【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)的健康發(fā)展，損害銀 行和消費(fèi)者的利益。 《上海證券報(bào)》 2020 年 1 月 5 日報(bào)道：從接近國家稅務(wù)總局的權(quán)威渠道處獲悉， 2020 年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅 空轉(zhuǎn) 工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了 6 年多之后，將推廣至全國。據(jù)了解，國家稅務(wù)總局在一個(gè)工作會議上，布置了 2020 年財(cái)產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對這一工作的十余項(xiàng)要點(diǎn)進(jìn)行討論。此外，會議還對在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，以及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格工作的有關(guān)問題進(jìn)行了說明。這是物業(yè)稅 空轉(zhuǎn) 試點(diǎn)工作進(jìn)行 6 年多之后，稅務(wù)部門在物業(yè)稅開征方面邁 出的一大步。從 2020年 5 月開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就分 3 批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10 個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的 32 個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。物業(yè)稅一旦開征，哪怕是試點(diǎn)開征，都將釋放一個(gè)信號，那就是國家要通過稅收調(diào)節(jié)房價(jià)，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。 2020 年 1 月 10 日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（ 國十一條 ），要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?，《通知》中明確 了調(diào)控的行動綱要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任，并針對性地提出了十一條措施。這十一條措施是：加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強(qiáng)市場監(jiān)測；力爭到 2020 年末，基本解決 1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。 國十一條 綜合運(yùn)用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍(lán)圖，正式確定了 2020 年中國房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。這次重拳出擊，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從 調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任 四個(gè)方面加快遏制房價(jià)過快上漲。而調(diào)控的具體實(shí)施，涉及 金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國有資產(chǎn)管理等多個(gè)方面，關(guān)系到財(cái)政部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機(jī)構(gòu)。 國十一條 的出臺必將對進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。毫無疑問，未來相關(guān)部門將會出臺具體落實(shí)的細(xì)則。地方性的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會接踵出臺。 遏制部分城市房價(jià)過快上漲，信貸政策的收緊沒有懸念。在 國十一條 出臺后的第三天，信貸政策從緊的信號已經(jīng)發(fā)出。 2020 年 1 月 13 日，央行發(fā)布消息，決定從 1 月 18 日 起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。這是自 2020 年 6 月以來，央行首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。中國貨幣政策開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，為應(yīng)對金融危機(jī)而實(shí)行的 適度寬松 貨幣政策開始逐步退出，并向收緊方向靠攏。 2020 年 1 月 13 日，在六部委的聯(lián)合新聞發(fā)布會上，銀監(jiān)會副主席王兆星重申二套房貸要嚴(yán)格堅(jiān)持首付不低于 40％的要求。 在 2020 年 1 月 15 日召開的 2020 年工作會議上指出，要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。顯然，監(jiān)管 層有意控制銀行 輸血 房市，以此來控制房價(jià)過快上漲。 、政策分析小結(jié) 中國的房地產(chǎn)市場與國人的生活關(guān)聯(lián)甚大，于中國金融安全的關(guān)聯(lián)甚大，也就是說中國的房價(jià)關(guān)乎社會和諧、關(guān)乎經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，中央政府不可能坐視 2020 年房價(jià)這種非理性上漲，也因此在 2020 年開年之際，即通過對大城市高房價(jià)及投資需求實(shí)施打壓，奠定一個(gè)調(diào)控基調(diào)，平衡一下民意，樹立一個(gè)價(jià)格抑制標(biāo)桿。未來政策的著力點(diǎn)是增加供給，遏制不合理需求。未來的土地、金融、稅收政策調(diào)控，主要會從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程建設(shè)、打擊捂盤和囤地行為、抑制投 資投機(jī)性購房、繼續(xù)支持居民自住需求和改善型住房消費(fèi)、規(guī)范土地招拍掛這六方面入手。而可能的政策效果是從快速上漲變?yōu)闇睾团郎?。上述前三?xiàng)致力于增加房地產(chǎn)供給，第四、五項(xiàng)調(diào)節(jié)需求，第六項(xiàng)則指向土地價(jià)格太高推高房價(jià)問題。從增加供給著力點(diǎn)看，政府主要是增加保障性住房供應(yīng)，滿足中低收入和弱勢群體基本居住需要，這與當(dāng)前房地產(chǎn)商滿足的對象之間基本不存在重合，因而，對現(xiàn)行房價(jià)不會構(gòu)成實(shí)質(zhì)壓力。而打擊捂盤和囤地，會加快房地產(chǎn)商的土地開發(fā)速度，增加供給；抑制投資和投機(jī)需求；規(guī)范招拍掛，則降低了土地價(jià)格，這些措施將對 2020 年房 價(jià)漲幅起到一定的遏制作用。在房地產(chǎn)基本需求保持穩(wěn)定增長的情況下，對 2020 年全國商品房成交影響最大的因素將是投資投機(jī)性的需求，而這一需求的強(qiáng)弱將取決于 2020 年的信貸政策。 從 2020 年年底和 2020 年年初政府連續(xù)出臺的這些政策，我們可以勾勒出政府 2020 年整個(gè)房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過度投資、遏制過度熱炒土地和增加保障性住房為輔助手段。管理層將會從綜合角度考量整個(gè)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，而不是僅僅一個(gè)方面出發(fā)，搞好綜合平衡。因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的支柱，如果在沒有新的消費(fèi) 和投資需求增長點(diǎn)出現(xiàn)的情況下，打擊房地產(chǎn)投資客勢必會投鼠忌器，為了避免 驚群 現(xiàn)象發(fā)生，主要采取增加供給的措施；另外，在地方政府財(cái)政已經(jīng)得到補(bǔ)充的情況下，遏制地王行為也應(yīng)采取增加土地供給和打擊囤地相結(jié)合?？偠灾?，從最近一系列的調(diào)控政策來看，主要是搞好綜合平衡，既不想過早地扔掉拐杖，也不想讓房地產(chǎn)過熱尾大不掉，挾持整個(gè)經(jīng)濟(jì)。 第三章 投資環(huán)境與市場分析 、宏觀投資環(huán)境 、國民經(jīng)濟(jì)總體回升向好 2020 年是新世紀(jì)以來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇的國際金融危機(jī)的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù) 雜的國內(nèi)外形勢，黨中央、國務(wù)院審時(shí)度勢，科學(xué)決策，帶領(lǐng)全國人民萬眾一心，共克時(shí)艱，堅(jiān)持實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，全面實(shí)施并不斷完善應(yīng)對國際金融危機(jī)的一攬子計(jì)劃，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速明顯下滑的局面，實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)總體回升向好。 初步測算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 335353 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 35477 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 156958億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 142918億元，增長 %。 1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，糧食實(shí)現(xiàn)連續(xù)六年增產(chǎn) 全年糧食總產(chǎn)量達(dá)到 53082 萬噸，比上年增長 %，連續(xù) 6 年增產(chǎn)。其中，夏糧產(chǎn)量 12335 萬噸，增長 %；早稻 3327萬噸，增長 %；秋糧 37420萬噸，下降 %。油料產(chǎn)量預(yù)計(jì)增長 5%左右，糖料下降 9%左右。肉類產(chǎn)量保持穩(wěn)定增長，全年豬牛羊禽肉產(chǎn)量 7509萬噸，增長 %。其中，豬肉產(chǎn)量 4889 萬噸，增長 %。生豬出欄 億頭，增長 %；生豬存欄 ，增長 %。 2）工業(yè)生產(chǎn)逐季回升，實(shí)現(xiàn)利潤由大幅下降轉(zhuǎn)為增長 全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。分經(jīng)濟(jì)類型看，國有及國有控股企業(yè)增長 %；集體企業(yè)增長 %；股份制企業(yè)增長 %；外商及港澳臺投資企業(yè)增長 %。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長 %，輕工業(yè)增長 %。分行業(yè)看， 39 個(gè)大類行業(yè)全部實(shí)現(xiàn)同比增長。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)分別增長 %、 %和 %。工業(yè)產(chǎn)銷銜接狀況良好，全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到 %。 111 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤 25891 億元，同比增長 %，比上年同期加快 。在 39個(gè)工業(yè)大類中， 30個(gè)行業(yè)利潤同比增長。 3）投資持續(xù)快速增長，涉及民生領(lǐng)域的投資增長明顯加快 全年全社會固定資產(chǎn)投資 224846 億元，比上年增長 %，增速比上年加快 。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 194139億元，增長 %，加快 ；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 30707 億元，增長 %，加 快 個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長 %，第三產(chǎn)業(yè)投資增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長%。涉及民生領(lǐng)域的投資大幅增長。全年基礎(chǔ)設(shè)施（扣除電力）投資 41913 億元，增長 %。其中，鐵路運(yùn)輸業(yè)增長 %，道路運(yùn)輸業(yè)增長 %，城市公共交通業(yè)增長 %。居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)增長 %，教育增長 %，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)增長 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232 億元，增 長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 4）市場銷售增長平穩(wěn)較快，部分產(chǎn)品銷售快速增長 全年社會消費(fèi)品零售總額 125343 億元，比上年增長 %；扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %，實(shí)際增速比上年同期加快 點(diǎn)。其中，城市消費(fèi)品零售額 85133 億元，增長 %；縣及縣以下消費(fèi)品零售額 40210億元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額 105413 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額17998億元，增長 %。在限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)商品零售中，除通訊器材類外 ，其他 20 類商品零售均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長。其中，服裝、鞋帽、針紡織品類增長 %，家具類增長 %，汽車類增長 %。 5）居民消費(fèi)價(jià)格和生產(chǎn)價(jià)格全年下降，年底出現(xiàn)上升 全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年下降 %。其中，城市下降 %，農(nóng)村下降 %。分類別看，八大類商品價(jià)格四漲四落：煙酒及用品上漲 %，醫(yī)療保健和個(gè)人用品上漲 %，食品上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲 %；居住下降 %，交通和通信下降 %，衣著下降 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)下降 %。居民消費(fèi)價(jià)格11月份同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月上漲 %， 12月份上漲 %。全年工業(yè)品出廠價(jià)格下降 %， 12 月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月上漲 %。全年原材料、燃料、動力購進(jìn)價(jià)格下降 %；商品零售價(jià)格下降 %。 6）進(jìn)出口總額全年下降，自 11 月份由降轉(zhuǎn)升 全年進(jìn)出口總額 22073 億美元，比上年下降 %。 11 月份進(jìn)出口總額同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月增長 %， 12 月份增長 %。全年出口 12017億美元，下降 %；進(jìn)口 10056億美元，下降 %。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差 1961 億美元，比上年減少 994億美元。 7）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，就業(yè)形勢好于預(yù)期 全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 18858 元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17175 元，比上年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增長 %，經(jīng)營凈收入增長 %，財(cái)產(chǎn)性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 %。農(nóng)村居民人均純收入 5153 元，比上年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長%。其中，工資性收入增長 %，第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入增長%，二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入增長 %，財(cái)產(chǎn)性收入 增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 %。全年城鎮(zhèn)就業(yè)人員比上年凈增 910萬人。年末農(nóng)村外出務(wù)工勞動力 億人，比一季度末增加 170萬人。 8）貨幣供應(yīng)量增長較快，新增貸款大幅增加 12月末，廣義貨幣（ M2）余額 萬億元，比上年末增長 %，增幅同比加快 ；狹義貨幣（ M1） ，增長 %，加快 ；市場貨幣流通量（ M0） 38246 億元，增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 萬億元，比年初增加 萬億元，同比多增 。 、房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，供銷兩旺 1）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 2020 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232 億元，比上年增長%。其中，商品住宅完成投資 25619 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長 %；房屋新開工面積 億平方米，增長 %；房屋竣工面積 億平方米，增長 %。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %。 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 31906 萬平方米，比上年下降 %；完成土地開發(fā)面積 23006 萬平方米，下降%。 2）商品房銷售情況 2020 年，全國商品房銷售面積 93713 萬平方米，比上年增長%。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 2020 年，商品房銷售額43995億元，比上年增長 %。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和 %。 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 2020 年，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 57128 億元，比上年增長 %。其中，國內(nèi)貸款 11293 億元，增長 %；利用外資 470億元，下降 %；企業(yè)自籌資金 17906 億元，增長 %；其他資金 27459 億元，增長 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 15914億元，增長 %；個(gè)人按揭貸款 8403億元，增長 %。 4） 70個(gè)大