【文章內(nèi)容簡介】 投資建設(shè)，能否獲得預(yù)期的回報，是開發(fā)商在選址時需要慎重考慮的問題。 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 交通條件 販物中心的交通條件主要表現(xiàn)在兩方面 :一是公共交通設(shè)施條件，包括地鐵戒輕軌、公共交通汽車線路、火車站戒汽車站等交通樞紐等 。二是道路條件，包括 四通八達 的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，項目地段不重要交通干道相連等。販物中心項目如果缺乏便利的公共交通條件，比如缺乏地鐵輕軌等直達性的交通設(shè)施，則將至少影響 30%以上的人流。 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 商業(yè) 地產(chǎn)的開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及的影響因素眾多。其中一些 因素是可以觀察的，比如用地的地質(zhì)水文情況、基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度、擬選 地塊周邊 的道路情況等。還有一些因素是需要通過調(diào)查分析才能確定的，比如擬選 地塊 所在城市的居民販買力情況、城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的空間等 。 言而總乊，項目 選址的過程就是對以上這些影響因素的一個綜合權(quán)衡過程。 以商業(yè)地產(chǎn)選址為研究對象的意義 丌同類別房地產(chǎn) 項目選址的選擇方法和程序有很大的通性。 其他類型的房地產(chǎn)項目還是可以借鑒這種指標(biāo)體系及影響因素，從而選出最合適的項目 選址 。 土地管理制度、征地拆遷與移民安置 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 一、土地管理相關(guān)制度 二、征地拆遷 三、秱民安置觃劃 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 一、土地管理相關(guān) 制度 (1) 土地產(chǎn)權(quán)與登記制度 ?《 土地管理法實施條例 》 第三條規(guī)定：國家依法 實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán) 和土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得 侵犯。土地登記資料可以公開查詢。 ? 對于國有土地使用權(quán)，包括劃撥、出讓、租賃、 作價入股、授權(quán)經(jīng)營等，均應(yīng)進行登記。對于農(nóng) 民集體所有土地，其所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用 權(quán)和農(nóng)民宅基地使用權(quán)均應(yīng)進行登記 。 ? 土地登記的種類包括初始土地登記 (總登記 )和變 更土地登記。最重要土地登記文件資料有： （ 1）土地登記卡；（ 2）土地證書。 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 (2)土地用途管制制度 嚴(yán)格土地的規(guī)劃管理 ? 國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 ? 嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。 使用 土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 ? 嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、 村莊集鎮(zhèn) 規(guī)劃修改的管理。 ? 由國務(wù)院審批全國土地利用總體規(guī)劃綱要、省、自治區(qū)、直轄市、省會城市、大城市、計劃單列市等的土地利用規(guī)劃；由省級人民政府審批市級、縣級土地利用規(guī)劃；由省級政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市級人民政府審批鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )級土地利用規(guī)劃。 加強土地利用計劃管理 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地應(yīng)依法報批 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 (三 )耕地保護制度 耕地總量動態(tài)平衡制度 占用耕地補償制度 基本農(nóng)田保護制度 耕地保護目標(biāo)責(zé)任制度 土地開發(fā)整理復(fù)墾制度 （四）國有土地使用權(quán)出讓政策 概念 ：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。 土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土 地管理部門與土地使用者簽訂。 土地使用權(quán)出讓的方式包括：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得 低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、 土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用 地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 土地政策的調(diào)整趨勢 地根緊縮，土地管理更加主動參與宏觀調(diào)控控制建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時序 控制建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時序 房地產(chǎn) 市場宏 觀調(diào)控 與供地 政策 適當(dāng) 提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng) 。 停止、放緩建設(shè)用地審批 與國家產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域政策相協(xié)調(diào) (鋼鐵、水泥、電解鋁等 ) 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 ? 國務(wù)院 28號文件要求：各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價制訂并公布協(xié)議出讓土地最低價標(biāo)準(zhǔn)。 ?國務(wù)院 31號文件明確：國家要建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。 ?工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。 建立土地督察制度，嚴(yán)格土地管理行為監(jiān)督檢查 ?2023年 7月 13日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了 《 關(guān)于建立國家土 地督察制度有關(guān)問題的通知 》 ，明確了國務(wù)院授權(quán)國土資 源部代表國務(wù)院對各省、自治區(qū)、直轄市，以及計劃單列 市人民政府土地利用和管理情況進行監(jiān)督檢查；明確了國 家土地督察的機構(gòu)設(shè)臵、職能配臵和人員編制；明確了國 家土地督察機構(gòu)的監(jiān)督檢查方式和具體工作要求。 ?強化事前和事中監(jiān)督 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 征地 ：國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀⒁婪ńo予被征用土地的單位和個人一定補償?shù)男袨?。 拆遷： 拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安臵，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨椤? 二、征地拆遷 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 ?兩級審批制度： ?國務(wù)院 審批 ?省、自治區(qū)、直轄市人民政府兩級人民政府審批。 國務(wù)院 的審批權(quán)限： 基本 農(nóng)田； 基本 農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的 ； 其他 土地超過 70公頃的。 省級人民政府的審批權(quán)限：征收除國務(wù)院審批權(quán)限以外土地 的 低于 35公頃面積的耕地（不包括基本農(nóng)田）； 低于 70公頃面積的其他土地。 （ 其他土地是指耕地（含基本農(nóng)田）以外的土地。包括除耕地以外的農(nóng)用地（包括園地、林地、牧草地等）、建設(shè)用地和未利用土地等。 ） 土地征收審批制度 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 征地拆遷的程序 征地的批準(zhǔn)程序 征地拆遷的實施程序 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 ?預(yù)報預(yù)審 ?申請用地 ?組織現(xiàn)場踏勘 ?委托統(tǒng)征，下達測量通知書 ?擬定一書四方案 （ 建設(shè)用地呈報說明書；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案；補充耕地方案；征用土地方案；供地方案。） ?上報審批 ?批復(fù) 預(yù)審原則： 符合國家供地 政策 符合土地利用 總體規(guī)劃 保護耕地，特別是基本 農(nóng)田 合理集約利用 土地 征地的批準(zhǔn)程序 建設(shè)用地呈報說明書 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 補充耕地方案 征用土地方案 供地方案 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 江西省永修至武寧高速公路 ?東起福銀高速， 途徑兩縣十三鄉(xiāng)， 西連大廣 高速 ?全長 ?本項目屬省重點項目，由省發(fā)改委 核準(zhǔn) ?工程 于 2023年 7月開工建設(shè)， 2023年 8月建成 通車 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 ?指導(dǎo)思想 以 確保項目如期開工為目標(biāo)，堅持思想統(tǒng)一、廣泛宣傳、依法行政、按章辦事、精心組織、扎實工作的原則，在征地拆遷工作中以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，創(chuàng)新工作思路，探索方式方法，總結(jié)各項目征地拆遷經(jīng)驗教訓(xùn)，研究解決問題的措施和方法，建立“專業(yè)化、規(guī)范化、法制化”的征地拆遷管理機制和運做模式，確保征地拆遷工作任務(wù)順利完成。 ?征遷目標(biāo) ?確保工程建設(shè)和工程進度的需要； ?確保征遷對象按政策及時得到補償； ?確保工程建設(shè)的安全； ?確保生態(tài)環(huán)境盡量不破壞。 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 專題篇 經(jīng)濟篇 ?征地范圍 ?地理角度： 永修縣軍山分廠莊上自然村、燕坊鎮(zhèn)、八角嶺墾殖場、虬津鎮(zhèn)、白槎鎮(zhèn)、梅棠鎮(zhèn)、三溪橋鎮(zhèn)、江上鄉(xiāng)