 ,如果按照每套 100 平方米計算 ,那么今后將有 2 萬余戶家庭安家于運河邊。 把“居住拱墅”作為拱墅區(qū)四大品牌之一 ,是區(qū)政府近幾年的主打目標之一 ,特別是位于拱墅區(qū)核心的運河兩岸改造地塊 ,對于這個特殊時期的樓市 ,意義非同一般。 3 項目范圍與建設條件 項目用地范圍及現(xiàn)狀 用地范圍 京杭運河兩岸 (拱墅區(qū)段 )地處杭州市區(qū)的北部 ,距市中心武林廣場約 4公里。規(guī)劃用地范圍西起和睦路、莫干山路、京杭運河 ,東至上塘路 ,南起大關路、德勝路 ,北至登云路 (含婆娑小區(qū) ),規(guī)劃總用地 公頃。 用 地現(xiàn)狀 該區(qū)塊原有居住用地主要集中在西部、南部 ,大多建筑較破舊 ,居住環(huán)境較差 ,尤其是配套公建嚴重不足 。原有公建主要集中在上塘路沿線幾區(qū)塊南面 ,以商業(yè)、市場為主 ,布局分散、規(guī)模偏小、建筑質(zhì)量較差 ,缺少停車場地 。區(qū)塊內(nèi)原有工業(yè)、倉儲用地比重較大 ,運河以西和以東均有各類企業(yè)分布 ,部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) ,但與居住用地混合分布 ,大部分廠房、倉儲的建筑質(zhì)量較差 ,并占用規(guī)劃城市道路及河道用地 ,其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài) ,有的已經(jīng)破產(chǎn) 。區(qū)塊內(nèi)原有道路 (支路、小區(qū)級道路 )不完善 ,斷頭路較多 ,且路面較窄 ,造成交通擁擠 。區(qū) 塊內(nèi)公園、綠地偏少 ,河道水質(zhì)污濁 ,基本無河道綠化 ,環(huán)境面貌較差。 舊城改造概況 中心組建以來 ,先后對熱水瓶廠地塊、大滸弄東片、娑婆橋地塊以及 A1A A0 A0大滸弄西等地塊實施了舊城改造 ,已基本完成了運河以西余杭塘河以北區(qū)塊、運河以東大關路以北區(qū)塊、運河三河交匯區(qū)塊約 平方公里的拆遷工作。據(jù)初步統(tǒng)計 ,累計拆遷居民 3206 戶、農(nóng)戶 951 戶、國有單位 68 家、集體企業(yè) 33 家 ,拆遷面積約 100 萬平方米。 同時 ,已基本形成兩個配套齊全的安置房住宅小區(qū) ?小河佳苑和大滸東苑 : (1)小河佳苑 :總用地面積 公頃 ,總建筑面積地上 萬平方米 ,地下 ,總建住宅約 3736套 ,主要建筑內(nèi)容包括拆遷安置房及配套幼兒園、小學、綜合市場等。目前已竣工 27 萬平方米、住宅約 2851 套、配套幼兒園 1 座 ,還有約 7 萬平方米安置房及配套小學正在建設中。 (2)大滸東苑 :總用地面積 公頃 ,總建筑面積地上 萬平方米 ,地下 ,總建住宅約 2970套 ,主要建筑內(nèi)容包括拆遷安置房及配套幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場等。目前安置房已全部竣工 ,其中已安置住宅約 1686 套共 15 萬平方米 ,還有約 12 萬平方米計劃年內(nèi)交付安置。 在土地整理方面 ,已經(jīng)累計出讓 552畝用于商品房開發(fā)建設 ,另 45畝用于建設配套中學 ,即已建成的長征中學 。并完成了三條城市次干道即麗水路、小河路、趙伍路 (登云路 余杭塘河 )以及金華路、紫荊路等十余條城市支路的基礎配套設施建設。 建設條件 區(qū)位條件 京杭運河兩岸 (拱墅區(qū)段 )地處杭州市中心的北部 ,該區(qū)塊北靠拱宸橋 (拱墅區(qū)區(qū)級行政中心 ),南接賣魚橋 (信義坊步行商業(yè)街 ),區(qū)內(nèi)城市路網(wǎng)基本形成 ,對外交通十分便利 ,通過上塘路高架往南通達 市中心武林廣場、濱江區(qū)、蕭山區(qū) ,往北接石祥路 ,繞城公路 ,并與杭寧高速接通 。通過德勝路往東到下沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 。通過莫干山路 ,往北接石祥路 ,并通達三墩、勾莊 。通過京杭運河 ,往南與錢塘江溝通 ,往北直達余杭、湖州、蘇州。 自然條件 拱墅區(qū)古代系海灣 ,半山為海島 ,周圍泥沙淤積逐成陸地 ,古有江漲之名。該區(qū)東北枕半山 ,京杭大運河縱貫自南而北而人 ,地勢東北高西南低。境東北多山嶺 ,主要有半山、老虎山、青龍山、元寶山 (黃鶴山 )等 ,黃鶴山海撥 米 。境西地勢平垣 ,河道港渠縱橫交錯 ,京杭大運河、宦塘河、古新 河流經(jīng)境內(nèi) 。余杭塘河、勝利河、康橋新河等與京杭大運河溝通 。上塘河由南而北折東出境。項目區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀平均高程 米。 拱墅區(qū)屬亞熱帶氣候 ,溫和濕潤 ,年平均氣溫 ℃左右 。最熱月 (7 月份 )平均溫度約 29℃左右 ,一月份平均氣溫 ℃ ,極端最高溫度 ℃ ,最低℃。年降雨主要集中在 3 至 4 月份和 7 至 9 月份兩季 ,年降雨量為 毫米。夏、秋季有臺風影響 ,夏季主導風以東風為主 ,平均風速 米 /秒。年日照在 1800~2100 小時 ,無霜期 250 天左右。全區(qū)山地面積約占總面積的 7%,綠化覆蓋面積 1735 萬平方米其中山林綠化復蓋面積 980 萬平方米。 歷史文化 京杭大運河貫徹南北 ,綿延 1782 公里 ,揚波逐流兩千余載。它與萬里長城交相輝映 ,聞名天下。京杭大運河始鑿于春秋末期。歷代封建王朝基于政治、軍事、經(jīng)濟的考慮而不斷開挖 ,至隋煬帝時又經(jīng)過三次大規(guī)模的修整和開鑿 ,一條水運走廊終于建成。大運河的開通 ,形成了我國溝通南北的運輸大動脈 ,以運河為中軸逐步構(gòu)建了四通八達的運輸網(wǎng)絡 ,為加強南北聯(lián)系 ,促進南北交流提供了便利。一大批名城重鎮(zhèn)依河而興 ,中國七大古都有四座在運河岸邊。運河沿線成為當時國內(nèi)最繁榮、最富裕的地區(qū)。 拱墅區(qū)就位于京杭大運河的最南端。大運河養(yǎng)育了拱墅兒女 ,拱墅區(qū)的發(fā)展變遷也見證了大運河的歷史滄 桑。拱墅區(qū)名勝古跡眾多 ,有水田畈遺址、半山石塘戰(zhàn)國墓遺址、拱宸橋、香積寺石塔、高家花園、洋關、珠兒潭、富義倉、小河直街、橋西名居、湖墅八景、歡喜永寧橋、祥符橋、半山橋等文保單位和遺址 ,也有泥馬渡康王、康熙乾隆下江南等傳說逸聞 ,留下了寶貴的文化遺產(chǎn)。 拱墅區(qū)自 1997 年底開始 ,逐步理清和確立了建設運河文化的基本工作思路 ,并在 1998 年召開的中共拱墅區(qū)第三次代表大會上把“建設運河文化風景線”確定為拱墅區(qū)今后全區(qū)工作的奮斗目標和主要任務之一 ,明確提出 ,運河文化是歷史留傳的寶貴財富 ,也是該區(qū)在文化建設中獨有的 優(yōu)勢 ,必須充分加以利用 ,逐步使運河兩岸綠起來、亮起來、鬧起來、美起來 ,初步形成融園林、旅游、建設、商業(yè)等多種文化于一體的運河文化風景線 ,展現(xiàn)出拱墅新的時代風貌。 以運河文化為主線 ,以文化商城等企業(yè)為龍頭 ,加快建設運河文化廣場和運河博物館等一批重點項目 ,初步形成“一城二橋三街四中心”大文化產(chǎn)業(yè)格局 ,大力發(fā)展和壯大文化產(chǎn)業(yè)。近年來 ,拱墅區(qū)實施了文瀾中學、大關游泳健身館等文教體衛(wèi)設施的建設 ,完成了運河文化景觀帶上的重要歷史遺存 ?高家花園的修復工作 ,培育和打造了一批精品亮點 ,真正打響了“文化拱墅”的品牌。 4 總體規(guī)劃和安置區(qū)劃 總體規(guī)劃及空間布局 總體規(guī)劃 本項目區(qū)塊城市改造以運河商務商貿(mào)中心為核心 ,以京杭運河為紐帶 ,與地塊北面拱宸橋 (區(qū)級行政中心 )、南面賣魚橋 (商業(yè)中心 )連通 ,沿運河結(jié)合文物古跡、歷史遺存等 ,開發(fā)兩大旅游功能區(qū) ,規(guī)劃配套完善、環(huán)境一流的四個居住區(qū)塊。 (1)利用本地塊獨特的區(qū)位優(yōu)勢、交通條件 ,開發(fā)運河商務商貿(mào)中心 ,輻射整個拱墅區(qū) ,成為杭州北部的繁華城市新區(qū)。 (2)結(jié)合運河的開發(fā)與保護 ,重點保護小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)、新建青莎公園、香積寺石塔公園 ,恢復香積 寺廟 ,重點開發(fā)兩大沿運河公建區(qū)塊 :一是大關路北部的運河旅游公建區(qū)塊 ,以開發(fā)旅游公園青莎公園、小河公園及相關旅游服務公建為主 。二是大關路南部的運河休閑活動區(qū) ,以開發(fā)為旅游服務的寺廟、茶館、酒吧、咖啡店、飯館等服務性公建為主。 (3)圍繞運河商務商貿(mào)中心及沿運河旅游公建 ,規(guī)劃三大一小四個居住區(qū)塊 (包括河東的大滸弄、長樂地塊和河西的和睦、娑婆橋地塊 ),并配以完善的公建設施。 空間布局 規(guī)劃景觀空間以沿河景觀面為基礎 ,主要景觀軸為主線 ,次要景觀為次線 ,并結(jié)合區(qū)內(nèi)重要景觀節(jié)點、標志性建筑或景物 ,形成高低錯落、層次分明、主題明確、城景交融的現(xiàn)代城區(qū)風貌。 沿運河兩岸低 ,并向兩側(cè)逐步抬高 ,具體表現(xiàn)在 : 小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū) ,應以傳統(tǒng)建筑保護為主 ,區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)控制在三層 ,規(guī)劃運河休閑活動區(qū) ,應以傳統(tǒng)建筑為主 ,層數(shù)控制在三層 ,局部四層 (麗水路西側(cè) )。住宅靠近運河以多層為主 ,兩側(cè) 300 米范圍控制在小高層 ,外側(cè)則以小高層、高層為主 。運河商務商貿(mào)中心作為整個區(qū)塊的標志 ,以 60~80 米高度為主 ,局部可突破 100 米 ,體現(xiàn)現(xiàn)代化城市特色。 地塊控制與