【文章內容簡介】 唯一全部可售 、主題 街區(qū) 、規(guī)模小 短平快 ，具有爆發(fā)力。4，周邊中高端消費的 購物、休閑、高端商務 產品 稀缺 。恒正項目商業(yè)發(fā)展研判：極強的增量市場屬性將會帶來更多的商業(yè)發(fā)展機會！某某市消費力越來越高，但中高端購物消費向京津外流；低總價產品缺失，獨立產權可分割街鋪受認可；城市公園大發(fā)展帶來的商業(yè)街區(qū)發(fā)展大機遇；專屬中高端的購物、休閑、商務類風情街區(qū)成為熱點機會；目 錄 u項目本體條件解析u項目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項目整體定位與發(fā)展策略u項目價值體系u產品設計優(yōu)化建議?杭州湖濱國際名品街?北京賽特奧萊?南京沃閣戀館案例一杭州湖濱國際名品街。案例選取的 標準 ： 區(qū)位類同，周邊風景優(yōu)美；人流較大，商業(yè)街區(qū)；相同的容積率和建筑面積；類似的不規(guī)則地形和沿街展示長鋪 ；參考案例 —— 杭州湖濱國際名品街u位置： 位于杭州市最繁華的商業(yè)及旅游休閑區(qū) 湖濱地區(qū)，臨西湖，隔街與五星級杭州凱悅大酒店為伴。 u簡介： 由 34家國際著名品牌專賣店圍聚而成，主要經營國際品牌服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等，由世界著名品牌商直接經營或指導經營。其中包括中國地區(qū)第二家分店的法拉利，瑞士歐米茄手表，意大利頂級服飾喬治 阿瑪尼等等 。u特點： 作為商業(yè)形式的一個獨到創(chuàng)新，采用專賣店集聚的形式，有別于傳統(tǒng)的柜臺組合形式，有著統(tǒng)一的形象、宣傳和推廣，統(tǒng)一的物業(yè)管理，與其他自然形成的商業(yè)街區(qū)不同。通過品牌引領、產業(yè)集聚，合力推進當?shù)胤諛I(yè)發(fā)展，進一步提升城市生活品質。 城市中心商城市中心商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)湖濱國際名湖濱國際名品街品街規(guī)模 2023年 10月 10日開街?？偵虡I(yè)面積約18000平方米，專賣店單店面積從 200多到 1000多平方米不等。 34家獨立店鋪。 杭州湖濱國際名品街 交通人流人流人流經營現(xiàn)狀 僅今年上半年，湖濱名品街整體營業(yè)額較去年同比增長了 %，預計今年名品街的整體銷售額將突破 。 400㎡ 左右的商鋪年租金不低于 120萬，名品街已處于滿員狀態(tài)， 無地容納新品牌，但目前還有好幾家一線品牌正排隊等待入駐。最大化消費休閑人群的人流互動空間，交通動線清晰杭州湖濱國際名品街 建筑 通過文化主題的運營承載體設計，提升商業(yè)價值，同時賦予街區(qū) “生命力 ”p為了 融入整個西湖的周邊環(huán)境 ，中國風文化元素的滲透，隨處可見，增添了建筑的大氣與神秘感p通過建筑形態(tài)、街區(qū)商業(yè)形態(tài)的布局來進行展示，為精英思想的傳播、前衛(wèi)藝術的推廣以及具有獨創(chuàng)精神的活動提供值得期待的上佳場所杭州湖濱國際名品街 業(yè)態(tài) 功能分布合理 , 街區(qū)業(yè)態(tài)實現(xiàn)最大化功能互補，讓過往人流實現(xiàn)逗留時間最大化p品牌服飾、箱包、珠寶 3類消耗品為主，比重約占 60%。 p占比重約 30%為各類餐飲業(yè)，如茶吧、咖啡吧、酒吧老字號等，選擇以西餐為主的餐飲業(yè)，一方面西餐廳油煙少，廚房、操作間需求面積較中餐廳小，更適合名品街中的店面設計，且有利于保持名品街環(huán)境美觀 p最后余下的 10%的建筑多被用于臨時私人畫廊、小型藝術展示等，融合購物、飲食、休閑于一體的同時也為湖濱景致平添了一抹亮色。 杭州湖濱國際名品街 環(huán)境 通過環(huán)境營造，讓主題街區(qū)成為城市風景的一部分，旅游業(yè)的一個賣點，充分的利用建筑小品裝點街區(qū)空間。p名品街的設計不是簡單的景觀塑造和商業(yè)開發(fā)，而是一個 全新品牌的塑造 。 p盡管地塊較小 ,但通過設計極力營造出了小橋流水的氣氛，甚至帶有了蘇州園林的韻味，且在內部濱水岸線旁巧妙利用了駁岸石塊、下行階梯等為游人設置了許多休息處所。p各色鋪地的運用也顯示出了設計師對于細節(jié)的把握，青石條、碎石、裂紋磚等不同材質的鋪地于不經意間便完成了內外空間的自然過渡，也更加 豐富了內部空間的景觀效果。 案例一借鑒點：p通過文化主題的運營承載體設計， 提升商業(yè)價值，同時賦予街區(qū) “生命力 ”建筑p功能分布合理 , 街區(qū) 業(yè)態(tài)實現(xiàn)最大化功能互補 ，讓過往人流實現(xiàn)逗留時間最大化業(yè)態(tài)p功 通過環(huán)境營造，讓主題街區(qū)成為城市風景的一部分，旅游業(yè)的一個賣點， 充分的利用建筑小品裝點街區(qū)空間環(huán)境p最大化消費休閑人群的人流互動空間， 交通動線清晰交通案例二北京賽特奧萊。案例選取的 標準 ： 1，位于市郊，需要開車但快捷便利；2，中高端人群目的性購物消費；3，風情街區(qū)，非主流購物體驗；4，建筑風格統(tǒng)一，主力店 +大廣場u項目定位： 名品折扣購物中心u所在位置： 位于別墅密集的朝陽區(qū)香江北路u建筑風格： 純歐美式 outlet,以歐美小鎮(zhèn)建筑風格，美式 奧萊商業(yè)街。u建筑形式： 各商鋪之間緊密相聯(lián)，形成一個集購物、文 化、娛樂、休閑的超完備的商業(yè)空間。u品牌種類： 國際精品、運動休閑、時尚女裝、紳士男裝、 皮具 、皮鞋與配飾、家具內衣、美食天地參考案例 —— 北京賽特奧萊市郊名品折扣店項目簡介： 作為最早引入國際名品的高端百貨，賽特憑借 17年資深的高端品牌市場運作經驗，以及無可取代的強大品牌號召力，為擁有杰出品位的消費者打造出一個時尚購物天地。全新開幕的賽特奧萊，則在與精品店無差異的品牌氛圍中，令消費者暢享超低驚喜折扣，真正體驗到 “大品牌，小價錢，平價享受高品質奢華生活 ” 的十分滿足感。北京賽特奧萊 交通賽特奧萊朝陽區(qū)遠離市區(qū)喧鬧且交通便利， 市區(qū)的商業(yè)區(qū)有著鮮明的差別 p從市中心約 25分鐘車程；從機場約 15分鐘車程 方便舒適的氛圍 —— 遠離市區(qū)，交通方便，功能齊全，休閑購物一體化p充分利用周邊優(yōu)越的自然環(huán)境 ，旨在建成一個可以購買世界名品的花園小鎮(zhèn)。輻射周邊形成休閑度假體系和高品質居住體系等核心功能于一體、輻射華北地區(qū)的 大型綜合現(xiàn)代服務產業(yè)項目 借于地理位置的優(yōu)越，吸引周邊高端購物人群，在同等商圈消費場所擁有絕對優(yōu)勢，北京人歷來相信上風上水，在北邊居住的人購買能力都是相對高的北京賽特奧萊 建筑 獨特建筑風格形成獨特商業(yè)集群，成為城市中一道有別于其他購物場所的歐美購物小鎮(zhèn)p通過建筑表現(xiàn)力營造一個純正美式小鎮(zhèn)商街氣氛， 打破購物于休閑邊界的開放空間p小鎮(zhèn)風格的購物廣場，輔之于瀑布、河道、噴泉等景觀，讓從市區(qū)遠道而來的人們眼前一亮p購物環(huán)境的顛覆帶來的是獨樹一幟的享受型 購物情緒 賽特奧萊每年吸引近百萬游客到此購物，年營業(yè)額將超過二十億元，并解決 800010000萬人的就業(yè)問題 北京賽特奧萊 業(yè)態(tài) 功能明顯，業(yè)態(tài)分明，獨特的品牌效應，吸引特立的消費群體p品牌折扣的效應足以吸引中高端消費人群，以此形成 穩(wěn)固的消費群體p業(yè)態(tài)的稀缺性足以 吸引整個地塊區(qū)域的消費人群隨之而動 到如今對國際名品的一呼百應，短短幾年賽特奧萊已成為奢侈品圈一支不可小覷的力量。今年以來貴賓積分排名首位的客人，其累計消費額已達 250余萬元。 北京賽特奧萊 配套服務 商業(yè)廣場不但需要良好的商業(yè)規(guī)劃，更需要較強的配套服務能力，以保證項目的持續(xù)發(fā)展p愜意、舒適的免費游覽電瓶車 p停車場大，奧特萊斯主要針對有車一族，就需要很大的停車場 p中國首家允許寵物進入的商場案例二借鑒點：p獨特建筑風格 形成獨特商業(yè)集群，成為城市中一道有別于其他購物場所的歐美購物小鎮(zhèn)建筑p功能明顯，業(yè)態(tài)分明， 獨特的品牌效應 ，吸引特立的消費群體業(yè)態(tài)p商業(yè)廣場不但需要良好的商業(yè)規(guī)劃，更需要較強的 配套服務能力 ，以保證項目的持續(xù)發(fā)展環(huán)境p遠離市區(qū)喧鬧且 交通便利 ，市區(qū)的商業(yè)區(qū)有著鮮明的差別交通案例三南京沃閣戀館。案例選取的 標準 ： 1，位于市郊，需要開車但快捷便利；2，汽車主題，強調特色酒店體驗；3，強調私密、高端、商務精品；4，與周邊商務互補，與項目本身互動參考案例 —— 南京沃閣戀館u交通： 距離 南京火車站 60公里；距離南京祿口國際機場 15公里；距離新街口 55公里。u地址： 南京江寧區(qū)隱龍路 9號 u簡介： 沃閣戀館，一座來自臺灣的純正汽車旅館。歷時 3年籌備，耗資 3000萬元，僅打造 6大館 28種主題的 47間奢華套房，現(xiàn)已落戶江寧開發(fā)區(qū)翠屏山風景區(qū)與牛首山森林公園的環(huán)抱之中。專為獨具品位的都市男女，全情營造無以倫比的超浪漫、極奢華的約會場所。 面積近 4500㎡u收費標準： 經營現(xiàn)狀 自 08年開業(yè)以來，備受廣大消費者喜愛，現(xiàn)已成為南京高級商務應酬、戀人休憩放松、家庭度假的理想場所。入住需提前預約。南京沃閣戀館 檔次 p五星級裝修標準、超炫室內造景、雙人 SPA納米牛奶按摩浴缸、 37英寸 LCD高清電視、 KINGSIZE舒適大床、可調控光線組合p根據(jù)各種品牌特色設計的客房風格p客房內都為無間隔設計，讓視覺達到極大延伸 南京沃閣戀館 特色 p旅館不設接待大堂，只有一個類似停車場入口的登記處，前來投宿的客人不用下車 p客人只需將車直接開進客房的專屬車庫，從車庫直接進入房間 p客人不受打擾，私密性和安全性是旅館的特色 參考案例 —— 南京沃閣戀館參考案例 —— 南京沃閣戀館案例三借鑒點：p獨特建筑平面布局 形成獨特私密高端酒店體驗，成為城市非主流特色酒店建筑p獨特的品牌效應 ，吸引特立的消費群品牌p與項目本身購物休閑業(yè)態(tài) 互補互動配套p遠離市區(qū)喧鬧且 交通便利 ，私密性強交通目 錄 u項目本體條件解析u項目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項目整體定位與發(fā)展策略u項目價值體系 u產品設計優(yōu)化建議?客戶定位?產品定位?項目形象定位?項目發(fā)展策略客戶定位：IIII II核心客戶 ： 熱衷投資不動產，有一定經濟基礎的人群，多為 年輕的自主經營者、市區(qū)內企事業(yè)中層以上領導人士。財富水平：中高端財富階層置業(yè)特征： 見多識廣，二次或者多次購買商業(yè)投資。對新鮮產業(yè)新城規(guī)劃有一定的理解，有一定的投資經驗和前瞻性。需求敏感點：投資回報率高重要客戶 ： 餐飲、娛樂等品牌產業(yè)客戶，具備很強支付能力的經營者。財富水平：中高端財富階層并有經營經驗者置業(yè)特征 ： 對他們而言，投資價值已經遠遠超出日常居住功能，更多是一種身份和檔次的代表。需求敏感點：未來規(guī)劃潛力大邊緣客戶： 其自身對商業(yè)需求不高，雖對項目感興趣但承受價格水平有限的客戶。財富水平：中低端財富階層置業(yè)特征： 具有投資商業(yè)夢想，但迫于經濟實力有限，購買慎重，對于存在風險的項目望而止步需求敏感點：關注價格 目 錄 u項目本體條件解析u項目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項目整體定位與發(fā)展策略u項目價值體系u產品設計優(yōu)化建議?客戶定位?產品定位?項目形象定位?項目發(fā)展策略產品定位策略：策略二： 以利潤最大化為原則，采用分割小商鋪 \低總價 \獨立產權出售。利用高端風情街區(qū)形象，刺激消費客戶對于稀缺產品強烈占有欲望 ,在滿足廣大投