xxxx年03月22日長沙市寧鄉(xiāng)縣冠源愛琴灣二期推盤策略(編輯修改稿)
2025-03-13 14:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 桿 開發(fā)策略：分期滾動，分組團(tuán)開發(fā) 園林風(fēng)格：地中海、多漾太水景、情趣景觀廊架，趣味雕塑親水健身步道 配套：高端商業(yè)配套、幼兒園、游泳池、康體設(shè)施 細(xì)節(jié)品質(zhì)：紅外線周界防翻越系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；門禁可視系統(tǒng)；停車智能系統(tǒng)； 24小時電子巡更系統(tǒng) 項目現(xiàn)狀：實景體驗，市場口碑好，已有一定的群眾基礎(chǔ)，但沉寂太久 “醉美不過愛琴灣”已形成一定的市場認(rèn)知； 1期正在清盤中，已進(jìn)入現(xiàn)房狀態(tài)，建筑品質(zhì)口碑好； 2023年市場上愛琴灣的聲音較少； 濱江路與白馬一街正在建設(shè)中； 已登記客戶達(dá) 6000多批，已有 600多組老業(yè)主； 第一次開盤火爆； 已有江景大宅的價格標(biāo)桿支持； 部分業(yè)主已入住，項目部分景觀已實景展示； 二期產(chǎn)品認(rèn)知：市場主流產(chǎn)品，平面設(shè)計相對創(chuàng)新， 130平米以上產(chǎn)品占比大，去化速度有壓力 戶型 棟號 面積 套數(shù) 優(yōu)劣 產(chǎn)品分類 813 126㎡ 124㎡ 138 優(yōu) C 9 125㎡ 18 優(yōu) D 9 104㎡ 34 優(yōu) E 9 121㎡ 36 優(yōu) F 9 134㎡ 18 優(yōu) G 1 12 134㎡ 270 優(yōu) 一期紅動寧鄉(xiāng)的成功點 :封鎖式的廣告投放 合適的價格策略 合適的入市時機(jī) ? 一 ,在全城范圍內(nèi)高密度的布置交通路牌 ,主干道 ,主要節(jié)點投放戶外 ,形成全城封鎖 。 ? 二 ,選擇 6月入市 ,第一 11年為寧鄉(xiāng)樓市的上行期 ,期間無大盤聲音 ? 三 ,在南國水鄉(xiāng)高價開盤銷售不利后 ,愛琴灣選擇了合適的入市價格 ? 失敗點 :推廣與大戶產(chǎn)品不搭 ? 非市場主流戶型比重大 ,形象高度不夠 ,未能吸引足夠的高端客戶群 ? “醉美不過愛琴灣”的小資情調(diào)與大戶型目標(biāo)客戶群的心理不符 項目分析總結(jié)：如何利用項目優(yōu)勢，持續(xù)保證項目的銷售速度 矛盾點： ,目標(biāo)量化是多少 優(yōu)勢點： ，形象逐漸改善 距商業(yè)中心近 四、面臨的壓力與機(jī)會 壓力 ，仍將打壓投資與改善型需求 ，區(qū)域客戶分流嚴(yán)重 ，客戶難以分辨好壞 機(jī)會 ,利于口碑營銷 3000多批來訪客戶以及 600多批業(yè)主 ,客戶群相對穩(wěn)定 五、核心問題界定 客 戶 年齡集中在 30歲以上區(qū)域分布集中在市區(qū) 多次置業(yè)為主、改善置業(yè)為主 泛公務(wù)員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層 認(rèn)同項目園林、地段 人情網(wǎng)絡(luò)廣 市 場 市場回穩(wěn)定、大盤競爭 口碑好的項目，價格高，走量穩(wěn)定 無價格優(yōu)勢漸失 市場容量有限 項 目 一定的知名度 部分園林已實景展示 市場認(rèn)知形象高端 擁有約 6000批的登記客戶， 600多批業(yè)主 市場主流產(chǎn)品 產(chǎn)品設(shè)計相對無優(yōu)勢 一炮而紅，全年去化 500套， 價格持續(xù)走高 核心問題： ,項目如何占位？ ,開盤必須去化 260套？ ，如何有效的拓展客戶？ ，提高客戶來訪量與來訪質(zhì)量？ ,加強體驗，提高客戶的誠意度？ 六、解決方案 寡頭競爭之間 ,項目如何 占位 ？ 競爭分析 —— 在城市和資源價值較為均衡的大盤將成為本項目的競爭對手 ? 大盤項目中 ,惟有本項目與星河綠洲項目為最直接的肉搏競爭 ? 如何強化項目的城市價值 (5分鐘商業(yè)中心 ) ? 在與行政中心的競爭中 ,因其為城市目前的主導(dǎo)發(fā)展方向 ,項目相對較弱 自然資源 城市價值 一般 一般 弱 強 強 本項目 兆基君城 星河綠洲 凝香華都 金色夏威夷 江是關(guān)鍵，河西的江景大盤 “ 可以實現(xiàn)東面看江 ” 『客觀性』 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 資源 （新進(jìn)者） （品牌） （社會資源） （ 自然資源 ） 主動式 寧鄉(xiāng)代表項目的核心競爭力矩陣 凝香華都 產(chǎn)品 +資源 星河綠洲 資源 兆基君城 產(chǎn)品 +服務(wù) 愛琴灣 產(chǎn)品 +資源 +服務(wù) 戰(zhàn)略的選擇 領(lǐng)導(dǎo)者 跟隨者 補缺者 挑戰(zhàn)者 領(lǐng)袖 /價格標(biāo)準(zhǔn)制定者 完全差異化定位 /市場拾遺者 差異化特色 /借勢而上 改變規(guī)則 /強調(diào)自身差異性 唯領(lǐng)導(dǎo)者，方能建立權(quán)威影響力 推廣主題方向選擇：豪 +實的結(jié)合 金色夏威夷 兆基君城 中源凝香花都 虛 人文 實 低 高 兆基君城： 傾世君城 恭迎王侯 金色夏威夷： 生活本該夏威夷 中源凝香花都： 一直強調(diào)實景體驗 愛琴灣一期： 醉美不過愛琴灣 愛琴灣二期： 說什么？？？？？ 推廣主題： ? 江岸豪門，奢華永恒 ? 溈江岸上的傳世豪門 ? 江岸華宅 峰境人生 ? 世界級的江灣豪門 二期案名 御岸 價格占位：低開穩(wěn)步上漲，以搶奪市場，一期開盤均價： 35003600，二期實現(xiàn)均價： 37003800 兆基君城：最低價： 3100；最高價 4500 皇庭尚品：最低價 29
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