上海樓市上半年市場總結(jié)與下半年預(yù)判(編輯修改稿)
2025-03-16 23:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 》中明確提出，今年要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。 《土地增值稅清算管理規(guī)程》生效，房屋贈與征收所得稅國家此時出臺土地增值稅清算管理規(guī)程有以下三方面作用：進一步完善土地增值稅收管理體制；增加稅收收入；釋放信號抑制房價上漲。 重申二套房信貸政策銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求“ 加強對房地產(chǎn)行業(yè)形勢的研判；嚴格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標準； 不得自行解釋二套房貸認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù) ” 。 Tospur Research 7th AUG 2023反觀宏觀經(jīng)濟未出現(xiàn)實質(zhì)好轉(zhuǎn)國際需求疲軟，出口形勢不容樂觀。 進出口總值雖相較于去年底也有所好轉(zhuǎn)，但仍同比負增長。宏觀經(jīng)濟景氣仍位于趨降區(qū)間 ，社會需求、社會收入處于近十年來的低谷。進出口總值及其同比增長率Tospur Research 7th AUG 2023實體經(jīng)濟未恢復(fù)但資產(chǎn)價格一路飛漲，原因為何？ 評論共識在于社會 對通貨膨脹的強預(yù)期Tospur Research 7th AUG 2023p為應(yīng)對金融危機，各國紛紛降息，不少已接近零利率，導(dǎo)致流通貨幣量大幅增加。p各國均出臺不同規(guī)模的救助計劃，并向金融系統(tǒng)注入巨資，通貨膨脹的預(yù)期不斷強化 。為救市，各國執(zhí)行低利率英國：宣布創(chuàng)建一只 500億英鎊的特別基金購買高質(zhì)量貸款資產(chǎn)，同時宣布的救助計劃花費接近 2500億英鎊；英格蘭銀行將購買 1250億英鎊的資產(chǎn)。美國：再公布超過 1萬億美元的救助計劃，美聯(lián)儲將購買 3000億美元國債和 7500億住房抵押證券。日本：每年購買 。歐洲：央行將購買 600億歐元的資產(chǎn)擔保債券。 Tospur Research 7th AUG 2023p09年上半年新增信貸 ，已超過 08年全年的 。p人民幣各項貸款余額為 萬億元，同比增長 %。p廣義貨幣 M2增長 %，狹義貨幣 M1增長 %，為 1995年 5月以來的最高水平。國內(nèi)信貸閘門大開，貨幣大量流入市場信貸月度同期對比M0：流通中的現(xiàn)金M1： M0+企事業(yè)單位活期存款M2： M1+企事業(yè)單位定期存款 +居民儲蓄存款 +其他存款流動性的急劇增加使得人們普遍認為通貨膨脹已為時不遠09年下半年為預(yù)測值Tospur Research 7th AUG 2023通脹真的要來了嗎？經(jīng)濟學(xué)上通用判斷原則： M2增速是否顯著大于 GDP+CPI國際經(jīng)驗： CPI連續(xù)六個月超過 3%視為通貨膨脹實際發(fā)生（超額貨幣增速 =M2增速 GDPCPI）中國超額貨幣的增速遠高于其他發(fā)達地區(qū)美國歷年超額貨幣增速6%以下香港歷年超額貨幣增速10%以下 目前已超過 20%中國超額貨幣增速Tospur Research 7th AUG 2023通脹真的要來了嗎？2023年通貨膨脹前，超額貨幣增速超過 10%2023年通貨膨脹前，超額貨幣增速超過 7% 預(yù)計年末 M2增速： 25% GDP： 8% CPI：約 2% 超額貨幣增速約 15%目前超額貨幣增速 已達頂峰 ，今后 通脹可能性非常大 。2023年上半年 M2增速： % CPI： % GDP： %超額貨幣增速為 %Tospur Research 7th AUG 2023p 從往年情況來看，超額貨幣增速達到最大時，大約經(jīng)歷 一年 的時間，通脹實際出現(xiàn)。由此我們預(yù)測，今年末通縮扭轉(zhuǎn)， CPI恢復(fù)正數(shù)，2023年三季度 將有可能形成 實質(zhì)性的通脹 。但由于全球產(chǎn)能過剩，需求不足，此輪通脹的程度將 比較溫和 。通脹離我們還有多遠？超額貨幣增速達最大通貨膨脹實際發(fā)生 Tospur Research 7th AUG 2023通脹各階段房價的變化特征房價先于物價上漲房價先于物價上漲商品房價格增長趨緩，住宅價格繼續(xù)上揚商品房價格增長趨緩，住宅價格繼續(xù)上揚基本特征 通脹預(yù)期段：房價先于物價上漲 通脹發(fā)生期：商品房價格漲幅頂峰與 CPI增速頂峰基本同步 商品住宅價格漲幅比 CPI增速頂峰有所滯后 通脹消減期：房價漲幅隨 CPI下降Tospur Research 7th AUG 2023通脹周期約為兩年半，第二年末出現(xiàn)房價高峰。通脹各階段房價的變化特征標志 時間 時間房價上漲 2023Q1 2023Q2CPI上漲 2023Q2 2023Q3進入通脹 2023Q2 2023Q3CPI頂峰 2023Q3 2023Q1房價頂峰 2023Q1 2023Q2CPI回落至 100 2023Q3 2023Q4房價上漲CPI上漲CPI頂峰房價頂峰CPI回落至 100進入通脹4個季度1個季度 12個季度 2個季度12個季度通脹周期各階段特征Tospur Research 7th AUG 2023標志 本輪預(yù)測房價上漲 2023Q2CPI上漲 2023Q3進入通脹 2023Q3CPI頂峰 2023Q1房價頂峰 2023Q2CPI回落至 100 2023Q4CPI持續(xù)上漲CPI達到頂峰房價開始上漲進入通脹房價達到頂峰CPI回落至 100新一輪通脹周期預(yù)測2023年第二季度正處于新一輪周期的開端，預(yù)計 2023年一季度房價漲幅達到頂峰。Tospur Research 7th AUG 2023未來房價漲幅預(yù)測標志 20232023年 20232023年 20232023年 時間預(yù)測房價上漲 CPI上漲 5% 5% 5% 2023年下半年CPI上漲 進入通脹 5% 5% 5% 2023年上半年進入通脹 CPI頂峰 9% 10% 10% 2023年下半年CPI頂峰 房價頂峰 11% 10% 10% 2023年上半年房價頂峰 CPI回落 7% 4% 5% 2023年下半年p我們估計， 2023年全國房價同比上漲約 5%10%p2023年全國房價同比上漲約 10%15%p一線城市尤其是核心地段的房價上漲幅度會更大。房價在通貨膨脹周期各階段漲幅Tospur Research 7th AUG 2023在通脹大環(huán)境下，火熱的上海，樓市將如何表現(xiàn)？Tospur Research 7th AUG 202309年上半年上海均價 4萬元 /平米以上的豪宅成交量達到 422套，接近去年同期水平，其中 6月份成交量達 226套，超過前 5個月的成交總和， 7月的成交占比更是達到 %，再創(chuàng)歷史新高。豪宅成交量逐月攀高注：物業(yè)類型為公寓和別墅高端住宅投資保值備受爭議的 “ 湯
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