【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 配套設(shè)施。 一、 PEST分析 ? P 政治 — 法律 中國(guó)目前政治比較穩(wěn)定，土地、房地產(chǎn)等相關(guān)法律、法規(guī)還在進(jìn)一步完善中。而成都市政府也非常重視房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 PEST分析 ? E 經(jīng)濟(jì) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段， GDP有明顯的上升趨勢(shì)，利率上調(diào)，處于通貨膨脹時(shí)期，失業(yè)率維持在正常范圍內(nèi)， RMB幣值穩(wěn)定。而成都的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展始終維持在正常范圍內(nèi)，未出現(xiàn)房地產(chǎn)“過(guò)熱”的跡象。 PEST分析 ? S 社會(huì)文化 人們的生活方式發(fā)生變化，提前消費(fèi)開始被人們所接受，中產(chǎn)階級(jí)在總?cè)丝谥兴急壤兴黾?，消費(fèi)力提高，城市化進(jìn)程加快，人口出現(xiàn)老齡化，出生率和平均壽命有所提高。成都是一座以休閑娛樂(lè)文化為主的歷史文化名城，追逐時(shí)尚潮流已成為年輕一代的一大特征，由于生活觀念的變化，年輕一代多以單身或一家兩口、三口的小戶型居住方式為主。 PEST分析 ? T 技術(shù) 中國(guó)政府研究開發(fā)總費(fèi)用和工業(yè)研究開發(fā)總費(fèi)用都有所提高，技術(shù)努力重點(diǎn)增多，政府加強(qiáng)對(duì)專利的保護(hù)，新產(chǎn)品、新技術(shù)越來(lái)越多地被投向市場(chǎng)，自動(dòng)化帶來(lái)的效率提高。房屋建造技術(shù)的提高和環(huán)境設(shè)計(jì)技藝的創(chuàng)新都為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的技術(shù)支持。 二、行業(yè)分析 ? 金融貸款 檻高 2023年初，銀監(jiān)會(huì)引導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)，加大內(nèi)控力度，四大銀行紛紛對(duì)信貸政策作出調(diào)整，對(duì)貸款發(fā)放權(quán)限上收，嚴(yán)控?zé)狳c(diǎn)行業(yè)貸款的發(fā)放。 3月 — 6月，固定資產(chǎn)投資資金中國(guó)內(nèi)貸款的比重逐月減小，分別為 %、 %、 %和 %。上半年，國(guó)內(nèi)貸款占固定資產(chǎn)投資資金的比重較去年同期下降 3個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款比重減少直接體現(xiàn)在投資項(xiàng)目的資金保障度上。 3月 — 6月，固定資產(chǎn)投資資金總量分別為投資完成額的 、 、 。固定資產(chǎn)投資的到位資金稍顯緊張，如果國(guó)家繼續(xù)收緊銀根，對(duì)國(guó)內(nèi)貸款依賴程度高的投資項(xiàng)目就將面臨資金斷鏈的危險(xiǎn)。 行 業(yè) 分 析 ? 土地供應(yīng) 減少 2023年，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地管理的力度明顯得到加強(qiáng)。 4月 29日，依據(jù)國(guó)家《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，全國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，確屬急需的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；對(duì)國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)且在規(guī)劃范圍內(nèi)的衛(wèi)生、教育等項(xiàng)目建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)審批。 行 業(yè) 分 析 ? 拆遷安置 較難 湖南嘉禾強(qiáng)制拆遷案和陜西周至違法圈地事件引起中央的高度重視，中央、省、市為抓好這項(xiàng)工作相繼出臺(tái)了一系列的措施保障拆遷戶和失地農(nóng)民的利益，拆遷安置難度加大?；诜?jī)r(jià)因素，拆遷戶原來(lái)有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。成都市住房保障中心目前無(wú)新的拆遷安置房計(jì)劃，實(shí)際房屋存量只有 110萬(wàn)平方米左右，卻需要近 300萬(wàn)平方米安置房進(jìn)行拆遷安置，工作難度大，目前拆遷進(jìn)展相對(duì)緩慢。 行 業(yè) 分 析 ? 成都房?jī)r(jià) 提高 近年來(lái)，成都市商品房均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)，過(guò)去 5年上漲近 250元 /平方米，年均上漲 50元 /平方米左右， 2023年成都市城區(qū)商品房銷售均價(jià)達(dá)到 2923元 /平方米，比上年上漲 277元 /平方米，漲幅為 %，已經(jīng)遠(yuǎn)超出了近 5年的平均增長(zhǎng)幅度。與全國(guó) 40個(gè)重點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)格%左右的漲幅相當(dāng)接近了。按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，到 2023年底，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該還有較大變化。 行 業(yè) 分 析 住宅需求 劇增 ? 成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中的人口目標(biāo)為2023年總?cè)丝诳刂圃?1070萬(wàn)。由于家庭分化（家庭小型化）的發(fā)展，每戶平均人口近年有減少的趨勢(shì)，特別是特大型城市，許多家庭都低于 /戶（成都 2023年的數(shù)值為 /戶）。據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù) 2023年成都人均住房面積將達(dá)到 30平方米，每年遞增 平方米。 ? 成都從 2023年開始大規(guī)模的舊城改造，大規(guī)模的舊城改造將在2023年結(jié)束。 2023年的舊城改造計(jì)劃為 200萬(wàn)平方米。采用近兩年每戶拆遷面積 50平方米，拆遷安置補(bǔ)償面積按規(guī)定為 35平方米 /人為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重建和再開發(fā)因素的住房戶數(shù)流量的預(yù)測(cè)。由于拆遷安置工作一般要滯后于拆遷工作一年，所以 2023年、 2023年未安置的拆遷戶住房需求計(jì)入 2023年住宅需求量中， 2023年拆遷戶的住房需求計(jì)入 2023年住房需求量中， 2023年拆遷安置用房需求面積是 420萬(wàn)平方米。 行 業(yè) 分 析 市場(chǎng)供應(yīng) 不足 ? 2023年新開工面積 ，竣工面積僅為。樓盤建筑周期一般在 8— 12個(gè)月左右，今年新開工量同比下降情況將直接反映于明年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。 ? 2023年上半年成都國(guó)土局成功拍賣了 23塊土地，面積達(dá)到 。據(jù)市國(guó)土局 8月公布的情況，下半年，政府會(huì)陸續(xù)推出 2023余畝土地。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過(guò) 5000畝。其中，“國(guó)際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬(wàn)科獲得。顯然，這些大宗地塊的項(xiàng)目不會(huì)在短期內(nèi)全部啟動(dòng)。 三、區(qū)域分析 住宅空置銳減 商業(yè)空置猛增 居家戶型樓荒 奢侈戶型緩慢 區(qū) 域 分 析 ? 統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：住宅供給減 %，商業(yè)供給增 倍，住宅空置率下降 %，辦公樓空置面積增加 %，商鋪空置面積增加 %。 ? 國(guó)家嚴(yán)控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項(xiàng)目運(yùn)行緩慢。上報(bào)項(xiàng)目?jī)H完成全年計(jì)劃投資 %。本年投資計(jì)劃 10億以上的 7個(gè)項(xiàng)目完成度為 30%，僅成都南區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)度最快，完成度為 %。 區(qū) 域 分 析 ? 雖然政府加大了土地投放力度，但治理土地購(gòu)買市場(chǎng)，仍然客觀上增加了企業(yè)購(gòu)地后資金壓力，已購(gòu)?fù)恋貏?dòng)工緩慢，房地產(chǎn)新開工面積呈下降趨勢(shì)。累積購(gòu)買土地 ，同比增加 %。新開工 ，下降 5%。竣工 ，增長(zhǎng) %。其中住宅新開工 ，減少 %；而商業(yè)新開工，增加 %，竣工 米，增加 。 區(qū) 域 分 析 ? 住宅空置大幅度下降帶動(dòng)總體空置降低。七月，商品房銷售進(jìn)度明顯加快，竣工銷售率保持很高水平。商品房預(yù)售面積占整個(gè)商品房銷售面積的 73%，為現(xiàn)房銷售面積的 ?？罩妹娣e，比去年同期下降 %，其中住宅下降 %。辦公樓和商鋪空置面積比去年同期增加；辦公樓空置面積增加 %，商鋪空置面積增加 %。特別需要注意的是辦公樓，其除了空置面積增加 %之外，施工面積增加 24%，竣工面積增加 %，銷售面積卻降達(dá) %。 區(qū) 域 分 析 ? 2023年，全年新開樓盤 194個(gè)，入市面積達(dá) 方米，而 2023年住宅新開工僅 。城南新盤數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū)，整體供給規(guī)模所占比例在17%左右。城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當(dāng)，多為獨(dú)棟電梯物業(yè)。 ? 就戶型和單位面積來(lái)看， 2023年在戶型和單位面積上的供應(yīng)將會(huì)更加理性，中小戶型將是市場(chǎng)供應(yīng)的主流。一方面是由于在售小戶型受到市場(chǎng)的青睞，取得了良好的銷售業(yè)績(jī)；另一方面是以中戶型為賣點(diǎn)的樓盤頻頻亮相，其主力供給面積多控制在 80平方米 — 110平方米之間，滿足了占市場(chǎng)主體地位 社會(huì)階層的住房需求及購(gòu)買能力。 區(qū) 域 分 析 ? 由于成都市正在大力改造城市交通狀況，城南多條道路都在興建路橋設(shè)施，可見(jiàn)這一區(qū)域的交通狀況將得到進(jìn)一步改善。而城南區(qū)域，特別是川大附近，已經(jīng)形成的高校校園文化圈、 IT商業(yè)圈、休閑文化圈將呈現(xiàn)出更加繁榮的景象。 四、 SWOT分析 S 優(yōu)勢(shì)： ? ： 加洲旅館所在的“中海 ?格林威治城”位于一環(huán)路與望江路交匯的三角地帶，即原著名的文化街 —— 培根路上。新建的培根走廊毗鄰磨子橋 IT商圈，科華北路飲食一條街，紅瓦寺休閑娛樂(lè)圈以及要建成的“歐尚”大型超市，可充分借助幾大商圈帶來(lái)的人氣與客流；相互交叉的商業(yè)圈形成綜合的規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)人氣互動(dòng)，消費(fèi)共振，造就區(qū)域商業(yè)的無(wú)量前景。 ? ： 緊靠一環(huán)路和望江路，附近有九眼橋汽車站和公交總站，許多公交線都要經(jīng)過(guò)這里。 SWOT分析 ? ： 在文化人眼里，昔日的培根路是成都的文脈所在，精神的圣地，是成都市文明的發(fā)源地。由于緊靠百年川大，培根路成為了許多文化人暢敘暢飲的老地方。職業(yè)白領(lǐng)，文學(xué)青年，先鋒藝術(shù)家，在成都工作和學(xué)習(xí)的外國(guó)朋友都樂(lè)于陶醉其中，盡情釋放思想與個(gè)性。在市民眼里，昔日的培根路是休閑交友的好去處，這里的酒吧茶房一家挨著一家，活力四射的年輕人，活躍自在的氣氛，讓許多人至今懷念不已。 ? 4. 配套設(shè)施完善： 培根走廊通過(guò)科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，使酒吧，茶房，書吧，餐飲，特色商品等綜合業(yè)態(tài)形成聯(lián)動(dòng)商圈，充分滿足客戶各種休閑需求，延長(zhǎng)客戶停留時(shí)間，并達(dá)到業(yè)態(tài)間的相互支持，客源共享的完美商業(yè)效果。 ? ： 中海格林威治城的建筑設(shè)計(jì)單位是中國(guó)設(shè)計(jì)院，其設(shè)計(jì)實(shí)力不容小視。 SWOT分析 ? 6. 開發(fā)商“中海地產(chǎn)”實(shí)力雄厚 中國(guó)海外集團(tuán)有限公司于 1979年 6月 1日在香港注冊(cè)成立 ,隸屬中國(guó)建筑工程總公司。截止 2023年 2月底，資產(chǎn)總值 200億港元，資產(chǎn)凈值 102億港元。中國(guó)海外集團(tuán)在香港承建建設(shè)了許多具有歷史價(jià)值的規(guī)模性項(xiàng)目，如香港新機(jī)場(chǎng)客運(yùn)大樓，香港西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中?guó)人民解放軍駐香港海軍基地、迪士尼基建等，均為香港同期同類項(xiàng)目中最大的工程。中海地產(chǎn)成都公司成立于 2023年 3月 30日，是中國(guó)海外集團(tuán)在內(nèi)地成立的第五家全資子公司。注冊(cè)資金為 1000萬(wàn)美元；主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、工業(yè)與民用建筑工程施工、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，四川省房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)單位。經(jīng)過(guò)三年來(lái)的經(jīng)營(yíng)，公司已經(jīng)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)樹立了“中海地產(chǎn)”良好的企業(yè)品牌形象，受到蓉城業(yè)界與市民的高度贊譽(yù)。 SWOT分析 7. 良好的物業(yè)管理 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在建筑規(guī)劃等“硬件”方面，也體現(xiàn)在后期經(jīng)營(yíng)管理等“軟件”方