平頂山天意項目價格確定與營銷控制(編輯修改稿)
2025-03-22 22:50 本頁面
【文章內容簡介】 的時候 ， 以便捷式酒店的形式出現 ， 打直接投資回報概念來強促銷 。 便捷酒店可以在現有精裝基礎上進行 ， 投入小 、 起點低 ) 六至八層： SOHU辦公 (或者 LIHO創(chuàng)意空間 ,針對異形房源 )(針對平頂山寫字樓供應量小的現狀 ， 利用小戶型的產品適用性強的屬性 ， 來定向擴展使用功能 ， 吸引成長型公司進入 ) 九至十六層：居住 (此部分樓層是高層建筑最優(yōu)勢的產品 ) 定位建議 項目入市策略 案名創(chuàng)意 小戶型 貼標志 主 色 調：金屬灰 /靛藍 /印紅 氣質訴求：時尚超越，嚴謹精致 摩登：利用最直接、最口碑化的語言向受眾傳達時尚的意念，能在最短的時間給受眾留下深刻的印象，在很大程度了利用人們最熟悉的語言來加強并累積推廣效果 豪：豪的意義有兩方面。首先，豪是英文“ house”的中文發(fā)音直譯，是對住宅意義的界定。其次，豪在中文語境中可以理解為豪杰、豪氣、豪邁、豪華等，這些能恰恰與項目產品隱含的貴族氣息、現代氣息、大氣感、品質感相對應 項目入市策略 案名創(chuàng)意 大戶型 主 色 調：金屬灰 /靛藍 /印紅 氣質訴求：大氣 /超越感 天闊：天闊單純從字面角度理解有兩個意義。一個是天與天意實業(yè)的對應。另一個是利用闊對面積、氣度、尺度的界定。二者結合能產生直接的關聯(lián)定義，稀缺性的、可流傳的、具備非凡價值 志存高遠 對應高層視野以及與周遍樓盤建筑形式的對比卓越品質 _對應小戶型產品建立的品質感 二者融會于 ”我在高峰 ”的統(tǒng)領感 價格與銷控 市場價格調研 價格策略與確定 銷控策略與原則 銷控與價格執(zhí)行 價格調研 價格明細 12801998 1988 20231390980138090014802023168023002100 202317001350150011581620240019803500240022581820149317801280175029000100020233000400050006000700080009000帝景花園 佳田國際大廈 鷹城大廈 明珠花園 常綠盛世錦園 建工佳苑 江南世家 錦繡藍天 中頂漢府 0375首府最高價均價起價注 :建業(yè)森林半島多層均價 2100元 /㎡ ,聯(lián)排別墅均價 2600元 /㎡ ,單體別墅均價 3300元 /㎡ 本次調查多層項目有帝景花園 ,錦繡藍天 ,江南世家 ,建工佳苑 ,常綠 .盛世錦園 ,建業(yè)森林半島 .高層項目鷹城大廈 ,佳田國際大廈 , 明珠城市花園 ,中頂漢府 (中房沁園小區(qū) )別墅項目建業(yè)森林半島 ,花園洋房項目 0375首府 ,共計 11個 . 由上述價格曲線圖可知多層均價 1461元 /㎡左右 (建業(yè)森林半島除外 ),高層均價 2023元 /㎡左右 ,聯(lián)排別墅均價 2600元 /㎡ ,單體別墅均價 3300元 /㎡ ,花園洋房均價 2400元 /㎡左右 .其中 ,多層均價最高出現在常綠盛世錦園為平高定向住宅樓 ,最低出現在錦繡藍天 ,主要因為其規(guī)模小 (1棟 ),位置偏 ,小戶型尚未成為市場主流 .高層均價最高出現在佳田國際大廈 ,最低出現在中頂漢府 ,前者主要因其位于市中心繁華地段 ,地理位置優(yōu)越 ,周邊配套完善 ,生活便利 。后者因其為經濟適用房 ,50年產權 ,部分為民政局定向住宅樓 . 建業(yè)森林半島和 0375首府為平頂山大盤代表 ,均位于平頂山規(guī)劃的新城區(qū) ,緊鄰白龜山水庫 , 價格最高 ,為樓盤特例 價格設計 影響價格的因素 消費者接受程度 (精裝小戶型產品是第一次出現在平定山市場 ,其具體的接受必定有一個緩沖期 ,在這個階段要充分考慮自主定價形成障礙的可能性 ) 小戶型市場發(fā)展前景 (作為高層建筑 ,佳田項目已經為平定山的高層建筑做了一定的價格設置 ,不管這種設置是否被市場充分接受 ,但至少還沒有出現價格下劃的局面 ,因此我們的項目的價格定位上可以采用跟隨策略 ,即根據目前市場流行的高層價格水平采取正負浮動 5%的策略 區(qū)域 配套完整性對未來 升值潛力 的拉升 價格設計 價格確定 因新華路無可比項目售價，現采用平頂山市主流市場的多層住宅平均價 1700元 /㎡作為比照價格，同時將本地段租賃價格作為參照，對商鋪采取收益法定價 本項目 2層以上小戶型定價（類比法確定） 比準價（市調） 元 /㎡ 價 格 影 響 因 素 本案價 （元 /㎡） 區(qū)位配套 電梯高層 精裝暖氣 公攤影響 小戶型 建筑品質 社區(qū)規(guī)模環(huán)境 市場供需情況 1700 ＋ 80元 ＋ 270元 ＋ 260元 － 80元 ＋ 50元 ＋ 50元 － 100元
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