【文章內(nèi)容簡介】 論 ? 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與配套設(shè)施的互動(dòng)關(guān)系及其發(fā)展趨勢 ? 發(fā)展有關(guān)配套設(shè)施需要的市場條件 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)發(fā)展相關(guān)設(shè)施的市場機(jī)會(huì) ? 各類配套設(shè)施在區(qū)域內(nèi)的市場潛力 ? 各類配套在區(qū)域內(nèi)的競爭空間 44 市場機(jī)會(huì)研究 重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 45 重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 樣本數(shù)量 ?5個(gè) 樣本甄別 ?綜合性設(shè)施（設(shè)有本次研究設(shè)計(jì)的大部分功能設(shè)施） ?規(guī)模較大 ?高檔次 調(diào)研方法 ?神秘顧客調(diào)查 ?二手資料研究 抽樣方法 ?重點(diǎn)抽樣 * *注：此處選取的重點(diǎn)項(xiàng)目不與其它模塊的研究對象重疊，具體對象由新華信與麗都商討確定 46 可能使用的研究技術(shù) —— 因子分析 變量： 服務(wù)分級 大客戶優(yōu)先 大客戶代表制 網(wǎng)上咨詢 7x24小時(shí)技術(shù)支持 …樣品： a1 a2 a3 a4 a5 …case(1) x11 x21 x31 x41 x51 …case(2) x12 x22 x32 x42 x52 …case(3) x13 x23 x33 x43 x53 …case(4) x14 x24 x34 x44 x54 ……… …… …… …… …… …… …case(n) x1n x2n x3n x4n x5n …因子因子1：(a1,a2,a3,a4,a7)因子2：(a4,a5,a6) 因子3：(a9) 因子4：(…) ……貢獻(xiàn)率 70% % % % ……累計(jì)貢獻(xiàn)率 70% % % % ……因子分析是多元統(tǒng)計(jì)分析方法中的一種 主要作用： 1. 尋找主要影響因素 2. 建立對市場 、 產(chǎn)品等的評價(jià)體系 47 可能使用的研究技術(shù) —— 聚類分析 聚類分析是研究分類問題的一種多元統(tǒng)計(jì)方法 主要作用： 1. 劃分目標(biāo)群體 2. 描述目標(biāo)群體特征 女性 高收入 俱樂部成員 沖動(dòng)型性格 男性 25歲以下 事業(yè)初成 有領(lǐng)袖欲 男性 中高收入 工作狂 墨守成規(guī) 目標(biāo)人群 40% 非目標(biāo)人群 60% 48 （ N= 171） %10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20Too Cheap CheapExpensive Too ExpensiveAcceptance Range A B C D 可能使用的研究技術(shù) —— 價(jià)格敏感度 49 第一階段：市場研究 第二階段：組合方案投資比較分析 第三階段：發(fā)展戰(zhàn)略建議 50 投資回報(bào)預(yù)測分析 投資回報(bào)預(yù)測 公司利潤目標(biāo) 公司凈資產(chǎn)目標(biāo) 公司銷售 收入目標(biāo) 公司總成本開支目標(biāo) 凈資產(chǎn)利潤率 銷售利潤率 品種 A銷售收入預(yù)測 品種 B銷售收入預(yù)測 預(yù)計(jì)銷售數(shù)量 預(yù)計(jì)銷售單價(jià) 比較 調(diào)整 + x 財(cái)務(wù)目標(biāo)示意 管理費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售成本 + + 預(yù)測 現(xiàn)實(shí) 示意 51 凈現(xiàn)值分析 + + + + + 凈現(xiàn)金流入 /（流出）現(xiàn)值 1 折現(xiàn)率 + + + + + 凈現(xiàn)金流入 /（流出） 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 支付所得稅 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 現(xiàn)金性成本、費(fèi)用支出（不包括利息） 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 銷售收入 回籠 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 營運(yùn)資金投入 通常有殘值收入 通常此時(shí)發(fā)生 固定資產(chǎn)投入 第 N年 …… 第三年 第二年 第一年 項(xiàng)目開始 項(xiàng)目 示意 52 第一階段：市場研究 第二階段：組合方案投資比較分析 第三階段：發(fā)展戰(zhàn)略建議 53 發(fā)展戰(zhàn)略建議 ? 整合外部市場信息和項(xiàng)目投資分析，評估所選投資組合的市場介入時(shí)機(jī)和相應(yīng)的經(jīng)營策略 未來一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目推進(jìn)和介入方式分析 相應(yīng)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營策略建議 不同投資組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 麗都飯店 SWOT分析 項(xiàng)目市場定位分析 54 發(fā)展戰(zhàn)略建議 未來一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目選擇與資源整合方式 相應(yīng)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營策略建議 不同項(xiàng)目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 麗都飯店 SWOT分析 項(xiàng)目市場定位分析 研究內(nèi)容 研究方法 ? 當(dāng)前與未來的項(xiàng)目優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)因素 ? 競爭空間 ? 市場需求 ? 與區(qū)域發(fā)展配套 ? 階段性重大政策和經(jīng)濟(jì)時(shí)間影響：如奧運(yùn)建設(shè)、 CBD開發(fā)等 ? 投資與收益對比 ? 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) ? 未來一定時(shí)期內(nèi)不同項(xiàng)目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)排列 ? 新華信項(xiàng)目組提供 ? 麗都飯店參考 55 不同項(xiàng)目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 現(xiàn)狀 未來 差距 現(xiàn)狀 未來 差距 現(xiàn)狀 未來 差距競爭空間 市場需求 區(qū)域發(fā)展奧運(yùn)建設(shè)投資收益說明數(shù)量 質(zhì)量 配置示意 56 發(fā)展戰(zhàn)略建議 未來一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目選擇與資源整合方式 相應(yīng)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營策略建議 不同項(xiàng)目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 麗都飯店 SWOT分析 項(xiàng)目市場定位分析 研究內(nèi)容 研究方法 ? 確定麗都飯店自身的競爭優(yōu)勢： ? 財(cái)力資源 ? 物力資源 ? 技術(shù)資源 ? 市場資源 ? 環(huán)境資源 ? 無形資源 ? 新華信項(xiàng)目組主導(dǎo) ? 麗都飯店參與，提供相關(guān)資料，參與評估結(jié)果 57 麗都飯店 SWOT分析 旅游與建筑業(yè)市場發(fā)展趨勢 麗都飯店的核心競爭優(yōu)勢 麗都的整體發(fā)展方向 品牌優(yōu)勢 先進(jìn)的 管理方法 豐富的市場資源 抓住市場機(jī)會(huì)，借改擴(kuò)建的機(jī)會(huì)，在原有經(jīng)營業(yè)績基礎(chǔ)上拓展向更大的發(fā)展空間 趨勢舉例： ?中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，帶動(dòng)國內(nèi)的房地產(chǎn)和旅游市場不斷升溫；北京申奧成功，則進(jìn)一步強(qiáng)化了市場預(yù)期。面臨良好的發(fā)展機(jī)遇 ， ………… 麗都飯店的戰(zhàn)略定位 示意 注：本討論不代表新華信的最終結(jié)論 ………… 58 發(fā)展戰(zhàn)略建議 市場介入時(shí)機(jī)與方式建議 相應(yīng)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營策略建議 不同項(xiàng)目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 麗都飯店 SWOT分析 項(xiàng)目市場定位分析 研究內(nèi)容 研究方法 ? 整合不同項(xiàng)目組合的競爭優(yōu)勢與麗都飯店自身的競爭優(yōu)勢，確立具有比較優(yōu)勢的項(xiàng)目組合方案 ? 新華信項(xiàng)目組主導(dǎo) ? 麗都飯店參與 59 項(xiàng)目市場定位分析 注 經(jīng)營模式 /項(xiàng)目組合 ? 透明統(tǒng)一的價(jià)格體系有利于避免惡性競爭導(dǎo)致的價(jià)格混亂 ? 專賣店擁有品牌優(yōu)勢 ? 以完善的售后服務(wù)為特點(diǎn) 利 ? 依托盟主的配件庫存、進(jìn)貨渠道、配送能力和技術(shù)支持，能在較少庫存的經(jīng)濟(jì)模式下，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的快速維修服務(wù)，并且獲得豐厚的業(yè)務(wù)利潤。 ? 適合中國汽車市場情況：市場廣，地域差異大，車型復(fù)雜多樣，對服務(wù)的需求多樣化 ?區(qū)域集中 ?統(tǒng)一的品牌形象 ?統(tǒng)一的管理 ?統(tǒng)一的配送渠道 ?規(guī)?；?，專業(yè)化服務(wù) ? 前期投入巨大 ? 維護(hù)車型受限制 ? 價(jià)格并不占優(yōu)勢 弊 ? 市場信息反饋渠道不通暢 ? 對于管理流程和系統(tǒng)化運(yùn)作的要求很高 ? 資金投入大 ? 管理成本高 ? 前期的品牌宣傳和園區(qū)定位非常重要 ? 需要所針對的車型有足夠的市場容量 ? 合理的維修點(diǎn)配比 ? 豐富的資金來源 對資源能力的要求 ? 整合各個(gè)地域和所有的加盟廠商 ? 大量的培訓(xùn)、物流、技術(shù)服務(wù)等后勤配套措施 ? 對管理者的要求很高 ? 資金和后續(xù)資源跟進(jìn) ? 土地、政府、行業(yè)內(nèi)資源的綜合利用 C。代理銷售制 ? 以銷售體制中生產(chǎn)廠家占主導(dǎo)地位 ? 由于主要不見自給，保證了配件質(zhì)量又降低了成本 ? 管理線長，對于管理要求很高 ? 不能夠直接面向最終用戶 ? 對經(jīng)銷商的管理能力，綜合經(jīng)營素質(zhì)要求很高 A. ‘四位一體’（ 4s） ? 以‘整車銷售、配件供應(yīng)、售后服務(wù)、信息反饋’為主要內(nèi)容的四位一體專賣店 示意 60 競爭劣勢 /高重要性 競爭優(yōu)勢一般 /高重要性 競爭優(yōu)勢 /高重要性 競爭劣勢 /低重要性 競爭優(yōu)勢一般 /低重要性 競爭優(yōu)勢 /低重要性 劣勢 優(yōu)勢 重要性高 重要性低 公司在這些較重要的屬性上由于較低的滿意度而處于競爭劣勢 。 在這些滿意度方面必須 立即采取 行動(dòng)并縮小差距 。 公司在這些較重要的屬性上的滿意度評價(jià)與競爭對手差不多 。 在公司處于競爭劣勢方面的屬性改善之后 ， 努力提高 這些方面的滿意度 。 公司在這些較重要的屬性上具有優(yōu)勢。 至少要努力維持這些優(yōu)勢 ， 在資源允許的情況下 進(jìn)一步提高 這些優(yōu)勢 。如果運(yùn)作仔細(xì)謹(jǐn)慎