【文章內(nèi)容簡介】 。 二者相加，未來項目直接、間接競爭體量將超 55萬方，其中老城區(qū)將在 32萬方左右，競爭形勢不容易樂觀。 位置 性質(zhì) 占地（畝） 容積率 總建（ M2） 鼓樓廣場 綜合 5400 林地園地塊 住宅 1 847 旗桿格弄地塊東側(cè) 1號地塊 綜合 3324 旗桿格弄地塊南地塊 住宅 2615 鼓樓廣場 A2地塊 住宅 5784 總量 17970 區(qū)域市場表現(xiàn) 城關(guān)區(qū)域 目前在售的有南熏別院，未來有物流信息港、海尚國際 2個項目；臨近老城的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊有風景九園在售。 南熏別院 招寶廣場 3~5萬 物流信息港 風景九園5300 在售 未售 海尚國際 區(qū)域市場競爭 樓盤 南熏別院 物流信息港 風景九園二期 海尚國際 位置 南大街入口 寧鎮(zhèn)公路與隧道北路交叉口 鎮(zhèn)海經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 城河路 總建面積（ M2） 60415 130000 69680 210000 容積率 物業(yè)形態(tài) 高層、小高層 高層 高層 普通住宅 ,寫字樓 ,商鋪 ,酒店式公寓 ,高層 面積規(guī)劃（ M2） 高層 40～ 50M；小高層85~135M2 80～ 120 70～ 100 —— 主力面積（ M2） 高層 40～ 50M；小高層 110～120M2 —— 75~90 —— 均價（元 /M2） 7500 —— —— —— 主力總價（萬元） 82～ 90 —— —— —— 開盤時間 預計 09年下半年 2023年 6月 預計 09年下半年 推盤量 321套 預計 252套 —— —— 去化率 94% —— —— —— 小結(jié)： ◇建筑形態(tài)以高層、小高層為主，容積率普遍較高； ◇色調(diào)以深色系為主，與區(qū)域環(huán)境、居民居住習慣相貼近； ◇面積規(guī)劃迎合 90/70要求，以中小面積為主； ◇ 08年底市場放量較大，競爭加劇。 區(qū)域市場表現(xiàn) 駱駝區(qū)域 在售 未售 現(xiàn)房 區(qū)域目前僅小駱花園在售，未來有銀億海尚廣場、衢州巨化項目上市 桂花城 6500 華豐星城 5200 小駱花園 5200~5500 金邑水岸 5000 銀億海尚廣場 衢州巨化項目 區(qū)域市場表現(xiàn) 樓盤 桂花城 小駱花園 華豐星城 位置 駱駝街道杭甬南路 199號 東起鎮(zhèn)興路，西至長駱路，南臨新 城主干道，北至匯水路 鎮(zhèn)海駱駝南三路 總建面積 (M2) 22萬 15萬 容積率 物業(yè)形態(tài) 多層 ,小高層 多層 ,小高層 多層 ,疊拼 面積規(guī)劃 (M2) 106~230 多層 90~140M2。小高層 70~120M2 96~260M2 主力面積 (M2) 132~159 70~90 120~145 均價 (元 /M2) 6500 多層 5500。小高層 5200 5200 主力總價 (萬元 ) 85~105 38~50 60~70 開盤時間 推盤量 1160戶 685戶 517戶 去化率 94%以上 64% 96% 小結(jié)： ◇建筑形態(tài)以多層為主，容積率相對較低； ◇樓盤品質(zhì)參差不齊，價格差距大； ◇在售樓盤體量較小，且嚴格遵守 90/70規(guī)劃要求； ◇區(qū)域樓盤以現(xiàn)房為主，選擇余地大，對期房競爭較大。 區(qū)域市場表現(xiàn) 莊市區(qū)域 柳岸晨韻 4500 芳辰麗陽 清泉花園 7000 嘉盛銀座5000 水木清華 5500 合生創(chuàng)展 Ⅱ 期別墅12023 華通麗景5200 創(chuàng) E慧谷5300 德馨家園4500 在售 現(xiàn)房 區(qū)域內(nèi)在售項目為合生國際城、 水木清華、 德馨家園、創(chuàng) E慧谷、 嘉盛銀座 樓盤 合生國際 水木清華 創(chuàng) E慧谷 德馨家園 位置 鐘包路 1號 同心路與漢塘路交叉 路口 中官路 777號 寧鎮(zhèn)公路邊、 寧波大學東 總建面積 (M2) 55萬 65986 10萬 12500 容積率 2 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排 ,高層 ,小高層 多層，高層，小高層， 疊拼 高層 ,小高層 ,雙拼別墅 多層 面積規(guī)劃 (M2) 聯(lián)排 200~280 多層 103~139M2；小高層 110~139M2；高層103~130M2；疊拼150M2左右 小面積人才公寓 101~122 主力面積 (M2) 230~250 多層 103~120；小高層，高層 110~120 —— 110~130 均價 (元 /M2) 12023 5500 辦公 5300 4500 主力總價 (萬元 ) 220~290 61~72 530 49～ 開盤時間 —— 推盤量 399套 418 —— 全推 去化率 98% 51% 30% 72% 在售預售樓盤分析 小結(jié)： ◇區(qū)域樓盤規(guī)劃起點較高，但缺乏真正精品樓盤，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯； ◇現(xiàn)階段區(qū)域供應(yīng)量較少，樓盤間價差不明顯； ◇區(qū)域市場以中大戶型產(chǎn)品為主，產(chǎn)品線單一。 華榮風景九園 項目規(guī)模 總建 30萬方 產(chǎn)品組合 多層、高層 價格 5300 戶型范圍 80~120 開發(fā)進度 2023年 9月推出第一批房源，目前銷售率為 90％ 2期將于 2023年 7月推出二幢高層 區(qū)域個案剖析 以 BLOCK式規(guī)劃為亮點，產(chǎn)品面對首次置業(yè)客群，項目周邊環(huán)境較差，因此價格相對較低，銷售時結(jié)合相關(guān)活動，去化速度較快。 小駱花園 項目規(guī)模 總建 30萬方 產(chǎn)品組合 多層、高層 價格 小高層 5200；多層 5500 戶型范圍 多層 90～ 140；小高層 70~120 開發(fā)進度 2023年 7月推出第一批房源 目前銷售率為 64% 區(qū)域個案剖析 以觀景 HOUSE為概念的小高層產(chǎn)品；在建筑結(jié)構(gòu)上，凸顯“院、退、露”的三大典型特征，層層后退 。但營銷力度不夠，客戶局限性較大，銷售速度緩慢。 高端產(chǎn)品以優(yōu)質(zhì)資源和高品質(zhì)產(chǎn)品立足市場，低端產(chǎn)品以價格取勝，而中端產(chǎn)品核心競爭力不強，產(chǎn)品力不夠 綠城桂花城 水木清華 駱駝大量 5200元 /M2左右的價格吸引了大量承受能力有限的客戶 兵營式排布，社區(qū)無情趣空間，建筑無質(zhì)感，建筑單體及戶型設(shè)計無創(chuàng)新點 三段式經(jīng)典立面，規(guī)劃大氣，節(jié)能設(shè)計，將景觀融入建筑 老城核心地段或新地高端產(chǎn)品素質(zhì)較好，有高端住宅品相，存在一定的產(chǎn)品技術(shù)創(chuàng)新 鎮(zhèn)海新城中端項目普遍產(chǎn)品素質(zhì)不高，競爭力不足，較高的板塊價值是其客源及價格的主要支撐力 區(qū)域競爭環(huán)境總結(jié) 鎮(zhèn)海城市的重新規(guī)劃，促使新城發(fā)展加速，鎮(zhèn)海土地市場放量逐年增大，未來幾年住宅市場競爭激烈。 新住宅板塊的形成促使鎮(zhèn)?？蛻舭闯惺苣芰熬幼∑弥匦路? 布，客戶與板塊對位現(xiàn)象顯著，城市中高產(chǎn)階級集中流 向莊市、寧波板塊。 老城板塊，隨著舊城改造動作的加快，市場供應(yīng)量加大，區(qū)域競爭形勢嚴峻；部分樓盤依托樣板區(qū)，低價入市，取得了淡市旺銷的銷售熱點。 區(qū)域競爭環(huán)境總結(jié) 市場啟示 ： 綜觀鎮(zhèn)海整體房地產(chǎn)市場，我司發(fā)現(xiàn)： ※ 除了綠城桂花城外，區(qū)域內(nèi)無真正高品質(zhì)樓盤，故而，本項目在產(chǎn)品規(guī)劃時應(yīng)向其靠攏。 ※ 現(xiàn)階段，區(qū)域普通住宅面積主要集中在 110~130M2，項目面積定位時應(yīng)考慮市場的現(xiàn)實需求。 ※ 樓市低迷時期，樣板社區(qū)的營造及低價入市的營銷手段，是打破市場低迷的有效方式。 解讀客戶 對于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次置業(yè)比例高達 49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求 ? 二次置業(yè)比例達 36%，三次置業(yè)比例達13%，再次置業(yè)比例高 ? 景觀公寓及低密度產(chǎn)品為再次置業(yè)客戶的主要產(chǎn)品類型 ? 鎮(zhèn)海再次置業(yè)目的包括，個人生活品質(zhì)的提高，個人商務(wù)的需要，養(yǎng)老需求等多種類型 現(xiàn)有 三套住房 ，一套在鎮(zhèn)海城關(guān)，另外二套分別在莊市及寧波科技園區(qū)，物業(yè)分別為面積 141 105M2；都是 2023年才購的房，主要出于改善居住環(huán)境考慮，也有 投資 的想法。 陳先生 目前在寧波新三江口有套房，小