【文章內(nèi)容簡介】 按照對本項目產(chǎn)品的定位標(biāo)準(zhǔn)將商鋪嚴(yán)格分區(qū)，以確保項目的分區(qū)主題與檔次、格調(diào)統(tǒng)一。 ? 視情況而定，有必要的時候可以推出適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，搶占同類項目的客源。 ? 針對定位與推廣層面 ? 挖掘關(guān)于項目主題與生活（不僅僅是購物休閑生活）的深層次內(nèi)涵，表現(xiàn)出本項目獨特的現(xiàn)代生活特征和商業(yè)色彩。以保證在當(dāng)?shù)厣踔猎谀仙硡^(qū)、廣州市區(qū)都能引起行業(yè)關(guān)注，吸引更多的投資與消費。 ? 關(guān)鍵詞：主題、特色 ? 在推廣手法上力求突破常規(guī)，予耳目一新的感覺。吸引所有人的注意，以實現(xiàn)“注意力營銷”的目的。 ? 在推廣手法及載體、內(nèi)容、形式上等均力求突破，讓當(dāng)?shù)厝擞醒矍耙涣恋母惺?，加深對本項目的印象；同時，由此也間接加強對本項目的產(chǎn)品創(chuàng)新、發(fā)展商實力、后期旺場經(jīng)營的手法創(chuàng)新等的信心。 五、為什么能在進(jìn)港大道建香港城購物廣場 為什么能在進(jìn)港大道建香港城購物廣場？ ? 支持點 1： 南沙區(qū)人口接近 15萬，包括常住人口共 20萬；按規(guī)劃，南沙的區(qū)域人口規(guī)劃規(guī)模控制在 100萬人左右，而開發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)的人口目標(biāo)是 60萬人左右。很明顯，隨著南沙的開發(fā)進(jìn)程加快，將有龐大的人口補充進(jìn)區(qū)內(nèi)。而人口是商業(yè)發(fā)展的基本支撐。 ? 注： （ 1）根據(jù) 05年的數(shù)據(jù)得知：南沙“三鎮(zhèn)兩區(qū)”（黃閣鎮(zhèn)、萬頃沙鎮(zhèn)、橫瀝鎮(zhèn)和南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、珠江管理區(qū)）總?cè)丝跒?141210人，其中農(nóng)村戶口為102192人，被征地的農(nóng)民為 51358人。加上開發(fā)區(qū)近年開發(fā)的房地產(chǎn)項目（南沙境界， 1300戶，南沙濱海花園，約 1500戶，南沙碧桂園約 600戶）及生活區(qū)（豐田生活區(qū)，現(xiàn)居住 1000多人）的人口，南沙“三鎮(zhèn)兩區(qū)”的人口已超過 20萬人。 ? （ 2）根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，開發(fā)區(qū)核心商圈的日常居住人口為 10萬人左右，開發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)流動人口為 5萬左右，豐田汽車、美國通用電器塑料、名幸電子、中船集團、中國石化、南沙資訊科技園、各大金融機構(gòu)、行政機構(gòu)等高端人員有 2萬人左右。 5萬＋ 2萬 =7萬，這 7萬左右的高端人口的長期居住需求已有各大進(jìn)駐南沙的房地產(chǎn)商正在幫忙解決，而這 7萬人的日常休閑、購物的商業(yè)市場急需填補。 ? 支持點 2： 位于進(jìn)港大道中間地段，交通四通八達(dá)，毗鄰地鐵 4號線沖尾站，緊臨以后的新南沙區(qū)政府及金洲成熟商圈，離南沙新客運港13分鐘車程。距離黃閣鎮(zhèn)、豐田生活區(qū)、南沙街等地很近，只需十幾分鐘的車程，輻射范圍廣。 ? 支持點 3： 建筑規(guī)模大，能容納商戶較多，易產(chǎn)生集聚效應(yīng)。加上項目左右兩邊的商業(yè)樓，香港城購物廣場并不是單獨的一個商業(yè)城，只要稍加規(guī)劃和統(tǒng)一管理，香港城購物中心便搖身變成進(jìn)港大道最繁華熱鬧的商圈。 ? 支持點 4： 南沙區(qū)的消費水平日漸提高，農(nóng)民、政府、企業(yè)的中高層人士都是本項目的鎖定消費群體。 ? 注： （ 1）南沙區(qū)的很多農(nóng)民的土地都已被政府征收，農(nóng)民也獲得了政府的豐厚補貼。很多農(nóng)民已逐漸住進(jìn)政府興建的安置小區(qū)當(dāng)中 ,例如麒麟新村、廣隆安置區(qū)等。 ? （ 2）從幾天的市場調(diào)查中，在南沙街發(fā)現(xiàn)幾間服裝店，所賣的服裝均在 50～ 400元之間，價格相對南沙其它地方較高，但這樣的服裝店，在南沙街有越開越多的趨勢，這足以證明南沙當(dāng)?shù)鼐用竦南M能力水平。 ? （ 3）今明兩年，南沙區(qū)將不斷引進(jìn)高科技人才，南沙科技資訊園首批計劃招收 500名內(nèi)地碩士研究生入學(xué)，未來兩年，南沙科技園將著力人才培養(yǎng)、科學(xué)研究、技術(shù)孵化 3大領(lǐng)域。 ? 支持點 5： 南沙板塊并不缺商業(yè)，中小型商業(yè)并不泛其數(shù)，唯獨缺少一個領(lǐng)袖性、標(biāo)桿性的商業(yè)項目，本項目合理獨特的定位恰好填補了該區(qū)域缺乏休閑娛樂購物場所的空白，將引領(lǐng)南沙第三產(chǎn)業(yè)走向一個新趨勢。 ? 支持點 6： 本項目旁邊的逸濤城、金洲花園、皇家花園、南沙碧桂園等現(xiàn)成樓盤對本案提供了有力的消費依托，對本案的開展將會起到促進(jìn)用。 ? 支持點 7： 本項目（香港城購物廣場）合理獨特的定位直接導(dǎo)致同類競爭項目的稀少，避免了與眾多商業(yè)項目的直接交鋒，從而領(lǐng)軍當(dāng)?shù)赝惖禺a(chǎn)項目。 ? 支持點 8： 在近年的市政規(guī)劃中，第三產(chǎn)業(yè)已列入重點的發(fā)展對象，這無疑為本項目的成功招商帶來契機。 ? 支持點 9： 今年本項目與南沙商業(yè)中心建成開業(yè)后，將最終奠定了這一區(qū)域南沙商業(yè)龍頭的地位，成為南沙最有人氣的商業(yè)旺地，共享繁榮。正如天河商圈一樣，除了天河城，還有宏城廣場、正佳廣場、維多利亞廣場。 ? 我們從天河城、南海黃岐嘉洲廣場以及順德陳村嘉洲廣場的成功可以看到現(xiàn)在的商業(yè)，尤其是珠三角地區(qū)富裕起來的農(nóng)民將是主要的消費群。香港城位處南沙人口欠缺的情況下，吸引新生代農(nóng)民來消費將是徹底彌補所在地人氣不足的不二選擇。 ? 如何解決南沙高端消費群欠缺的解決之道： A、一網(wǎng)打盡香港業(yè)主； B、一網(wǎng)打盡南沙板塊工業(yè)園區(qū)白領(lǐng)、金領(lǐng)群； C、新生代沒有田地、每年有分紅的農(nóng)民。 六、項目的營銷診斷與思考 ? 本項目在規(guī)劃上，主要站在未來以廣州新城市中心為引擎的角度上，以及未來這里將聚集的居住人群的分析、對比上進(jìn)行定位。事實上，按目前項目周邊地段的商業(yè)經(jīng)營狀況，以及相關(guān)配套的消費力，本項目經(jīng)營定位在 2年后真的能如此樂觀嗎？這種定位長遠(yuǎn)嗎？有優(yōu)勢嗎？從商業(yè)投資的角度來說，如何使香港城購物廣場項目實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展與永續(xù)經(jīng)營是值得我們思考的問題。 ? 下面，結(jié)合上述市調(diào)分析，我們重點對本項目原有的經(jīng)營定位思路、規(guī)劃進(jìn)行診斷，力求尋找一個科學(xué)、長遠(yuǎn)的定位和發(fā)展思路。 ? 首先，此項目地段生活配套設(shè)施不齊全，從補全的角度考慮，首先是增加便利的購物場所，然后還有吃飯的地方和住宿的地方，再之還有娛樂休閑的地方。在此種情況下， 本項目的經(jīng)營定位無疑是綜合類購物廣場更為合適。 讓本項目充分利用該區(qū)強大的消費人群支持，憑借自身的優(yōu)勢，加之科學(xué)的策劃、到位的執(zhí)行，完全可以吸引該區(qū)消費人群的注意，促成他們的消費，成為引領(lǐng)南沙新商業(yè)時代的龍頭項目，成為南沙的地標(biāo)性項目 。 ? 解決之道 ? 利用項目地所處的商業(yè)環(huán)境，建議走“綜合性購物廣場”的差異化道路，突出項目主題，力求在進(jìn)港大道引爆； ? 以商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)定位本項目，力爭站在競爭的制高點，參與競技，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展； ? 借助“香港城”的號召力，為本項目牢牢地吸引核心消費群； ? 要與香港搭上邊，借用其影響力與宣傳力。 七、項目的主題設(shè)定 （一）項目案名 1： ? 主名： 香港城購物廣場 推薦指數(shù)： ★★★★★ ? 立名理由： ? 香港作為全球的國際金融中心城市、購物天堂，是潮流產(chǎn)品的象征；香港城購物廣場與之嫁接，給人一種動感、潮流地帶始發(fā)端的感覺。 ? 南沙區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)主 60％為港澳臺同胞，此類人一般周末回來度假；如果在南沙有一個購物城叫香港城購物廣場，首先會給他們一種熟悉感、歸屬感，同時也使他們感受到南沙對他們的一種尊敬。 ? 隨著南沙的進(jìn)一步開發(fā)，南沙當(dāng)?shù)鼐用竦膬r值觀念、消費觀念也會發(fā)生一定變化，他們會逐漸接受新的消費方式，而且他們對香港也特別熟悉，特別是霍英東先生對南沙作出的巨大貢獻(xiàn)，更令他們對霍英東先生、對香港懷有感激之情。香港城購物廣場能引起他們感情上的共鳴。 （二）項目案名 2： ? 主名： 南沙“商埠一號” 推薦指數(shù)： ★★★★ ? 立名理由： ? 被定為商埠的城市，其主要共同點是具有優(yōu)良的交通條件，擁有優(yōu)良的港口或為內(nèi)陸邊境貿(mào)易重鎮(zhèn)，周邊的商品經(jīng)濟或商品農(nóng)業(yè)比較發(fā)達(dá)，南沙也具備這些條件。 ? 在商埠中，通常劃定一定的區(qū)域，供相關(guān)國家商人定居、開業(yè)、存放貨物，稱為商埠地，南沙是名副其實的商埠地。 ? 命名為南沙“商埠一號”，除了給人一種歷史悠久的感覺，還使人認(rèn)為本項目地是南沙最繁華的商業(yè)中心。 （三）項目案名 3： ? 主名： 第一站購物廣場 ? 推薦指數(shù)： ★★★★ ? 立名理由： ? 第一站是意思就是一切從這里開始，第一站購物廣場也就給人一種在南沙購物，首選這里的感覺。 （四）項目案名補充 ? 案名 1： ? 曼哈頓國際購物廣場 ? 理由： 曼哈頓是紐約市的中心區(qū) ， 總面積 ， 占紐約市總面積的 70％ ， 人口 150萬人 。 紐約著名的百老匯 、 華爾街 、帝國大廈 、 格林威治村 、 中央公園 、 聯(lián)合國總部 、 大都會藝術(shù)博