房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算培訓(xùn)講義70(編輯修改稿)
2025-03-03 16:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理費(fèi) 總承包管理費(fèi) 合同公證費(fèi) 施工執(zhí)照費(fèi) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 竣工圖編制費(fèi) 工程保險(xiǎn)費(fèi) 合 計(jì) 表 58 其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 11．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 土地使用稅 市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) 供電貼費(fèi) 用電權(quán)費(fèi) 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 電話初裝費(fèi) 合 計(jì) 表 59 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 12．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的 3%~7%估算。 如果是開(kāi)發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用： 13．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 14．修理費(fèi)用 5． 1． 3房地產(chǎn)投資估算各種報(bào)表 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 1經(jīng)營(yíng)收入估算 1．租售方案的確定 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 1）項(xiàng)目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個(gè)項(xiàng)目中哪些出售、哪些出租、哪些自營(yíng)？ 2）可出售面積、可出租面積、自營(yíng)面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響； 4）售價(jià)和租金水平的確定； 5）收款方式與收款計(jì)劃的確定。 這一過(guò)程在實(shí)際工作中，可參照表 5 51 51 513進(jìn)行。 銷(xiāo)售期間 第 1期 第 2期 ? 第 N期 合計(jì) 銷(xiāo)售 計(jì)劃 面積 百分比 100% 收款 計(jì)劃 期 間 百分比 銷(xiāo)售收入 百分比 銷(xiāo)售收入 百分比 銷(xiāo)售收入 第 1期 第 2期 第 3期 ? 第 N期 總計(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及收款計(jì)劃表 表 510 單位：建筑面積（㎡），銷(xiāo)售收入（元） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 第 1期 第 2期 第 3期 ? ? ? 第 N1期 第 N期 1 可出租建筑面積 2 單位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（ %） 5 有效毛租金收入 6 轉(zhuǎn)售收入 7 轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi) 8 凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表 表 511 單位：建筑面積（㎡），銷(xiāo)售收入（元） 項(xiàng) 目 建筑面積 （㎡） 售 價(jià) （元/㎡） 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 地上商業(yè)部分 公寓樓部分 地下商業(yè)部分 地下車(chē)庫(kù)部分 總 計(jì) 表 512 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬(wàn)元 物業(yè) 類(lèi)型 初始租金 （元 /㎡） 年期 3 4 5 ? ? 14 15 總 計(jì) 入住率 地上商業(yè)部分 收 入 （萬(wàn)元） 公寓樓部分 地下商業(yè)部分 地下車(chē)庫(kù)部分 其他面積 總 計(jì) 表 513 房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案） 單位：萬(wàn)元 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2．租售價(jià)格的確定 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中規(guī)定： 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。 這個(gè)定價(jià)過(guò)程就是市場(chǎng)比較定價(jià)法的運(yùn)用。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2）市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 ① 搜集交易實(shí)例 ② 選擇比較實(shí)例房地產(chǎn) ③ 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ④ 比較實(shí)例的比較和修正 ⑤ 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 3．經(jīng)營(yíng)收入估算 經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營(yíng)收入。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 2稅金估算 目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1．經(jīng)營(yíng)稅金及附加 經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。 目前營(yíng)業(yè)稅的稅率是 5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%；教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2．土地使用稅 土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅。 3．房產(chǎn)稅
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