一茶一坐餐飲(茶室)開(kāi)發(fā)部工作制度手冊(cè)(編輯修改稿)
2025-07-29 14:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 打下基礎(chǔ)。 標(biāo)準(zhǔn)《租賃合同》與合同細(xì)節(jié)談判 1） 標(biāo)準(zhǔn)《租賃合同》 (詳見(jiàn)附件 :文案二 ) 本資料 來(lái)自 2） 參照標(biāo)準(zhǔn)《租賃合同》的條款細(xì)節(jié)及物業(yè)的現(xiàn)有條件，制訂詳細(xì)的談判計(jì)劃和談判策略，并結(jié)合市場(chǎng)行情，與業(yè)主進(jìn)行溝通、談判，將雙方的條件都往中間接近一些，為雙方的合作建立基礎(chǔ)，要求在維護(hù)自身利益的前提下，力爭(zhēng)達(dá) 成雙方的合作。 《項(xiàng)目審批報(bào)告》 : 《人流量的測(cè)算報(bào)告》 (詳見(jiàn)附件 :文案三 ) 人流量測(cè)算的說(shuō)明： 以目標(biāo)物業(yè)的沿街或?qū)γ娴娜藬?shù)為測(cè)算對(duì)象，按照不同的時(shí)段，分別計(jì)算各時(shí)段的雙向通行人數(shù)，即為該時(shí)段的人流量。 注 1：如果街上有交通隔離帶： 則通行口距物業(yè) 30米內(nèi)，要計(jì)算兩面雙向人流量； 通行口距物業(yè) 80 米內(nèi)，要計(jì)算門(mén)面的雙向人流量和對(duì)面人流量的一半； 通行口距物業(yè) 80 米以外的，只能計(jì)算門(mén)面的雙向人流量，對(duì)面的人流量不可計(jì)算。 注 2：測(cè)算時(shí)段及時(shí)間的解釋： 時(shí)段以開(kāi)市前的一小時(shí)為起始計(jì)算段，以收市 后的一小時(shí)為最后計(jì)算段，其中每半個(gè)小時(shí)為一個(gè)計(jì)算段。 最好以一月為最少測(cè)算時(shí)間，但考慮到工作量及成本，一般最少不少于一周，否則不具有代表性。 注 3：做人流量測(cè)算一定要記錄當(dāng)天的天氣情況，以便考量客觀 本資料 來(lái)自 因素對(duì)人流量的影響。 《營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)預(yù)估報(bào)告》 (詳見(jiàn)附件 :文案四 ) 根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的商圈特點(diǎn)、物業(yè)情況，找出已開(kāi)的對(duì)等餐廳作為比照對(duì)象，再根據(jù)測(cè)算出的人流量、人均消費(fèi)、消費(fèi)人數(shù)捕獲率等數(shù)據(jù)，來(lái)預(yù)估目標(biāo)物業(yè)的周營(yíng)業(yè)額，并測(cè)算利潤(rùn)額，以考量是否具有投資價(jià)值。 《營(yíng)建項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告》 (詳見(jiàn)附件 :文 案五 ) 根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的業(yè)主所提供的技術(shù)條件、房產(chǎn)條件，對(duì)我們所必須要求的基本營(yíng)建條件、基本營(yíng)運(yùn)條件，作出評(píng)估，以計(jì)算是否有水、電、煤的增容費(fèi)、房產(chǎn)改造費(fèi)用等額外的投資及正常的環(huán)保投資費(fèi)用、營(yíng)建費(fèi)用、安全設(shè)施費(fèi)用等投資額，以測(cè)算開(kāi)設(shè)餐廳的前期投資費(fèi)用及從營(yíng)建的角度評(píng)估該房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值及可行性。 《新址項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告》 (詳見(jiàn)附件 :文案六 ) 1） 全面、詳細(xì)地闡述目標(biāo)物業(yè)的地理位置、人口情況、交通情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、合作伙伴、產(chǎn)權(quán)歸屬、周邊環(huán)境及各項(xiàng)費(fèi)用的投入與產(chǎn)出情況，并針對(duì)分析的結(jié)果給出明確的結(jié)論。以供本市場(chǎng)的地產(chǎn)委員會(huì)作參考。 2） 對(duì)本市場(chǎng)的地產(chǎn)委員會(huì)所討論的意見(jiàn)進(jìn)行整合，然后對(duì)初稿的《新址項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行修改，使其更趨完善，并報(bào)各大區(qū)總部地產(chǎn)委員會(huì)審批。 項(xiàng)目審批人員： 1)各市場(chǎng)地產(chǎn)委員會(huì)成員： 本資料 來(lái)自 各市場(chǎng)的總經(jīng)理、副總經(jīng)理和各部門(mén)第一負(fù)責(zé)人。 2）總部地產(chǎn)委員會(huì)成員 : 各大區(qū)總部的總裁、副總裁、地產(chǎn)部總監(jiān)和地產(chǎn)部高級(jí)經(jīng)理。 設(shè)計(jì)交底與合同簽約 對(duì)通過(guò)總部審批的項(xiàng)目（不通過(guò)的不予考慮），要請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)（由營(yíng)建部實(shí)施）。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)部要與業(yè)主進(jìn)行進(jìn)一步的條件確認(rèn)及租金的進(jìn)一步洽談，特別是免租期的討論，目的是為施工準(zhǔn)備贏得充足時(shí)間。 ,租金無(wú)法再爭(zhēng)取 ,并且施工準(zhǔn)備都完成的前提條件下 ,可請(qǐng)各市場(chǎng)的總經(jīng)理簽署租賃合同 (先要簽署法人授權(quán)委托書(shū) )。并進(jìn)行公證，以保護(hù)雙方的權(quán)益。 開(kāi)發(fā)部要協(xié)助營(yíng)建部的進(jìn)場(chǎng)交接工作，要確認(rèn)所有的水、電、煤的進(jìn)場(chǎng)位置與合同相一 致，排污的位置也要確認(rèn)，并要介紹業(yè)主的工程負(fù)責(zé)人與我司的營(yíng)建負(fù)責(zé)人相識(shí)，為以后的工作打下基礎(chǔ)。 要不斷磨合雙方在施工期出現(xiàn)的問(wèn)題，為營(yíng)建的順利完成和提前完成創(chuàng)造條件。 施工完成，在工程隊(duì)撤退、營(yíng)運(yùn)進(jìn)場(chǎng)前要協(xié)助餐廳管理組認(rèn)識(shí)物業(yè)的相關(guān)管理人員，為日后的營(yíng)運(yùn)工作打下基礎(chǔ)。 并在營(yíng)運(yùn)開(kāi)始后，要協(xié)調(diào)餐廳在日常營(yíng)運(yùn)中與物業(yè)管理部 本資料 來(lái)自 門(mén)產(chǎn)生的矛盾，保證營(yíng)運(yùn)的順利與流暢。
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1