【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 唯一全部可售 、主題 街區(qū) 、規(guī)模小 短平快 ，具有爆發(fā)力。4，周邊中高端消費(fèi)的 購(gòu)物、休閑、高端商務(wù) 產(chǎn)品 稀缺 。恒正項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展研判：極強(qiáng)的增量市場(chǎng)屬性將會(huì)帶來(lái)更多的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)！某某市消費(fèi)力越來(lái)越高，但中高端購(gòu)物消費(fèi)向京津外流；低總價(jià)產(chǎn)品缺失，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可分割街鋪受認(rèn)可；城市公園大發(fā)展帶來(lái)的商業(yè)街區(qū)發(fā)展大機(jī)遇；專屬中高端的購(gòu)物、休閑、商務(wù)類風(fēng)情街區(qū)成為熱點(diǎn)機(jī)會(huì)；目 錄 u項(xiàng)目本體條件解析u項(xiàng)目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略u(píng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系u產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議?杭州湖濱國(guó)際名品街?北京賽特奧萊?南京沃閣戀館案例一杭州湖濱國(guó)際名品街。案例選取的 標(biāo)準(zhǔn) ： 區(qū)位類同，周邊風(fēng)景優(yōu)美；人流較大，商業(yè)街區(qū)；相同的容積率和建筑面積；類似的不規(guī)則地形和沿街展示長(zhǎng)鋪 ；參考案例 —— 杭州湖濱國(guó)際名品街u位置： 位于杭州市最繁華的商業(yè)及旅游休閑區(qū) 湖濱地區(qū)，臨西湖，隔街與五星級(jí)杭州凱悅大酒店為伴。 u簡(jiǎn)介： 由 34家國(guó)際著名品牌專賣店圍聚而成，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際品牌服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等，由世界著名品牌商直接經(jīng)營(yíng)或指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)。其中包括中國(guó)地區(qū)第二家分店的法拉利，瑞士歐米茄手表，意大利頂級(jí)服飾喬治 阿瑪尼等等 。u特點(diǎn)： 作為商業(yè)形式的一個(gè)獨(dú)到創(chuàng)新，采用專賣店集聚的形式，有別于傳統(tǒng)的柜臺(tái)組合形式，有著統(tǒng)一的形象、宣傳和推廣，統(tǒng)一的物業(yè)管理，與其他自然形成的商業(yè)街區(qū)不同。通過品牌引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)集聚，合力推進(jìn)當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提升城市生活品質(zhì)。 城市中心商城市中心商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)湖濱國(guó)際名湖濱國(guó)際名品街品街規(guī)模 2023年 10月 10日開街?？偵虡I(yè)面積約18000平方米，專賣店單店面積從 200多到 1000多平方米不等。 34家獨(dú)立店鋪。 杭州湖濱國(guó)際名品街 交通人流人流人流經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 僅今年上半年，湖濱名品街整體營(yíng)業(yè)額較去年同比增長(zhǎng)了 %，預(yù)計(jì)今年名品街的整體銷售額將突破 。 400㎡ 左右的商鋪年租金不低于 120萬(wàn)，名品街已處于滿員狀態(tài)， 無(wú)地容納新品牌，但目前還有好幾家一線品牌正排隊(duì)等待入駐。最大化消費(fèi)休閑人群的人流互動(dòng)空間，交通動(dòng)線清晰杭州湖濱國(guó)際名品街 建筑 通過文化主題的運(yùn)營(yíng)承載體設(shè)計(jì)，提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)賦予街區(qū) “生命力 ”p為了 融入整個(gè)西湖的周邊環(huán)境 ，中國(guó)風(fēng)文化元素的滲透，隨處可見，增添了建筑的大氣與神秘感p通過建筑形態(tài)、街區(qū)商業(yè)形態(tài)的布局來(lái)進(jìn)行展示，為精英思想的傳播、前衛(wèi)藝術(shù)的推廣以及具有獨(dú)創(chuàng)精神的活動(dòng)提供值得期待的上佳場(chǎng)所杭州湖濱國(guó)際名品街 業(yè)態(tài) 功能分布合理 , 街區(qū)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)最大化功能互補(bǔ)，讓過往人流實(shí)現(xiàn)逗留時(shí)間最大化p品牌服飾、箱包、珠寶 3類消耗品為主，比重約占 60%。 p占比重約 30%為各類餐飲業(yè)，如茶吧、咖啡吧、酒吧老字號(hào)等，選擇以西餐為主的餐飲業(yè)，一方面西餐廳油煙少，廚房、操作間需求面積較中餐廳小，更適合名品街中的店面設(shè)計(jì)，且有利于保持名品街環(huán)境美觀 p最后余下的 10%的建筑多被用于臨時(shí)私人畫廊、小型藝術(shù)展示等，融合購(gòu)物、飲食、休閑于一體的同時(shí)也為湖濱景致平添了一抹亮色。 杭州湖濱國(guó)際名品街 環(huán)境 通過環(huán)境營(yíng)造，讓主題街區(qū)成為城市風(fēng)景的一部分，旅游業(yè)的一個(gè)賣點(diǎn)，充分的利用建筑小品裝點(diǎn)街區(qū)空間。p名品街的設(shè)計(jì)不是簡(jiǎn)單的景觀塑造和商業(yè)開發(fā)，而是一個(gè) 全新品牌的塑造 。 p盡管地塊較小 ,但通過設(shè)計(jì)極力營(yíng)造出了小橋流水的氣氛，甚至帶有了蘇州園林的韻味，且在內(nèi)部濱水岸線旁巧妙利用了駁岸石塊、下行階梯等為游人設(shè)置了許多休息處所。p各色鋪地的運(yùn)用也顯示出了設(shè)計(jì)師對(duì)于細(xì)節(jié)的把握，青石條、碎石、裂紋磚等不同材質(zhì)的鋪地于不經(jīng)意間便完成了內(nèi)外空間的自然過渡，也更加 豐富了內(nèi)部空間的景觀效果。 案例一借鑒點(diǎn)：p通過文化主題的運(yùn)營(yíng)承載體設(shè)計(jì)， 提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)賦予街區(qū) “生命力 ”建筑p功能分布合理 , 街區(qū) 業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)最大化功能互補(bǔ) ，讓過往人流實(shí)現(xiàn)逗留時(shí)間最大化業(yè)態(tài)p功 通過環(huán)境營(yíng)造，讓主題街區(qū)成為城市風(fēng)景的一部分，旅游業(yè)的一個(gè)賣點(diǎn)， 充分的利用建筑小品裝點(diǎn)街區(qū)空間環(huán)境p最大化消費(fèi)休閑人群的人流互動(dòng)空間， 交通動(dòng)線清晰交通案例二北京賽特奧萊。案例選取的 標(biāo)準(zhǔn) ： 1，位于市郊，需要開車但快捷便利；2，中高端人群目的性購(gòu)物消費(fèi)；3，風(fēng)情街區(qū)，非主流購(gòu)物體驗(yàn)；4，建筑風(fēng)格統(tǒng)一，主力店 +大廣場(chǎng)u項(xiàng)目定位： 名品折扣購(gòu)物中心u所在位置： 位于別墅密集的朝陽(yáng)區(qū)香江北路u建筑風(fēng)格： 純歐美式 outlet,以歐美小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格，美式 奧萊商業(yè)街。u建筑形式： 各商鋪之間緊密相聯(lián)，形成一個(gè)集購(gòu)物、文 化、娛樂、休閑的超完備的商業(yè)空間。u品牌種類： 國(guó)際精品、運(yùn)動(dòng)休閑、時(shí)尚女裝、紳士男裝、 皮具 、皮鞋與配飾、家具內(nèi)衣、美食天地參考案例 —— 北京賽特奧萊市郊名品折扣店項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 作為最早引入國(guó)際名品的高端百貨，賽特憑借 17年資深的高端品牌市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以及無(wú)可取代的強(qiáng)大品牌號(hào)召力，為擁有杰出品位的消費(fèi)者打造出一個(gè)時(shí)尚購(gòu)物天地。全新開幕的賽特奧萊，則在與精品店無(wú)差異的品牌氛圍中，令消費(fèi)者暢享超低驚喜折扣，真正體驗(yàn)到 “大品牌，小價(jià)錢，平價(jià)享受高品質(zhì)奢華生活 ” 的十分滿足感。北京賽特奧萊 交通賽特奧萊朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)喧鬧且交通便利， 市區(qū)的商業(yè)區(qū)有著鮮明的差別 p從市中心約 25分鐘車程；從機(jī)場(chǎng)約 15分鐘車程 方便舒適的氛圍 —— 遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，功能齊全，休閑購(gòu)物一體化p充分利用周邊優(yōu)越的自然環(huán)境 ，旨在建成一個(gè)可以購(gòu)買世界名品的花園小鎮(zhèn)。輻射周邊形成休閑度假體系和高品質(zhì)居住體系等核心功能于一體、輻射華北地區(qū)的 大型綜合現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 借于地理位置的優(yōu)越，吸引周邊高端購(gòu)物人群，在同等商圈消費(fèi)場(chǎng)所擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，北京人歷來(lái)相信上風(fēng)上水，在北邊居住的人購(gòu)買能力都是相對(duì)高的北京賽特奧萊 建筑 獨(dú)特建筑風(fēng)格形成獨(dú)特商業(yè)集群，成為城市中一道有別于其他購(gòu)物場(chǎng)所的歐美購(gòu)物小鎮(zhèn)p通過建筑表現(xiàn)力營(yíng)造一個(gè)純正美式小鎮(zhèn)商街氣氛， 打破購(gòu)物于休閑邊界的開放空間p小鎮(zhèn)風(fēng)格的購(gòu)物廣場(chǎng)，輔之于瀑布、河道、噴泉等景觀，讓從市區(qū)遠(yuǎn)道而來(lái)的人們眼前一亮p購(gòu)物環(huán)境的顛覆帶來(lái)的是獨(dú)樹一幟的享受型 購(gòu)物情緒 賽特奧萊每年吸引近百萬(wàn)游客到此購(gòu)物，年?duì)I業(yè)額將超過二十億元，并解決 800010000萬(wàn)人的就業(yè)問題 北京賽特奧萊 業(yè)態(tài) 功能明顯，業(yè)態(tài)分明，獨(dú)特的品牌效應(yīng)，吸引特立的消費(fèi)群體p品牌折扣的效應(yīng)足以吸引中高端消費(fèi)人群，以此形成 穩(wěn)固的消費(fèi)群體p業(yè)態(tài)的稀缺性足以 吸引整個(gè)地塊區(qū)域的消費(fèi)人群隨之而動(dòng) 到如今對(duì)國(guó)際名品的一呼百應(yīng)，短短幾年賽特奧萊已成為奢侈品圈一支不可小覷的力量。今年以來(lái)貴賓積分排名首位的客人，其累計(jì)消費(fèi)額已達(dá) 250余萬(wàn)元。 北京賽特奧萊 配套服務(wù) 商業(yè)廣場(chǎng)不但需要良好的商業(yè)規(guī)劃，更需要較強(qiáng)的配套服務(wù)能力，以保證項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展p愜意、舒適的免費(fèi)游覽電瓶車 p停車場(chǎng)大，奧特萊斯主要針對(duì)有車一族，就需要很大的停車場(chǎng) p中國(guó)首家允許寵物進(jìn)入的商場(chǎng)案例二借鑒點(diǎn)：p獨(dú)特建筑風(fēng)格 形成獨(dú)特商業(yè)集群，成為城市中一道有別于其他購(gòu)物場(chǎng)所的歐美購(gòu)物小鎮(zhèn)建筑p功能明顯，業(yè)態(tài)分明， 獨(dú)特的品牌效應(yīng) ，吸引特立的消費(fèi)群體業(yè)態(tài)p商業(yè)廣場(chǎng)不但需要良好的商業(yè)規(guī)劃，更需要較強(qiáng)的 配套服務(wù)能力 ，以保證項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展環(huán)境p遠(yuǎn)離市區(qū)喧鬧且 交通便利 ，市區(qū)的商業(yè)區(qū)有著鮮明的差別交通案例三南京沃閣戀館。案例選取的 標(biāo)準(zhǔn) ： 1，位于市郊，需要開車但快捷便利；2，汽車主題，強(qiáng)調(diào)特色酒店體驗(yàn)；3，強(qiáng)調(diào)私密、高端、商務(wù)精品；4，與周邊商務(wù)互補(bǔ)，與項(xiàng)目本身互動(dòng)參考案例 —— 南京沃閣戀館u交通： 距離 南京火車站 60公里；距離南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 15公里；距離新街口 55公里。u地址： 南京江寧區(qū)隱龍路 9號(hào) u簡(jiǎn)介： 沃閣戀館，一座來(lái)自臺(tái)灣的純正汽車旅館。歷時(shí) 3年籌備，耗資 3000萬(wàn)元，僅打造 6大館 28種主題的 47間奢華套房，現(xiàn)已落戶江寧開發(fā)區(qū)翠屏山風(fēng)景區(qū)與牛首山森林公園的環(huán)抱之中。專為獨(dú)具品位的都市男女，全情營(yíng)造無(wú)以倫比的超浪漫、極奢華的約會(huì)場(chǎng)所。 面積近 4500㎡u收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 自 08年開業(yè)以來(lái)，備受廣大消費(fèi)者喜愛，現(xiàn)已成為南京高級(jí)商務(wù)應(yīng)酬、戀人休憩放松、家庭度假的理想場(chǎng)所。入住需提前預(yù)約。南京沃閣戀館 檔次 p五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)、超炫室內(nèi)造景、雙人 SPA納米牛奶按摩浴缸、 37英寸 LCD高清電視、 KINGSIZE舒適大床、可調(diào)控光線組合p根據(jù)各種品牌特色設(shè)計(jì)的客房風(fēng)格p客房?jī)?nèi)都為無(wú)間隔設(shè)計(jì)，讓視覺達(dá)到極大延伸 南京沃閣戀館 特色 p旅館不設(shè)接待大堂，只有一個(gè)類似停車場(chǎng)入口的登記處，前來(lái)投宿的客人不用下車 p客人只需將車直接開進(jìn)客房的專屬車庫(kù)，從車庫(kù)直接進(jìn)入房間 p客人不受打擾，私密性和安全性是旅館的特色 參考案例 —— 南京沃閣戀館參考案例 —— 南京沃閣戀館案例三借鑒點(diǎn)：p獨(dú)特建筑平面布局 形成獨(dú)特私密高端酒店體驗(yàn)，成為城市非主流特色酒店建筑p獨(dú)特的品牌效應(yīng) ，吸引特立的消費(fèi)群品牌p與項(xiàng)目本身購(gòu)物休閑業(yè)態(tài) 互補(bǔ)互動(dòng)配套p遠(yuǎn)離市區(qū)喧鬧且 交通便利 ，私密性強(qiáng)交通目 錄 u項(xiàng)目本體條件解析u項(xiàng)目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略u(píng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 u產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議?客戶定位?產(chǎn)品定位?項(xiàng)目形象定位?項(xiàng)目發(fā)展策略客戶定位：IIII II核心客戶 ： 熱衷投資不動(dòng)產(chǎn)，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群，多為 年輕的自主經(jīng)營(yíng)者、市區(qū)內(nèi)企事業(yè)中層以上領(lǐng)導(dǎo)人士。財(cái)富水平：中高端財(cái)富階層置業(yè)特征： 見多識(shí)廣，二次或者多次購(gòu)買商業(yè)投資。對(duì)新鮮產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃有一定的理解，有一定的投資經(jīng)驗(yàn)和前瞻性。需求敏感點(diǎn)：投資回報(bào)率高重要客戶 ： 餐飲、娛樂等品牌產(chǎn)業(yè)客戶，具備很強(qiáng)支付能力的經(jīng)營(yíng)者。財(cái)富水平：中高端財(cái)富階層并有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)者置業(yè)特征 ： 對(duì)他們而言，投資價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出日常居住功能，更多是一種身份和檔次的代表。需求敏感點(diǎn)：未來(lái)規(guī)劃潛力大邊緣客戶： 其自身對(duì)商業(yè)需求不高，雖對(duì)項(xiàng)目感興趣但承受價(jià)格水平有限的客戶。財(cái)富水平：中低端財(cái)富階層置業(yè)特征： 具有投資商業(yè)夢(mèng)想，但迫于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，購(gòu)買慎重，對(duì)于存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目望而止步需求敏感點(diǎn)：關(guān)注價(jià)格 目 錄 u項(xiàng)目本體條件解析u項(xiàng)目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略u(píng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系u產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議?客戶定位?產(chǎn)品定位?項(xiàng)目形象定位?項(xiàng)目發(fā)展策略產(chǎn)品定位策略：策略二： 以利潤(rùn)最大化為原則，采用分割小商鋪 \低總價(jià) \獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售。利用高端風(fēng)情街區(qū)形象，刺激消費(fèi)客戶對(duì)于稀缺產(chǎn)品強(qiáng)烈占有欲望 ,在滿足廣大投