【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第三講 執(zhí)行的問(wèn)題 在于工程節(jié)點(diǎn)你的懂 提前創(chuàng)意 我們現(xiàn)在作項(xiàng)目 比如開(kāi)盤(pán) 前 所有的設(shè)計(jì)都全部做好了 因?yàn)橹泻芤薷? 執(zhí)行不是個(gè)人的事情 因此關(guān)乎合作方 執(zhí)行的品質(zhì)有三點(diǎn) ： 提前 溝通 合作 第三講 最后再補(bǔ)充幾點(diǎn) 一策略一定要有高度 不可復(fù)制 不可代理 二策略一定要思維緊密 無(wú)關(guān)的話(huà)語(yǔ)或者不是很明確的市場(chǎng)情報(bào)少說(shuō) 不說(shuō)別人不知道 一說(shuō)人們嚇一跳 三策劃要清晰明了的說(shuō)明 你的觀點(diǎn)絕對(duì)是推動(dòng)產(chǎn)品而服務(wù)的 從產(chǎn)品的角度迎合市場(chǎng)的口味 第三講 以后大家接到策劃案子 先對(duì)項(xiàng)目說(shuō)幾句話(huà) 1 你是誰(shuí) ? 用一句話(huà)概括 ? 用一句話(huà)概括 ? 用一句話(huà)概括 ? 用一句話(huà)概括 第三講 這幾句話(huà) 然后再用一句話(huà)概括項(xiàng)目 比如 : 這是一個(gè) 40萬(wàn)規(guī)模的高貴別墅 不是最昂貴的 但是最高貴 適合一群事業(yè)有成的國(guó)際人士來(lái)住 這個(gè)是圈層概念 ,小社會(huì) . OK 下面就很好搞了 第三講 規(guī)模大 高貴 國(guó)際抓靈魂字眼 從規(guī)模上看 有社區(qū)的氣度 從格調(diào)上 有高質(zhì)量高品位 第三講 OK 什么問(wèn)題都解開(kāi)了 還有什么難的 新人也不要怕 高人也不要怕 簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單 刀刀封喉 自信點(diǎn) 第四講 流程 地產(chǎn)部分流程 以市場(chǎng)價(jià)為參考 適當(dāng)調(diào)比列 從一塊地到交房 比如從國(guó)土局批地 到最后交房 從銷(xiāo)售看分六個(gè)階段 ： 第四講 從銷(xiāo)售看分六個(gè)階段 ： 形象期 認(rèn)籌期 開(kāi)盤(pán)期 公開(kāi)發(fā)售期 強(qiáng)銷(xiāo)期 促銷(xiāo)售期 第四講 從工程上說(shuō) ： 根基 正負(fù)零 拆外架 外立面 樣板房 園林 封頂 入伙 第四講 從廣告上說(shuō) 最主要分 ： 開(kāi)盤(pán)前 開(kāi)盤(pán)后 分三個(gè)點(diǎn)說(shuō)廣告： 前期 形象 中期 產(chǎn)品 后期 配套 第四講 在執(zhí)行流程中我們發(fā)現(xiàn) 接待中心該做什么 ？ 模型 VIP 單張 圍墻 到了選房 這個(gè)也就是開(kāi)盤(pán)了 第四講 有的沒(méi)有解籌說(shuō)法 直接抽簽選房 比如 100套房子 400個(gè)人搶 只能根據(jù) VIP來(lái)選 積分 抽簽 我們玩的就是抽簽選房 ,差點(diǎn)打死人了 選中號(hào)碼 第四講 要進(jìn)入選房等候區(qū) 10人一組 要身份證 VIP 派籌號(hào) 三個(gè)少一個(gè)都不行 每個(gè)號(hào)只許帶一個(gè)人進(jìn) 防止有人炒號(hào) 然后以 5人一組先簽到 核查有沒(méi)出錯(cuò) （一般是網(wǎng)絡(luò)操作） 才許進(jìn)入選房區(qū) 時(shí)間 15分鐘 第四講 銷(xiāo)控人員可以根據(jù)你的三個(gè) 選房意想選抽一個(gè)屬于你的號(hào)碼 一般可以選三個(gè) 交錯(cuò)在一起的 進(jìn)入銷(xiāo)控以后 還要交錢(qián) 財(cái)務(wù)區(qū) 簽約區(qū) 復(fù)核區(qū) 第四講 最后領(lǐng)取認(rèn)購(gòu)書(shū) 并進(jìn)行銀行按揭 等房型全部定好 交剩下的余款 其實(shí)也是交付了 這個(gè)是執(zhí)行過(guò)程 地產(chǎn)的最基本常識(shí) 第五講《砍死賣(mài)點(diǎn)》 ? 賣(mài)點(diǎn)是什么 ? 賣(mài)點(diǎn)如何找 ? 賣(mài)點(diǎn)與 USP ? 賣(mài)點(diǎn)與項(xiàng)目 ? 賣(mài)點(diǎn)的組合 ? 賣(mài)點(diǎn)與概念 ? 賣(mài)點(diǎn)的延伸 ? 賣(mài)點(diǎn)的原則 ? 賣(mài)點(diǎn)與買(mǎi)點(diǎn) ? 賣(mài)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn) 第五講 這些都是我隨機(jī)演講 我自己也進(jìn)入角色了 忘記我在做什么了 相信大家對(duì)策劃多了點(diǎn)理解 你塑造形象？？ 假如你買(mǎi)房子，你會(huì)選嗎？？ 避免說(shuō)劣勢(shì) 我演講幾乎很少說(shuō)項(xiàng)目不行的 而說(shuō)未來(lái)前景好 10年前買(mǎi)蓮花山一套房的 現(xiàn)在價(jià)值 3倍 等于三套 從本身的檔次來(lái)看 滿(mǎn)足基本居住 ? 江南刀 14:52:32 ? 生活更上一層！ 第五講 我演講幾乎很少說(shuō)項(xiàng)目不行的 而說(shuō)未來(lái)前景好 10年前買(mǎi)蓮花山一套房的 現(xiàn)在價(jià)值 3倍 等于三套 從本身的檔次來(lái)看 滿(mǎn)足基本居住 生活更上一層！ 第五講 釀造自我 基于 12層以上可以四面有景觀 為什么一定做小戶(hù)型？ 因?yàn)檫@樣的房子屬于垃圾堆的房子要變成鳳凰 惟有出彩 鎮(zhèn)震驚西岸 當(dāng)?shù)貨](méi)一個(gè)房子有這么眩的 把中小戶(hù)當(dāng)小戶(hù)做 景觀 城市便利 升值 第五講 滿(mǎn)足自我 廣告語(yǔ)： LOOK！世界看我 SHOW！ 制造異型廣告牌與現(xiàn)場(chǎng)人氣 大家要是遇到這樣的難題最好不要急 最好用一句話(huà)概括這個(gè)房子 比如：這是一個(gè)有著 20萬(wàn)規(guī)模的，四面看到景觀的魅力之城 第五講 項(xiàng)目的形象浮出水面 通常做法有兩種 概念與性?xún)r(jià) 但是開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)銷(xiāo)售 我們做廣告的頭疼 只有吹水，把項(xiàng)目模擬成好的形象 比如：我現(xiàn)在接了一個(gè)比搞項(xiàng)目 四周是工廠 靠近工業(yè)區(qū) 占地 2萬(wàn) 建面 20萬(wàn) 周邊無(wú)配套 環(huán)境特差 噪音灰塵多 第五講 接到這個(gè)案子我頭都大了 簡(jiǎn)直就是死案 但是我抓住了幾點(diǎn) 首先死馬當(dāng)活馬醫(yī) 這個(gè)項(xiàng)目不是小戶(hù)型 我們一定要把他塑造成小戶(hù)型 我就是我的感覺(jué) 我想任何一個(gè)樓盤(pán)都是從地段引發(fā)的血案 第五講 地段決定很多因素 這個(gè)是涉及到兩點(diǎn) 一是開(kāi)發(fā)理念 其次是規(guī)劃戰(zhàn)略 想想，房子要是沒(méi)有賣(mài)點(diǎn)怎么去追求利潤(rùn) 但是很多不成熟的開(kāi)發(fā)商在只看到錢(qián) 圈地為王 導(dǎo)致銷(xiāo)售闌尾 沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)劃 遇到這種情況 我們只好認(rèn)倒霉 第五講 如何制造賣(mài)點(diǎn) 一賣(mài)潛力 二賣(mài)生活方式 三賣(mài)性?xún)r(jià)比 四借品牌策動(dòng) 第五講 通常做法有兩種 教育之城 生態(tài)之城 人文之城 其實(shí)說(shuō)到底 是產(chǎn)品與概念的嫁接 產(chǎn)品是核心 概念是形象 廣告就是在銷(xiāo)售觀念 購(gòu)買(mǎi) 接受 認(rèn)知 依賴(lài) 解決價(jià)值認(rèn)同感 第五講 賣(mài)點(diǎn)的提純?cè)瓌t是 減法 就是從眾多賣(mài)點(diǎn)中歸類(lèi) 要犧牲無(wú)數(shù)賣(mài)點(diǎn)成就一個(gè)最高價(jià)值點(diǎn) 這個(gè)點(diǎn)叫 USP 當(dāng)然也不是絕對(duì) 第五講 要是項(xiàng)目很差 那么我們不是砍死賣(mài)點(diǎn)，而是制造賣(mài)點(diǎn) 生產(chǎn)賣(mài)點(diǎn) 賣(mài)點(diǎn)怎么生產(chǎn) 很多賣(mài)點(diǎn) 賣(mài)點(diǎn)分析 分割 組合 定位 核心 延伸 演繹 也就是形成核心的過(guò)程 演繹就是創(chuàng)意過(guò)程 我們找賣(mài)點(diǎn) 就該找到這個(gè)份上 第五講 關(guān)于次級(jí)賣(mài)點(diǎn) 還有三級(jí)賣(mài)點(diǎn) 可以作為階段點(diǎn)來(lái)補(bǔ)充 比如前兩個(gè)周期大賣(mài)點(diǎn)都賣(mài)完了 那么；剛才所說(shuō)的超低密度 可以拿出來(lái)做創(chuàng)意 第五講 賣(mài)點(diǎn)與概念實(shí)際就是賣(mài)點(diǎn)與 USP的關(guān)系 賣(mài)點(diǎn)怎么延伸啊 知道以前有人打城的概念 比如；活力城 延伸為延伸為 早年設(shè)計(jì)師說(shuō) 蘋(píng)果生活 檸檬生活 等 第五講 其實(shí)是為了找設(shè)計(jì)載體 這樣的 USP不能不說(shuō)好 但是： USP一定要考慮產(chǎn)品在市場(chǎng)上的接受程度 比如我在惠洲那地方 你和他來(lái)個(gè)藍(lán)波生活 人家看不明白 你去長(zhǎng)春 沈陽(yáng)操盤(pán) 一定要實(shí)在 你去北京找 USP 一定要文化 第五講 可見(jiàn)： USP作為獨(dú)特銷(xiāo)售主張 應(yīng)該是策略的核心 與靈魂 也是定位后的產(chǎn)物 第五講 我們重新輸理下策略 廣