【文章內容簡介】 及商務服務。 本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的特殊要求 除了對物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項目還對物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業(yè)的銷售和經營的要求，主要有： 1)、在銷售期中為銷售工作提供相關的配合性服務 。 2)、在項目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作 。 3)、在項目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書 。 4)、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關問題 。 5)、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質。 (二 )、本項目物業(yè)管理的定位 本項目物業(yè)管理的檔次 本項目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經營者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經營業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對物業(yè)管理的要求產高，在服務水平、服務質量各方面均要求較高，故此本項目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務水平。 本項目物業(yè)管理形式 根據本項目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求，本項目物業(yè)管理的主要形式實質是酒店及商業(yè)經營管理，即以經營管理為核心，以經營帶動服務，以服務促進經營。 本項目物業(yè)管理的定位 按照以上要求本項目物業(yè)管理定位應該是：復合式高檔物業(yè)管理。 二、本項目物業(yè)管理的總思路 本項目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經營，經營帶動服務。整個物業(yè)服務體系的核心在于：以品牌奠定基礎，促進銷售，帶動服務，高水平服務和高效益經營互動，最終強化品牌，獲得利潤。 第二部分 本項目物業(yè)管理體系的建立 一、本項目物業(yè)管理的模式構想 按照物業(yè)管理的總思路，結合本項目實際銷售和物業(yè)管理運作的要求，提出本項目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經營，以經營支撐服務，以服務增進經營。 二、本項目物業(yè)管理組織構架 本項目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯系復雜，除了物業(yè)服務管理外，還有較強的經營管理工作，因此本項目物業(yè)管理的組織構架較為特殊。 基本組織機構建立的模式 本項目根據以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。 本項目的 基本組織機構圖 總 經 理 品牌物業(yè)顧問 項目物業(yè)服務各部門工作職責及人員結構 1)、品牌物業(yè)顧問 該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經營管理公司委派資深顧問擔任。主要職責為定期分析客戶群所提供的服務及經營狀況報告，不定期地抽查各部門的工作，并根據最終結果向總經理提并工作評價書及建議書。 品牌物業(yè)顧問也直接接受總經營及客戶部經理的咨詢。 該部門一般需 1~2名資深顧問。 2)、工程部 該部門主要是執(zhí)行本項目物業(yè)及設施的維護、保養(yǎng)和維修的任務，直接接受物管 部經理領導。 該部門設主管 1人，水電、土建、機電三個專業(yè)的 工人每個 2種 1~2人。 3)、綠化保潔部 該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經理領導。 該部門一般需 4~5人，綠化人員 1人。 4)、保安部 該部門主要對本項目日常經營秩序及生活秩序的維護，負責項目業(yè)主及使用者的生命及財產安全，并對周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設施進行及時清除，直接接受物管部經理領導。 該部門設保安隊長 1人，保安人員 3人。 5)、酒店部 該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負責該部分物業(yè)的出租經營及日常鐘點式經營。 該部門設置主管 1名，工作人員 5~6人，主要在前臺。 6)、商業(yè)部 該部門主要負責對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經營部主管領導， 該部門設置檔案管理人員 1名，商鋪招商及出租人員 2名。 7)、多經部 該部門主要負責本項目在交房后對一些有償服務項目的實施，如家政、裝修等直接接受經營部主管領導。 該部門設置人員 2名。 8)、財務部 該部門主要負責本項目物業(yè)管理運行日常財務工作，同時負責經營部的財務手續(xù)辦理。直接接受總經理領導。 該部門設置會計 1名，出納 1名。 三、本項目物業(yè)管理運作條件 在銷售現場提供物業(yè)管理場所 。 明確本項目定位以制定前期物業(yè)管理服務協(xié)議 。 一定數量的啟動資金 。 明確后期物業(yè)管理制作方案。 第三部分 物業(yè)管理介入時機和介入方式 一、本項目物業(yè)管理介入時機 物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設計、管理以專業(yè)經驗融入到項目的設計中去，這樣可以彌補物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進一步滿足業(yè)主的需求，使難點提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準備。為了提高該項目的質量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費者真切感受到我們作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。 二、本項目物業(yè)管理介入方式 物業(yè)管理在項目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種： 在現場銷售中，銷售人員對客戶的接待服務 。 保安服務 。 提供專 門關于物業(yè)的咨詢臺。 第四部分 常規(guī)服務和特約服務 一、常規(guī)服務 客戶交納物業(yè)管理費后，所享受的服務包括： 清潔衛(wèi)生 。 安全保衛(wèi) 。 房屋維修 。 房屋管理 。 電梯升降 。 報刊發(fā)放，文件傳遞 。 二、特約性服務 為了提升本項目物業(yè)管理品質，物業(yè)公司多經部開展的一些有償服務，如： 餐飲服務 。 商務辦公 。 家政 。 裝修 。 醫(yī)療服務 。 第五部分 本項目物業(yè)經營管理內容 一、本項目酒店公寓的經營服務 本項目酒店公寓的經營服務包括： 車庫出租： 75 個，按 60%出租， 200元 /車 月收取停車費用 。 產權式酒店按三星級酒店標準間 100元 /天的價格執(zhí)行，每年出租率按總數的 40%計算，與客戶按6:4 分紅，客戶占 60%，出租率超過 40%的部分由物管全部收入。 二、本項目商鋪的經營服務 商鋪的經營服務主要內容是對商鋪進行出租代理，一層租金為 67元 /㎡，二層租金為 34 元 /㎡，物業(yè)管理公司按租金總額的 1%收取代理傭金。 第六部分 本項目物業(yè)管理運行成本收益估算 一、物業(yè)管理運行成本 項目名稱金額 (元 )備注 物業(yè)公司人員年工資總支出 344800人 員共 30名，其中高級管理人員 1名，一般管理人員 2名，職員27 名 物業(yè)公司人員年獎金總支出 103440年工資總支出的 30% 物業(yè)管理及福利總支出 45000 總人數乘以 1500元 服務運行成本 96480總戶數 402戶，以 20 元 /戶 月支出 合計 589720 二、收益計算 項目名稱金額 (元 )備注 物業(yè)管理費 287568總戶數 402戶，按 /㎡ 月收取 車位出租費 126000總車位 75個，按 60%出租，按 200 元 /月 車標準收費 一層商鋪出租費 19388一層商鋪面積按 60%出租，按 67 元 /㎡收取租金 二層商鋪出租費 8522二層商鋪面積按 60%出租，按 34 元 /㎡收取租金 酒店 595680酒店按每年出租率 40%，每天標間費為 100 元計算 合計 1037158 三、利潤計算 利潤 =收入計算 物業(yè)管理運行成本 =1037158589720=447438(元 ) 組員： 物業(yè)管理實施方案模板篇 4 四 川 烹 專 美 倫 物 業(yè) 管 理 公 司 客 戶 滿 度 測 評 策 劃 書 1. 目的： 為了更好的學習與了解物業(yè)管理工作流程及細節(jié)，清楚本?？蛻魧ξ飿I(yè)服務的綜合滿意度現狀，找出服務過程中的缺陷，以便提高烹專物業(yè)管理水平和質量。 ： 地點范圍：四川烹飪高等?？茖W校 調查時間范圍： 20_年 5月 30日 —— 20_年 6月 3日 調查目標客戶群范圍：烹專在校學生、教師及美倫物業(yè)管理內部員工 ： 本次測評主要通過發(fā)放調查表和交流訪問的方式進行，將對美倫物業(yè)管理保安部門、綠化部門、保潔部門、維修部門等部門產生影響。 調查表發(fā)放率： 100% 調查表回收率： 100% 調查表真實率： 85% 召開會 議時間： 20_年 5月 25日晚 7： 00 第一次會議地點：烹專食堂 其他會議時間、地點：待定 完成匯總工作時間： 20_年 6月 6日之前 ： 本小組每個成員必須準時參加每次小組會議，并討論出真?zhèn)€活動的制定和實施方案，活動經費必須在20_年 5月 26日之前全部交齊，由財務管理員負責收繳工作，每個成員必須保質保量完成十份問卷調查表，并最后總結歸納出全部內容。組長需要做好模范帶頭作用，組織監(jiān)督好每個小組成員完成各項任務及會議參加，每次會議后初步統(tǒng)計和匯總好會議內容，制定詳細資料發(fā)放給小組成員集體討論，直至最終完成本次調查。 5. 測評表統(tǒng)計公式： 滿意度指數 : 滿意度綜合指數 =∑( 非常滿意 +滿意 )