【房地產(chǎn)】同致行：廣森南罐項目第三輪匯報稿(編輯修改稿)
2025-02-27 16:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 在 2535元 /平方米 小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證 本報告是嚴格保密的。 要素支持五： 投資價值 投資回報率 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 7% 4286 4457 4629 4800 4971 5143 5314 5486 5657 5829 6000 6% 5000 5200 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 5% 6000 6240 6480 6720 6960 7200 7440 7680 7920 8160 8400 4% 7500 7800 8100 8400 8700 9000 9300 9600 9900 10200 10500 3% 10000 10400 10800 11200 11600 12023 12400 12800 13200 13600 14000 % 13333 13867 14400 14933 15467 16000 16533 17067 17600 18133 18667 從上表數(shù)據(jù)我們得出：本項目定位為小戶型，可以實現(xiàn) 9600元 /平方米市場價格，（ 市場正常發(fā)展） ． 小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證 本報告是嚴格保密的。 本項目的要素的 對比分析 要素支持一： 地段 支持 要素支持二： 經(jīng)濟環(huán)境 支持 要素支持三： 人口環(huán)境 支持 要素支持四： 城市資源占有率 要素支持 要素支持五： 投資價值 要素支持 本項目存在開發(fā)小戶型潛質(zhì) 小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證 本報告是嚴格保密的。 中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證 前海片區(qū)產(chǎn)品供應屬于居家型中、小戶型 .市場存在空間，但該定位不利拉升價格。 本報告是嚴格保密的。 中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證 從三級市場戶型與價格關(guān)系： 房源 房型 面積 總價 單價 保利城花園 三房二廳 102㎡ 98萬元／套 ／ ㎡ 龍城花園 三房二廳 110㎡ 46萬元／套 ／ ㎡ 蔚藍雅苑 三房二廳 94㎡ 71萬元／套 ／ ㎡ 金色年華 二房二廳 75㎡ ／套 ／ ㎡ 海怡東方 二房二廳 77㎡ 74萬元／套 ／ ㎡ 星海名城 四房二廳 127㎡ 90萬元／套 ／ ㎡ 中、小戶性平均價格： ／平方米 本報告是嚴格保密的。 中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證 房源 房型 面積 總價 單價 華彩天城居 五房三廳 237㎡ 200萬元／套 ／ ㎡ 花園城１期 五房三廳 196㎡ 180萬元／套 ／ ㎡ 觀海臺 三房二廳 120㎡ 100萬元／套 ／ ㎡ 鴻瑞花園 三房二廳 121㎡ 98萬元／套 ／ ㎡ 南山區(qū)東濱路匯濱廣場 三房二廳 130㎡ 90萬元／套 ／ ㎡ 崇尚百貨樓上現(xiàn)代城華庭 二房二廳 80㎡ 68萬元／套 ／ ㎡ 中、大戶型平均價格： ／平方米 本報告是嚴格保密的。 中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證 各類型戶型對價格貢獻排列順序： 小戶型物業(yè)＞中、大戶型物業(yè)＞中、小戶型居住物業(yè) 本報告是嚴格保密的。 中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證 從客戶群體特征分析：根據(jù)馬斯洛理論 ,中、小戶型客戶對 價格比較敏感 ,同是 存在許多不確定性 . 從 購買客戶心理 分析： 本報告是嚴格保密的。 中、小戶型居住物業(yè)不利提升價格 。同時市場競爭壓力比較大 ,消化速度相對較慢 ,由于屬于市場主流產(chǎn)品 ,開發(fā)風險相對較低 ,從項目開發(fā)價值最大化角度考慮 :不提倡本項目走中 \小戶型產(chǎn)品發(fā)展之路。 中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證 本報告是嚴格保密的。 中、大戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證 中、大戶型居住物業(yè)屬于市場空白市場，從市場供應結(jié)構(gòu)來看：前海片區(qū)將產(chǎn)生許多換房群體，市場存在空間。 本報告是嚴格保密的。 從 半島城邦一期 案例分析： 戶 型 面 積 套 數(shù) 百分比 2*2*1 7286 210 % 3*2*1 96 54 % 3*2*2 120136 428 % 4*2*2 144220 292 % 5*2*2 266 28 % 半島城邦主流產(chǎn)品線以前海片區(qū)供應結(jié)構(gòu)形成補充，吸引了大批前海片區(qū)的客戶． 本報告是嚴格保密的。 從客戶群體特征分析：根據(jù)馬斯洛理論 ,中、戶型客戶對 價格比較不敏感 ，容易實現(xiàn)高位． 中、大戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證 ， 從 購買客戶心理 分析： 本報告是嚴格保密的。 B地塊 A地塊 從 本項目條件來看 ： 中、大戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證 本項目有條件塑造大園林景觀，提升項目品質(zhì) 本報告是嚴格保密的。 本項目定位為中、大戶型有市場空間， 關(guān)鍵在于能否打造留住片區(qū)內(nèi)換房客的產(chǎn)品。 本報告是嚴格保密的。 前海片區(qū) 產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)分析 城市橄欖園項目 開發(fā)市場空間 城市橄欖園 定位策略 城市橄欖園 方案整改建議 本報告是嚴格保密的。 城市橄欖園定位策略指導原則 城市橄欖園價值最大化＼創(chuàng)造最大附件值 本報告是嚴格保密的。 領(lǐng)導者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調(diào)新的評估標準 — 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場
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