【文章內(nèi)容簡介】 政府關(guān)系獲取優(yōu)質(zhì)土地資源（相較外資企業(yè)大幅降低成本），設(shè)臵進(jìn)入壁壘，避免無序競爭； ?利用較好的融資渠道降低資金成本；變競爭為合作，降低風(fēng)險(xiǎn) SWOT矩陣分析 ?優(yōu)質(zhì)土地資源有限，無序競爭導(dǎo)致資源流失加快； ?外資大型地產(chǎn)商快速擴(kuò)張； ?消費(fèi)者忠誠度低，競爭者多樣性且部分綜合性企業(yè)已相當(dāng)成熟、領(lǐng)先 ?經(jīng)濟(jì)處于加息周期； ?宏觀經(jīng)濟(jì)長期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長，消費(fèi)需求及需要提升 ?中心城市發(fā)展加快，城市功能升級(jí)換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資） ?行業(yè)內(nèi)競爭對(duì)手不多； ?零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質(zhì)物業(yè)及專業(yè)團(tuán)隊(duì)； ?資本市場渴望新產(chǎn)品； ?土地儲(chǔ)備少； ?對(duì)資本市場利用少； ?氣魄不足； ?團(tuán)隊(duì)人員不足，管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏； ?客戶資源積累不足； ?業(yè)務(wù)流程，制度未完全理順；產(chǎn)品品牌建立過程中 ?資金；品牌；管理團(tuán)隊(duì)； ?政府關(guān)系；本地作生意能力強(qiáng) ； ?掌握了一定的開發(fā)和管理技術(shù) ； ?資源整理應(yīng)用能力強(qiáng) ； ?有一個(gè)樣板項(xiàng)目，并有 2－ 3個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目 ； ?CRC多元化整體協(xié)同效應(yīng) S：內(nèi)部優(yōu)勢 W：內(nèi)部劣勢 O： 外部機(jī)會(huì) T：外部威脅 WT戰(zhàn)略 將劣勢降到最小并避免威脅： ?變競爭為合作，通過合作快速彌補(bǔ)及提升團(tuán)隊(duì)能力，并快速積累客戶資源； ?加快與資本市場結(jié)合，降低財(cái)務(wù)成本 愿景及目標(biāo) 行業(yè)及資源分析 戰(zhàn)略五要素 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略挑戰(zhàn) 經(jīng)營領(lǐng)域： 哪里是我們開展業(yè)務(wù)的地方？ 發(fā)展路徑： 我們怎樣到達(dá)那里 發(fā)展軌跡： 發(fā)展的速度和優(yōu)先順序是什么 差 異 化： 我們和行業(yè)競爭者的區(qū)別在哪里？ 經(jīng)濟(jì)邏輯： 我們?nèi)绾潍@取利潤？ 經(jīng)營領(lǐng)域：哪里是我們開展業(yè)務(wù)的地方？ 領(lǐng)域 一般描述 決策要點(diǎn) 戰(zhàn)略表述 產(chǎn)品種類 購物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務(wù) 產(chǎn)品構(gòu)成：品牌及服務(wù)附加 產(chǎn)品組成：核心產(chǎn)品＋附加產(chǎn)品 以“萬象城”為主導(dǎo)產(chǎn)品和主力品牌的都市綜合體 核心產(chǎn)品：購物中心（萬象城） 每個(gè)都市綜合體采用不同的功能組合 目標(biāo)市場 市場組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶 購物中心 —— 核心客戶：主力店、半主力店、國際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進(jìn)入本地市場的優(yōu)質(zhì)品牌 寫字樓：優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)業(yè)客戶 酒店：中高檔商務(wù)客 住宅：中產(chǎn)市民 價(jià)值鏈 構(gòu)成 土地經(jīng)營、選址、市場、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營（含推廣）、物業(yè)、零售、咨詢服務(wù) 價(jià)值鏈構(gòu)成：控制環(huán)節(jié)、整體構(gòu)成、需要整合的環(huán)節(jié)、需退出的環(huán)節(jié) 控制環(huán)節(jié)：選址、買地、市場研究、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營（含推廣）、物業(yè)管理 需要整合的環(huán)節(jié)：整合部分或全部控制環(huán)節(jié)，進(jìn)行咨詢服務(wù)輸出 需退出的環(huán)節(jié)：土地經(jīng)營、零售 地域范圍 國內(nèi)區(qū)域中心城市的核心商圈 地域定位：核心區(qū)域、重點(diǎn)進(jìn)攻的區(qū)域、戰(zhàn)略性退出區(qū)域 核心區(qū)域：區(qū)域中心城市 重點(diǎn)進(jìn)攻：政府關(guān)系好、競爭尚未充分（如杭州、成都） 戰(zhàn)略性規(guī)避區(qū)域：政府關(guān)系不具優(yōu)勢的區(qū)域 核心技術(shù) 品牌管理、客戶服務(wù)技術(shù)、客戶管理技術(shù) 技術(shù)組合：核心技術(shù)、需研究的技術(shù)、需跟蹤的技術(shù)、需淘汰的技術(shù) 核心技術(shù)：選址及買地、市場研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、招商、運(yùn)營 需跟蹤的技術(shù)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)（廣義）、工程施工 愿景及目標(biāo) 行業(yè)及資源分析 戰(zhàn)略五要素 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略挑戰(zhàn) 產(chǎn)品定義 核心產(chǎn)品： 面向都市消費(fèi)人群的多樣消費(fèi)元素組合及優(yōu)質(zhì)消費(fèi)、工作、居住環(huán)境。 實(shí)體產(chǎn)品： 購物中心、寫字樓、酒店（含公寓）、住宅等物業(yè)元素組合，其中購物中心為核心元素，住宅為重要組成部分。 擴(kuò)展產(chǎn)品： 運(yùn)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、冰場經(jīng)營、酒店經(jīng)營、合作經(jīng)營（零售、餐飲、娛樂等購物中心內(nèi)經(jīng)營店鋪）、都市綜合體相關(guān)行業(yè)咨詢與顧問服務(wù)、招商代理。 發(fā)展路徑：我們怎樣到達(dá)那里？ 國內(nèi)區(qū)域中心城市的核心商圈 地域范圍 目標(biāo)市場 核心技術(shù)：選址及買地、市場研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、招商、運(yùn)營 需跟蹤的技術(shù)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)（廣義）、工程施工 技術(shù)組合：核心技術(shù)、需研究的技術(shù)、需跟蹤的技術(shù)、需淘汰的技術(shù) 品牌管理、客戶服務(wù)技術(shù)、客戶管理技術(shù) 核心技術(shù) 以“萬象城”為主導(dǎo)產(chǎn)品和主力品牌的都市綜合體 核心產(chǎn)品：購物中心（萬象城） 每個(gè)都市綜合體采用不同的功能組合 產(chǎn)品構(gòu)成：品牌及服務(wù)附加 產(chǎn)品組成：核心產(chǎn)品＋附加產(chǎn)品 購物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務(wù) 產(chǎn)品種類 核心區(qū)域：區(qū)域中心城市 重點(diǎn)進(jìn)攻：政府關(guān)系好、競爭尚未充分（如杭州、成都） 戰(zhàn)略性規(guī)避區(qū)域：政府關(guān)系不具優(yōu)勢的區(qū)域 地域定位：核心區(qū)域、重點(diǎn)進(jìn)攻的區(qū)域、戰(zhàn)略性退出區(qū)域 控制環(huán)節(jié)：選址、買地、市場研究、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營（含推廣）、物業(yè)管理 需要整合的環(huán)節(jié)：整合部分或全部控制環(huán)節(jié)，進(jìn)行咨詢服務(wù)輸出 需退出的環(huán)節(jié)：土地經(jīng)營、零售 價(jià)值鏈構(gòu)成：控制環(huán)節(jié)、整體構(gòu)成、需要整合的環(huán)節(jié)、需退出的環(huán)節(jié) 土地經(jīng)營、選址、市場、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營（含推廣）、物業(yè)、零售、咨詢服務(wù) 價(jià)值鏈 構(gòu)成 購物中心 —— 核心客戶：主力店、半主力店、國際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進(jìn)入本地市場的優(yōu)質(zhì)品牌 寫字樓：優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)業(yè)客戶 酒店：中高檔商務(wù)客 住宅：中產(chǎn)市民 市場組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶 戰(zhàn)略表述 決策要點(diǎn) 一般描述 領(lǐng)域 自