華潤地產(chǎn)五年發(fā)展戰(zhàn)略(文件)
【正文】 客流量及銷售額持續(xù)增加帶動租金收入增長 ?品牌形象地位提升，帶動 Waiting List 加長加強(qiáng)，物業(yè)總體價(jià)值提高 ?華潤中心二期建設(shè)及建成，帶來新的經(jīng)營收入；同時確立華潤中心地標(biāo)地位，進(jìn)一步提升一期經(jīng)營業(yè)績 ?杭州、成都項(xiàng)目開發(fā)并建成，帶來新的經(jīng)營收入來源 經(jīng)濟(jì)邏輯 生產(chǎn)力提升方式 ?通過經(jīng)營管理能力的改善，降低營運(yùn)成本 ?優(yōu)化及完善工程管理經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持和加強(qiáng)招投標(biāo)采購方式，在新項(xiàng)目和華潤中心二期項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)一步降低工程成本 ?通過與合作伙伴在新項(xiàng)目中的再次合作降低產(chǎn)品選型、溝通協(xié)作成本 ?充分利用已建成項(xiàng)目的示范效應(yīng)及品牌影響力，提升獲得土地、客戶的議價(jià)能力 ?優(yōu)化及完善成本結(jié)構(gòu) ?提高現(xiàn)有物業(yè)利用率 經(jīng)濟(jì)邏輯 利潤模型 品牌模式 多種成分系統(tǒng) 模式 多種成分系統(tǒng)模式 5年后 目前 經(jīng)濟(jì)邏輯 利潤模型 在產(chǎn)品組合中，獲取長短不同、高低不同的收益，購物中心作為綜合體核心，帶動整個項(xiàng)目建設(shè)并體現(xiàn)差異化，利潤產(chǎn)生慢但可長期經(jīng)營持續(xù)獲利；住宅、公寓甚或?qū)懽謽窃诰C合體中可通過銷售快速產(chǎn)生利潤，收益高但不持久； 品牌模式 多種成分系統(tǒng) 模式 多種成分系統(tǒng)模式 5年后 目前 經(jīng)濟(jì)邏輯 利潤模型 擴(kuò)大“萬象城”品牌及綜合體項(xiàng)目的影響（業(yè)內(nèi)及消費(fèi)者），在租售收入中體現(xiàn)品牌高附加值，以獲取超額利潤 。 實(shí)體產(chǎn)品： 購物中心、寫字樓、酒店（含公寓）、住宅等物業(yè)元素組合，其中購物中心為核心元素，住宅為重要組成部分。 潛在競爭者的進(jìn)入 供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力 顧客（租戶）討價(jià)還價(jià)的能力 潛在替代品的開發(fā) 競爭者進(jìn)入壁壘 競爭的決定因素 供方力量決定因素 決定替代威脅的因素 買方力量決定因素 現(xiàn)有企業(yè)間的競爭 競爭者 太古、恒隆、新鴻基、 Capital Land、瑞安 …… 華 潤 萬達(dá)、世紀(jì)金源 …… 內(nèi)部資源分析 閑臵資源 二期用地 活力資源 合作伙伴關(guān)系 消費(fèi)者資源 供應(yīng)商資源 資金 固化資源 一期用地和建成物業(yè) 政府關(guān)系 租戶資源 人力資源 低 中 高 低 中 高 資源利用程度 資源可轉(zhuǎn)移性 內(nèi)部資源應(yīng)包括有形資源和無形資源 。 ，替代性高； ； ； 、批量需求供應(yīng)價(jià)格低； 。 ； ； ； ； 。 ； ，財(cái)富積累、可支配收入保持增長； 3房地產(chǎn)周期性波動，局部過熱； .處于加息周期；區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡； 4. 外資對中國房地產(chǎn)市場前景看好并加大投資力度；外資零售業(yè)加大加快在中國的發(fā)展； 。五年發(fā)展戰(zhàn)略（初稿） 2023年 4月 愿景及目標(biāo) 行業(yè)及資源分析 戰(zhàn)略五要素 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略挑戰(zhàn) 愿景及目標(biāo) 行業(yè)及資源分析 戰(zhàn)略五要素 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略挑戰(zhàn) 我們共同的未來是什么樣的？ ? 開發(fā)和管理綜合性商業(yè)地產(chǎn)（都市綜合體），為大眾生活的改善創(chuàng)造條件，成為行業(yè)領(lǐng)先者 ? 為股東和員工實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 ? 價(jià)值觀 求真務(wù)實(shí)、開拓創(chuàng)新、誠信負(fù)責(zé)、團(tuán)結(jié)上進(jìn)、追求完美、共同成長 愿景使命 遠(yuǎn)景目標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo) 1. 五年內(nèi) EBIDTA達(dá)到 ？ ， EBIDTA回報(bào)率達(dá)到 ？ ，總資產(chǎn)達(dá)到 ？ ，市值達(dá)到 ？ ； 2. 十年內(nèi) EBIDTA達(dá)到 ？ ， EBIDTA回報(bào)率達(dá)到 ？ ，總資產(chǎn)達(dá)到 ？ ，市值達(dá)到 ？ ； 3. 優(yōu)化融資渠道，完善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。 行業(yè)環(huán)境分析 環(huán) 境 影 響 的 P E S T 分 析 1. 政府環(huán)境穩(wěn)定，有利于投資；改革開放的深度和廣度增加 2. WTO加快外資進(jìn)入速度，國外商業(yè)許可獨(dú)立經(jīng)營，外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，融資渠道增多； ；土地政策從嚴(yán)；規(guī)劃要求較剛性； 4. 部分地方政府對大型商業(yè)物業(yè)有所得稅優(yōu)惠 。 ，替代性高； ； ； 、批量需求供應(yīng)價(jià)格低； 。 潛在競爭者的進(jìn)入 供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力 顧客（租戶）討價(jià)還價(jià)的能力 潛在替代品的開發(fā) 現(xiàn)有企業(yè)間的競爭 競爭者進(jìn)入壁壘 競爭的決定因素 供方力量決定因素 決定替代威脅的因素 買方力量決定因素 行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)分析 ； ，一般競爭者無法進(jìn)入； ，具備成本優(yōu)勢； ； ； ； ； 。 ； ；退出壁壘高； ； ；競爭者實(shí)力差異大； ，回收期長； ； ； ； ；區(qū)位。 SWOT矩陣分析 ?優(yōu)質(zhì)土地資源有限，無序競爭導(dǎo)致資源流失加快； ?外資大型地產(chǎn)商快速擴(kuò)張； ?消費(fèi)者忠誠度低，競爭者多樣性且部分綜合性企業(yè)已相當(dāng)成熟、領(lǐng)先 ?經(jīng)濟(jì)處于加息周期； ?宏觀經(jīng)濟(jì)長期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長，消費(fèi)需求及需要提升 ?中心城市發(fā)展加快，城市功能升級換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資） ?行業(yè)內(nèi)競爭對手不多； ?零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質(zhì)物業(yè)及專業(yè)團(tuán)隊(duì)； ?資本市場渴望新產(chǎn)品； ?土地儲備少； ?對資本市場利用少； ?氣魄不足； ?團(tuán)隊(duì)人員不足，管理經(jīng)驗(yàn)相對缺乏； ?客戶資源積累不足； ?業(yè)務(wù)流程，制度未完全理順；產(chǎn)品品牌建立過程中 ?資金；品牌
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