【文章內(nèi)容簡介】 分夸張房屋所有權(quán)初始登記的行政治理功能是不妥帖的。 房屋所有權(quán)初始登記申請材料的提交目的在于啟動并完成房屋所有權(quán)初始登記，其規(guī)模的肯定應(yīng)受房屋所有權(quán)初始登記功能所限定，越過房屋所有權(quán)初始登記制度功能，請求提交無關(guān)的行政治理證實文件是不妥的。在登記制度應(yīng)主要定位為私法的前提下， “ 必須彰顯意思自治、私權(quán)神圣這樣的私法理念，絕可能賦與當事人的抉擇權(quán)以及選擇權(quán)，絕可能限制國家對于當事人私事的干涉。 ”[ 六 ]八一據(jù)此，目前的實踐過份夸張房屋所有權(quán)初始登記的行政治理屬性，賦與其過量、太重的行政 治理功能，在 第 12 頁 共 27 頁 房屋所有權(quán)初始登記環(huán)節(jié)設(shè)置過量無關(guān)的行政治理材料提交請求，均是背違房屋所有權(quán)初始登記的制度功能的。立法有必要以正確界定的房屋所有權(quán)初始登記制度功能為核心尺度，從新審閱并合理肯定未正當轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的規(guī)模。 最后，必須說明的是，上文的探討是針對于實踐中房屋所有權(quán)初始登記申請材料提供請求凌亂，為抑制房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的規(guī)模不適量擴展而入行的，是從反面對于未正當轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的規(guī)模入行界定、限定。未正當轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請材料應(yīng)詳細包 孕哪些。還有必要從房屋所有權(quán)初始登記的制度功能動身入行正面挑選、界定。唯有從正反兩面入行兩重界定、限定，未正當轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請材料的規(guī)模題目才能患上到終于解決。 鑒于房屋所有權(quán)初始登記為不動產(chǎn)物權(quán)登記的 1 種，其制度功能在于記載、宣示房屋所有權(quán)，故房屋所有權(quán)初始登記的申請材料應(yīng)證實擬入行房屋所有權(quán)初始登記的對于象已經(jīng)具有物權(quán)（詳細指房屋所有權(quán)）的設(shè)立請求。唯有如此，房屋所有權(quán)初始登記的要件才能患上到充實，房屋所有權(quán)初始登記才能患上以啟動并終極完成。依據(jù)物權(quán)法理論，物權(quán) “ 即特定的人在特定的 物上所享有的法律地位 ”[ 七 ]，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合房屋所有權(quán)的特點及 1 般法律權(quán)力的形成要素理論（即權(quán)力由主體、客體、內(nèi)容 第 13 頁 共 27 頁 3 部門形成 [八 ]，咱們以為，房屋所有權(quán)的設(shè)立，必須具有 3 個要素。其 1，權(quán)力主體特定、明確。 “ 物權(quán)法的本色，在規(guī)范財產(chǎn)回屬秩序 ”[ 九 ]，如某物未回屬某人所有，則為無主物，并沒有登記、宣示物權(quán)的必要。其 2，權(quán)力客體為特定物，種類物沒法詳細化，沒法設(shè)定物權(quán)。對于于現(xiàn)代建筑物尤為是區(qū)別所有建筑物而言，房屋的特定化表現(xiàn)為構(gòu)造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺 1 不可。（關(guān)于房屋特定化的斷定尺度題目，參見：陳華彬 .現(xiàn)代建筑物區(qū)別所有權(quán)制度鉆研 [m].北京：法律出版社，一九九五：一 0 四、）其 3，權(quán)力內(nèi)容正當，詳細表現(xiàn)為主體對于房屋的安排擁有正當性，因此享有房屋物權(quán)主體的法律地位。非法的安排沒法構(gòu)成房屋物權(quán)，安排者沒法享有房屋物權(quán)人的法律地位。未正當轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請應(yīng)依據(jù)這些請求，提供相應(yīng)的證實材料，從而實現(xiàn)充實房屋所有權(quán)初始登記要件，完成房屋所有權(quán)初始登記的目的。 （ 3）基于登記功能考量的應(yīng)提交材料的規(guī)模設(shè)計 一、未正當轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的規(guī)模的肯定原則 依據(jù)上文分析，咱們以為，未正當轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的規(guī)模的肯定應(yīng)遵守以下 3 個原則：第 1，充沛證實申請登記的房屋已經(jīng)相符物權(quán)（詳細指房屋所有權(quán)）的設(shè)立要件；第 2，申請材料的取舍應(yīng)以房屋所有權(quán)初始登記制度功能的 第 14 頁 共 27 頁 實現(xiàn)為根據(jù)，并受其限制；第 3，房屋所有權(quán)初始登記中觸及的行政治理職能應(yīng)以配合、服務(wù)房屋所有權(quán)的登記宣示為限。 二、未正當轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請的必備材料 未正當轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請材料應(yīng)該包孕且僅限于以下方面： ① 申請文件。房屋所有權(quán)初始登記為依 申請入行的行政行徑，應(yīng)由當事人提出申請；此外，申請書也是肯定房屋所有權(quán)內(nèi)容的首要根據(jù)。 ② 申請人身份證實文件。身份證實文件是肯定權(quán)力主體的首要根據(jù)。 ③ 房屋特定化的證實文件。依據(jù)前文所述，房屋的特定化表現(xiàn)為構(gòu)造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺 1 不可。據(jù)此，房屋特定化的證實文件應(yīng)包孕：第 1，房屋構(gòu)造上擁有獨立性的證實文件，主要指記載房屋天然狀態(tài)、 4 至規(guī)模等事項的房地產(chǎn)測繪文件；第 2，房屋使用上擁有獨立性的證實文件，主要指房屋的竣工驗收證實文件。 對于于房屋在構(gòu)造上擁有獨立性的證 實文件的規(guī)模與提供請求，實務(wù)中爭議不大；而對于于房屋使用上擁有獨立性的證實文件的規(guī)模及提供請求，實踐中存在 1 些爭議，咱們在下文再另行探討。 ④ 對于房屋的安排擁有正當性的證實文件。主要包孕。第 1， 第 15 頁 共 27 頁 建設(shè)用地使用權(quán)證實文件，以表明建設(shè)用地使用權(quán)來源的正當性，主要包孕土地使用權(quán)出讓合同、協(xié)定或者其他批準文件、處分文件；第 2，房屋正當建造的證實文件，以表明房屋建造、構(gòu)成的正當性，主要包孕建筑工程計劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程計劃驗收合格證實文件。 三若干存在爭議的房屋所有權(quán)初始登記申 請材料 （一）建筑工程竣工驗收證實文件在實務(wù)中，建筑工程竣工驗收 1 般分為兩部門。 1 是對于建筑工程的質(zhì)量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面入行的驗收。此部門驗收 1 般由相干行政主管部分根據(jù)各自職責分別入行，再由建設(shè)主管部分同 1 審核并出具相應(yīng)的竣工驗收證實文件。 2 是對于建筑工程的建設(shè)是否是相符計劃許可內(nèi)容入行評價的竣工驗收， 1 般稱建筑工程計劃竣工驗收。第 1 部門竣工驗收的作用在于證實建筑工程具有使用上的獨立性，可以投進使用，不會因質(zhì)量、消防等題目發(fā)生人身、財產(chǎn)危險，也不會由于缺乏電梯、燃氣、水、電等必需品而 影響生產(chǎn)、生活的入行。房屋物權(quán)有明確的使用目的，只有房屋相符使用的條件與尺度，房屋才能入行物權(quán)登記，才能設(shè)立房屋物權(quán)。實踐中有 1 些人以為，即使房屋未能通過此類事項的竣工驗收，買受人對于建筑材料也一樣具備物權(quán)，也應(yīng)該答應(yīng)其入行登記。咱們以為，這 1 種觀點是過錯的。建筑材料等財產(chǎn)的物權(quán)不能同等于房屋物權(quán)，對于建筑材料等財產(chǎn)具備物權(quán)不即是房屋可以獲 第 16 頁 共 27 頁 取初始登記，這兩種物權(quán)是不同類型的物權(quán)，不能同等。故而，房屋的質(zhì)量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證實文件是房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的首要內(nèi)容。至于建筑工程 計劃竣工驗收證實文件，咱們以為，其作用主要有 2： 1 是證實房屋的建造相符計劃許可文件的請求，表明房屋的建造是正當?shù)模虼朔课菥哂邪才派系恼斝裕?2 是表明房屋已經(jīng)按計劃許可內(nèi)容完成為了所有建設(shè)內(nèi)容，房屋的配套舉措措施已經(jīng)完備，已經(jīng)具有使用上的獨立性。實務(wù)中，良多房地發(fā)開發(fā)商僅關(guān)切專有部門的建設(shè)，而不愿意承建乃至回避建設(shè)學校、幼兒園、物業(yè)治理用房、公共活動場所等配套舉措措施，從而導致房屋沒法取患上計劃竣工驗收證實。有些人以為，共用舉措措施的欠缺其實不影響房屋的使用，不影響房屋擁有使用上的獨立性，因此不應(yīng)成為計劃竣 工驗收的障礙。對于此，咱們以為，所謂房屋使用上的獨立性，又稱為 “ 機能上之獨立性 ” 或者 “ 經(jīng)濟上之獨立性 ”[ 一 0]， “ 于斷定時，其實不是將該部門自房屋中完整分離出來獨立斷定，而且亦須兼顧該部門于總體房屋中所占位置、機能如何及與總體房屋之聯(lián)絡(luò)瓜葛如何等加以斷定。只有如此，才不致于斷定時產(chǎn)生偏差。 ” （參見：何明楨 .建筑物區(qū)別所有之鉆研 [d].臺北：臺灣政治大學，一九八三、轉(zhuǎn)引自：陳華彬 .現(xiàn)代建筑物