【文章內(nèi)容簡介】 還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準備。為了提高該項目的質(zhì)量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費者真切感受到我們作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。 二、本項目物業(yè)管理介入方式 物業(yè)管理在項目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種： 在現(xiàn)場銷售中，銷售人員對客戶的接待服務 。 保安服務 。 提供專門關于物業(yè)的咨詢臺。 第四部分 常規(guī)服務和特約服務 一、常規(guī)服務 客戶交納物業(yè)管理費后，所享受的服務包括： 清潔衛(wèi)生 。 安全保衛(wèi) 。 房屋維修 。 房屋管理 。 電梯升降 。 報刊發(fā)放，文件傳遞 。 二、特約性服務 為了提升本項目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務，如： 餐飲服務 。 商務辦公 。 家政 。 裝修 。 醫(yī)療服務 。 第五部分 本項目物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容 一、本項目酒店公寓的經(jīng)營服務 本項目酒店公寓的經(jīng)營服務包括： 車庫出租： 75 個，按 60%出租， 200元 /車 月收取停車費用 。 產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級酒店標準間 100元 /天的價格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的 40%計算，與客戶按6:4 分紅，客戶占 60%，出租率超過 40%的部分由物管全部收入。 二、本項目商鋪的經(jīng)營服務 商鋪的經(jīng)營服務主要內(nèi)容是對商鋪進行出租代理，一層租金為 67元 /㎡，二層租金為 34 元 /㎡，物業(yè)管理公司按租金總額的 1%收取代理傭金。 第六部分 本項目物業(yè)管理運行成本收益估算 一、物業(yè)管理運行成本 項目名稱金額 (元 )備注 物業(yè)公司人員年工資總支出 344800人員共 30名，其中高級管理人員 1名，一般管理人員 2名，職員27 名 物業(yè)公司人員年獎金總支出 103440年工資總支出的 30% 物業(yè)管理及福利總支出 45000 總?cè)藬?shù)乘以 1500元 服務運行成本 96480總戶數(shù) 402戶，以 20 元 /戶 月支出 合計 589720 二、收益計算 項目名稱金額 (元 )備注 物業(yè)管理費 287568總戶數(shù) 402戶，按 /㎡ 月收取 車位出租費 126000總車位 75個，按 60%出租，按 200 元 /月 車標準收費 一層商鋪出租費 19388一層商鋪面積按 60%出租，按 67 元 /㎡收取租金 二層商鋪出租費 8522二層商鋪面積按 60%出租，按 34 元 /㎡收取租金 酒店 595680酒店按每年出租率 40%，每天標間費為 100 元計算 合計 1037158 三、利潤計算 利潤 =收入計算 物業(yè)管理運行成本 =1037158589720=447438(元 ) 組員： 物業(yè)管理實施方案策劃篇 5 為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。 一、物業(yè)管理企業(yè) 本辦法中的物業(yè)管理，是 指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。 從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。 物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員 24小時值班，確保及時為業(yè) 主服務。 物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設 “ 公示板 ” 公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。 日常維護與緊急事件處理。 (1)物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。 (2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。 (3)對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。 小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。 小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到 “ 五定 ” 即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到 “ 六不 ” 、 “ 六凈 ” 。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹 坑墻根凈、果皮箱凈。 小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。 小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。 1車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。 二、業(yè)主、房屋使用人 業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。 業(yè)主、使用人應按時 交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。 業(yè)主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物 。不準損壞花草樹木、小品、健身器材 。不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫 。不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì) 。制造妨礙他人正常休息的噪音等。 物業(yè)管理實施方案策劃篇 6 一、概述某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、 體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。 二、目標貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌， 三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。 四、人事人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計 16 名員工 (按整個小區(qū)交 付時設計 )。序號崗位人數(shù)主要職責備注 1經(jīng)理 1 在董事會領導下，全面負責經(jīng)營等。 2經(jīng)營部主任 1具體經(jīng)營事務、人事等。3辦事員 3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證 4物業(yè)管理員 1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。 5安全護衛(wèi)員 7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。 6 水電工 1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。 7保潔員 2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率 100%。 五、經(jīng)營預測 a)經(jīng)營收入： 19。 14萬元 (年度 ，以下省略 )l物業(yè)管理費： 11。 34萬元應收 12。 6萬元 30000乘 12乘 0。 35=126000(元 ) 預計收入 11。 34 萬元 (收繳率 90%)l維修服務費： 0。 5萬元 l特約服務： 5。 8萬元 l其他收入： 1。 5萬元 b)支出： 20。 25 萬元 l人員工資福利： 14萬元 l辦公費用： 2。 5萬元 (辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等 )l維修保養(yǎng)費用： 1。 5萬元 l稅金： 1。 05萬元 l不可預見費用： 1。 2萬元 c)潤虧： 1。 11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入： 10 萬元 (辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等 )e)公共性服務費構(gòu)成測算： 21。 962萬元 /年， 0。 61元 /月乘 m2 (1)員工的工資和按規(guī)定提取的福 利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計 1經(jīng)理 1120242024 經(jīng)營部主任18008003辦事員 360018004物業(yè)管理員 18008005安全護衛(wèi)員 750035006水電工 17007007 保潔員 2400800工資總額合計 9600 工資總額合計： 9600元 /月 。115200元 /年福利： 115200乘 23%=26496(元 /年 )合計： 14。 17萬元 /年 (2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費： 1。 5萬元 (3)綠化管理費：綠化率 45%1。 04 萬 m2乘 1元 /年乘 m2=1。 04 萬元 (4)清潔衛(wèi)生費： 2人乘 12 月乘 80元 /月 乘人 =0。 192 萬元 (5)安全護衛(wèi)費： 7人乘 200 元 /年乘人 =0。 14萬元 (6)辦公費：按管理人員工資總額 25%計算 5。 52萬元乘 25%=1。 38萬元 (7)固定資產(chǎn)折舊費：按 10%計算即 1萬