【文章內容簡介】 分夸張房屋所有權初始登記的行政治理功能是不妥帖的。 房屋所有權初始登記申請材料的提交目的在于啟動并完成房屋所有權初始登記，其規(guī)模的肯定應受房屋所有權初始登記功能所限定，越過房屋所有權初始登記制度功能，請求提交無關的行政治理證實文件是不妥的。在登記制度應主要定位為私法的前提下， “ 必須彰顯意思自治、私權神圣這樣的私法理念，絕可能賦與當事人的抉擇權以及選擇權，絕可能限制國家對于當事人私事的干涉。 ”[ 六 ]八一據此，目前的實踐過份夸張房屋所有權初始登記的行政治理屬性，賦與其過量、太重的行政 治理功能，在 第 12 頁 共 27 頁 房屋所有權初始登記環(huán)節(jié)設置過量無關的行政治理材料提交請求，均是背違房屋所有權初始登記的制度功能的。立法有必要以正確界定的房屋所有權初始登記制度功能為核心尺度，從新審閱并合理肯定未正當轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的規(guī)模。 最后，必須說明的是，上文的探討是針對于實踐中房屋所有權初始登記申請材料提供請求凌亂，為抑制房屋所有權初始登記應提交材料的規(guī)模不適量擴展而入行的，是從反面對于未正當轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的規(guī)模入行界定、限定。未正當轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應詳細包 孕哪些。還有必要從房屋所有權初始登記的制度功能動身入行正面挑選、界定。唯有從正反兩面入行兩重界定、限定，未正當轉讓房屋的所有權初始登記申請材料的規(guī)模題目才能患上到終于解決。 鑒于房屋所有權初始登記為不動產物權登記的 1 種，其制度功能在于記載、宣示房屋所有權，故房屋所有權初始登記的申請材料應證實擬入行房屋所有權初始登記的對于象已經具有物權（詳細指房屋所有權）的設立請求。唯有如此，房屋所有權初始登記的要件才能患上到充實，房屋所有權初始登記才能患上以啟動并終極完成。依據物權法理論，物權 “ 即特定的人在特定的 物上所享有的法律地位 ”[ 七 ]，在此基礎上，結合房屋所有權的特點及 1 般法律權力的形成要素理論（即權力由主體、客體、內容 第 13 頁 共 27 頁 3 部門形成 [八 ]，咱們以為，房屋所有權的設立，必須具有 3 個要素。其 1，權力主體特定、明確。 “ 物權法的本色，在規(guī)范財產回屬秩序 ”[ 九 ]，如某物未回屬某人所有，則為無主物，并沒有登記、宣示物權的必要。其 2，權力客體為特定物，種類物沒法詳細化，沒法設定物權。對于于現代建筑物尤為是區(qū)別所有建筑物而言，房屋的特定化表現為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺 1 不可。（關于房屋特定化的斷定尺度題目，參見：陳華彬 .現代建筑物區(qū)別所有權制度鉆研 [m].北京：法律出版社，一九九五：一 0 四、）其 3，權力內容正當，詳細表現為主體對于房屋的安排擁有正當性，因此享有房屋物權主體的法律地位。非法的安排沒法構成房屋物權，安排者沒法享有房屋物權人的法律地位。未正當轉讓房屋的所有權初始登記申請應依據這些請求，提供相應的證實材料，從而實現充實房屋所有權初始登記要件，完成房屋所有權初始登記的目的。 （ 3）基于登記功能考量的應提交材料的規(guī)模設計 一、未正當轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的規(guī)模的肯定原則 依據上文分析，咱們以為，未正當轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的規(guī)模的肯定應遵守以下 3 個原則：第 1，充沛證實申請登記的房屋已經相符物權（詳細指房屋所有權）的設立要件；第 2，申請材料的取舍應以房屋所有權初始登記制度功能的 第 14 頁 共 27 頁 實現為根據，并受其限制；第 3，房屋所有權初始登記中觸及的行政治理職能應以配合、服務房屋所有權的登記宣示為限。 二、未正當轉讓房屋的所有權初始登記申請的必備材料 未正當轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應該包孕且僅限于以下方面： ① 申請文件。房屋所有權初始登記為依 申請入行的行政行徑，應由當事人提出申請；此外，申請書也是肯定房屋所有權內容的首要根據。 ② 申請人身份證實文件。身份證實文件是肯定權力主體的首要根據。 ③ 房屋特定化的證實文件。依據前文所述，房屋的特定化表現為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺 1 不可。據此，房屋特定化的證實文件應包孕：第 1，房屋構造上擁有獨立性的證實文件，主要指記載房屋天然狀態(tài)、 4 至規(guī)模等事項的房地產測繪文件；第 2，房屋使用上擁有獨立性的證實文件，主要指房屋的竣工驗收證實文件。 對于于房屋在構造上擁有獨立性的證 實文件的規(guī)模與提供請求，實務中爭議不大；而對于于房屋使用上擁有獨立性的證實文件的規(guī)模及提供請求，實踐中存在 1 些爭議，咱們在下文再另行探討。 ④ 對于房屋的安排擁有正當性的證實文件。主要包孕。第 1， 第 15 頁 共 27 頁 建設用地使用權證實文件，以表明建設用地使用權來源的正當性，主要包孕土地使用權出讓合同、協(xié)定或者其他批準文件、處分文件；第 2，房屋正當建造的證實文件，以表明房屋建造、構成的正當性，主要包孕建筑工程計劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程計劃驗收合格證實文件。 三若干存在爭議的房屋所有權初始登記申 請材料 （一）建筑工程竣工驗收證實文件在實務中，建筑工程竣工驗收 1 般分為兩部門。 1 是對于建筑工程的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面入行的驗收。此部門驗收 1 般由相干行政主管部分根據各自職責分別入行，再由建設主管部分同 1 審核并出具相應的竣工驗收證實文件。 2 是對于建筑工程的建設是否是相符計劃許可內容入行評價的竣工驗收， 1 般稱建筑工程計劃竣工驗收。第 1 部門竣工驗收的作用在于證實建筑工程具有使用上的獨立性，可以投進使用，不會因質量、消防等題目發(fā)生人身、財產危險，也不會由于缺乏電梯、燃氣、水、電等必需品而 影響生產、生活的入行。房屋物權有明確的使用目的，只有房屋相符使用的條件與尺度，房屋才能入行物權登記，才能設立房屋物權。實踐中有 1 些人以為，即使房屋未能通過此類事項的竣工驗收，買受人對于建筑材料也一樣具備物權，也應該答應其入行登記。咱們以為，這 1 種觀點是過錯的。建筑材料等財產的物權不能同等于房屋物權，對于建筑材料等財產具備物權不即是房屋可以獲 第 16 頁 共 27 頁 取初始登記，這兩種物權是不同類型的物權，不能同等。故而，房屋的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證實文件是房屋所有權初始登記應提交材料的首要內容。至于建筑工程 計劃竣工驗收證實文件，咱們以為，其作用主要有 2： 1 是證實房屋的建造相符計劃許可文件的請求，表明房屋的建造是正當的，因此房屋具有安排上的正當性； 2 是表明房屋已經按計劃許可內容完成為了所有建設內容，房屋的配套舉措措施已經完備，已經具有使用上的獨立性。實務中，良多房地發(fā)開發(fā)商僅關切專有部門的建設，而不愿意承建乃至回避建設學校、幼兒園、物業(yè)治理用房、公共活動場所等配套舉措措施，從而導致房屋沒法取患上計劃竣工驗收證實。有些人以為，共用舉措措施的欠缺其實不影響房屋的使用，不影響房屋擁有使用上的獨立性，因此不應成為計劃竣 工驗收的障礙。對于此，咱們以為，所謂房屋使用上的獨立性，又稱為 “ 機能上之獨立性 ” 或者 “ 經濟上之獨立性 ”[ 一 0]， “ 于斷定時，其實不是將該部門自房屋中完整分離出來獨立斷定，而且亦須兼顧該部門于總體房屋中所占位置、機能如何及與總體房屋之聯絡瓜葛如何等加以斷定。只有如此，才不致于斷定時產生偏差。 ” （參見：何明楨 .建筑物區(qū)別所有之鉆研 [d].臺北：臺灣政治大學，一九八三、轉引自：陳華彬 .現代建筑物