【文章內(nèi)容簡介】 及業(yè)務關系方面存在不足。缺乏一個專業(yè)團隊負責廣告牌的建設和銷售事宜。 ? 由于缺乏專業(yè)技術(shù)，所提供的服務僅僅局限于廣告牌的出租，缺乏全面參與競爭的能力。 ? 要達到每年獲得 20塊高速公路廣告牌的經(jīng)營目標，須全面了解省交通廳的規(guī)劃，并根據(jù)其規(guī)劃，走出虎門乃至東莞，到全省其他地市去投資建設廣告牌。 ? 若想進一步發(fā)展廣告業(yè)，可考慮通過控制廣告媒介資源，通過向?qū)I(yè)的廣告企業(yè) /廣告人承包經(jīng)營權(quán)和 /或出租媒介使用權(quán)獲取利潤。從長遠來看，也可與他們結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以參股的方式進行合作，充分利用他們的專業(yè)長項 。 23星級酒店投資 ?市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長 ? 就全國而言，酒店供大于求。 2023年底共有旅游飯店 10481家，而收入是 860億元，僅增長 2%。 ? 國內(nèi)酒店入住率最高的四個城市是滬、京、穗和三亞； 1999年世博會前的昆明曾是酒店效益最好的城市。由于總量失衡，加上非集團化管理，國內(nèi)酒店自 1997年起處于全行業(yè)虧損狀態(tài)，去年虧損總額高達 26億。 ? 五星級酒店實現(xiàn)的利潤占有利潤酒店總利潤的 90%； 10%的外資酒店占據(jù)了 90%的行業(yè)利潤。 ? 珠三角的經(jīng)濟規(guī)模及增長前景，決定了星級酒店有龐大穩(wěn)定的需求。但廣州花園酒店近 5年來營業(yè)收入已減少 25%（從 4億元）；東莞全市酒店業(yè)的平均入住率約60%。 ? 需求特點及趨勢 ? 就酒店的類型而言，廣州、深圳、上海是典型的“國際商務型”；澳門是“娛樂渡假型”；東莞則是比較獨特的“娛樂商務型”（即以娛樂帶動的商務應酬型）。 ? 東莞酒店主要的收入來源是娛樂和餐飲，而非單純依靠入住率。 ? 虎門兩家五星級酒店由于定位差異，經(jīng)營效果不一。 ? 競爭分析 ? 作為一個資本、管理和勞動力都很密集的行業(yè)，國內(nèi)單體酒店的投資風險和運營風險均很大（東莞特色的娛樂帶動型酒店，政策風險極高）；而外資管理的國際酒店，由于納入國際訂房網(wǎng)絡系統(tǒng)，規(guī)模優(yōu)勢明顯（如六洲酒店集團在全球有 3200家酒店）。 ? 很多酒店實際上是銀行的打工仔（四大資產(chǎn)管理公司網(wǎng)頁資料顯示，其不良資產(chǎn)中虧損酒店占了很大一塊比重），但不乏新酒店加入競爭，據(jù)估計，北京酒店將從目前的 530家增加到2023年的 900家，上海已有 16家五星級酒店，還有 8家正在申請，上海旅游委認為已供過于求。 23星級酒店投資（續(xù)） ? 虎門建設競爭力評估 ? 關鍵成功要素 ? 定位：能否提供獨到的（差異性）優(yōu)質(zhì)服務 ？ ? 管理：自行管理，或是聘請專業(yè)團隊 /公司來管理？ ? 推廣：如何使到虎門及周邊地區(qū)的客人使用我們的服務？ ? 風險控制：能否有效控制政策風險（即不可使之影響公司形象）？ ? 公司能力評估 ? 由于公司在虎門的影響力較大，酒店將有聚客的能力； ? 有星級酒店的建設經(jīng)驗但沒有管理經(jīng)驗。如聘請專業(yè)公司管理（納入跨國酒店管理體系），風險雖會降低但回報也將減少。 ? 投資酒店的必要步驟 ? 通過市場調(diào)研，確認虎門還有較大的（細分）市場空間； ? 鑒于國內(nèi)星級酒店在很大程度上是“面子投資”（即投資的目的主要不是為了盈利，而是追求公司的形象和資產(chǎn)的沉淀），建議須先明確公司發(fā)展戰(zhàn)略，并確認公司的投資承受能力； ? 最壞的可能性是：要沉淀大約 12億元人民幣，而且運營后每年都要發(fā)生一大筆維修費，可能對公司主業(yè)的發(fā)展構(gòu)成極大影響； ? 確定經(jīng)營和管理模式。從長遠看，只有特色酒店才能生存和發(fā)展。 ? 確定投資后，須進行有效的形象策劃，以盡快擴大影響力。 23品牌服裝經(jīng)營 ?市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長 ? 作為世界主要的服裝加工和生產(chǎn)基地，中國需要建立一批世界知名品牌來引導中國服裝業(yè)的發(fā)展，并使之真正走向世界。 ? 隨著收入水平的提高和穿著意識的成熟，中國職業(yè)裝市場的發(fā)展將相當迅速，目前近 600億元的消費需求規(guī)模有望在 5年后擴大一倍，達到 1100億元；而非職業(yè)裝市場相對增長較慢。 ? 綜合市場規(guī)模和發(fā)展速度來看，男式西裝以 40%左右的市場比重和 11%的年增長率始終保持其吸引力。女式職業(yè)裝的市場規(guī)模有限，但其中都市女性白領細分市場發(fā)展迅速，在 2023年將達到近 60億元的消費需求總額，接近都市白領男式西裝市場未來 85億元的需求規(guī)模。 ? 中國童裝市場缺乏全國性品牌。 ? 需求特點及趨勢 ? 中檔品牌在中國有較大的發(fā)展空間。 ? 經(jīng)過包裝的品牌附加值是產(chǎn)品價值的數(shù)倍。 ? 據(jù)海關統(tǒng)計， 2023年廣東省服裝出口 101億美元，增長 %，出口凈增加 ，占全國出口服裝總值的 %。從出口城市看，深圳、東莞、廣州占全省半壁江山，共 55億美元，占全省服裝出口的 54%，增長 14%。香港是廣東服裝最大的出口市場（占出口額的一半）；美國、日本、歐盟、東盟等也是廣東服裝重要的出口地。 23品牌服裝經(jīng)營（續(xù)） ?市場吸引力分析 ? 競爭分析 ? 然而，服裝出口大省的廣東，并不是一個強省，在全國知名服裝品牌中，廣東的數(shù)目并不多，尤其是男裝，國產(chǎn)的西服品牌，主要是浙江品牌的天下。在女裝上，廣東的品牌也不突出，上海、江蘇、浙江和湖北等地的品牌都有壓倒廣東品牌的勢頭。 ? 作為一個服裝集散地，虎門的服裝加工業(yè)在全國具有一定的知名度；具有發(fā)展出若干知名品牌的基礎條件，但目前還未產(chǎn)生知名的服裝品牌。 ? 雅戈爾、杉杉等業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)采取既打造自己品牌，又代理國際品牌服裝的戰(zhàn)略，其目的是通過代理業(yè)務學習和積累國外品牌商的先進經(jīng)驗。 ? 去年底，娃哈哈宣布大舉進軍童裝市場 ,業(yè)務模式獨特（即娃哈哈投入品牌和廣告，以連鎖專賣店形式經(jīng)營，產(chǎn)品由兒童服裝和靴類企業(yè)貼牌生產(chǎn)，場地費等則由加盟者負責）；但娃哈哈的品牌沿伸戰(zhàn)略能否成功，還有待觀察。 23品牌服裝經(jīng)營（續(xù)） ? 虎門建設競爭力評估 ? 關鍵成功要素 ? 在國外產(chǎn)業(yè)分類中，服裝業(yè)和家具業(yè)都被列為“創(chuàng)新性的低技術(shù)產(chǎn)業(yè)”（ innovative lowtech industry)， 即其研發(fā)、生產(chǎn)組織、經(jīng)營管理和后勤服務等，都需要創(chuàng)造和創(chuàng)新。典型者如意大利的鞋和瑞士的手表。 ? 服裝品牌的成功，主要是對品牌的定位和對流行趨勢的把握上，由于服裝品牌和流行變化非?？?，如無法把握流行趨勢的變化，就很容易造成積壓。 ? 為了把握流行，不但要對流行趨勢準確做出判斷，而且需要有好的設計師，根據(jù)有關趨勢，設計出具有自己品牌特點的服裝服飾來配合流行的各種元素。 ? 對于絕大多數(shù)從事消費品經(jīng)營的企業(yè)來說，品牌建設及市場營銷方面的投資需求巨大，占據(jù)其成本結(jié)構(gòu)的主要部分。而此部分的投資及經(jīng)營風險也相應較大。 ? 公司能力評估 ? 目前沒有經(jīng)營服裝企業(yè)的經(jīng)驗，無法把握市場動態(tài)，對投資受時尚影響很大的服裝行業(yè)來說，風險很大； ? 缺乏核心設計技術(shù)和營銷渠道； ? 虎門的品牌服裝將由服裝企業(yè)去整合， 集團目前暫不具有比較優(yōu)勢。 ? 若想進入該行業(yè)，最好考慮與某一經(jīng)營管理比較出色的服裝企業(yè)或團隊結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，減低行業(yè)壁壘；由于發(fā)展品牌服裝非公司目前的主營業(yè)務，建議以參股的方式進行 。 23其他行業(yè)（建筑化工、建筑材料等） ? 市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長 ? 建筑材料和建筑化工市場巨大，其可細分為：鋼材、水泥、木材、玻璃、陶瓷、涂料、塑料、石料，及新型建材等眾多的子行業(yè)和子市場。 ? 中國是世界第一水泥大國， 2023年生產(chǎn)和消費量占全球 34%，占亞洲 57%；水泥總產(chǎn)能已達 7億噸，實際生產(chǎn)水泥 ，年增長率約 45%。 ? 2023年國內(nèi)鋼產(chǎn)量 ，同比增長 20%；鋼材產(chǎn)量繼續(xù)位居世界第一。建筑用鋼材中，國內(nèi)小型材全年生產(chǎn) 5300萬噸，同比增長 21%。 ? 2023年世界平板玻璃產(chǎn)量約 3310萬噸。其中，中國占 31%。所生產(chǎn)的玻璃主要用于建筑，年均需求增長率在８ %以上；浮法玻璃出口量為 4000萬平方米，出口額 ，單位價格下降近 7%，比國際市場價格下降幅度大。 ? 我國建筑涂料年產(chǎn)量超過 130萬噸，成為居美國、日本之后的世界第三大建筑涂料生產(chǎn)國。從建筑和建材行業(yè)發(fā)展速度預測，至 2023年，全國建筑涂料年產(chǎn)量將達到 180萬噸； 2023年將達到 300萬噸，是 2023年預計產(chǎn)量的 。在外墻裝飾中的應用率將大于 60%。 ? 2023年我國玻璃纖維的國內(nèi)外市場容量將進一步擴大，產(chǎn)量將突破 30萬噸。 2023年我國玻璃鋼產(chǎn)品技術(shù)含量有所提高，產(chǎn)量逾 70萬噸（含 FRSP、 CCL、 FRTP）。 預計全國石材產(chǎn)量在保持 2023年 ；石材對外出口金額可達到 。 ? 全國乃至世界最大的陶瓷生產(chǎn)基地廣東， 2023年陶瓷出口額高近 11億美元。 23其他行業(yè)（續(xù)） ? 虎門建設競爭力評估 ? 關鍵成功要素 ? 成功把握各行業(yè)的變化趨勢； 建材是一個高能耗的行業(yè)，市場競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在能源利用率和開發(fā)新型建材等方面 ? 引進先進技術(shù)。倘若在引進先進技術(shù)和當?shù)氐氖袌鲂枨蠼Y(jié)合在一起（例如能夠替代黏土磚低成本用作多層建筑的新型建材和技術(shù)），則成功來的更快。若現(xiàn)在沒有合適的建材和技術(shù)，則可適當跟蹤相應的開發(fā)動態(tài)，一旦技術(shù)成熟，可搶先與技術(shù)擁有者合作。 ? 管理和市場推廣。 ? 公司能力評估 ? 如投資傳統(tǒng)建筑化工或建筑材料，將超過公司財力和管理能力。 ? 建議可關注新型建筑化工（新型涂料）和新型建材（涉及塑鋼型材、新型管材、新型墻材、復合板、玻璃纖維），及特種水泥等。 ? 如遇到有巨大市場前景的項目（須為“革命性”的技術(shù)和項目），可采取創(chuàng)業(yè)投資的模式介入。 ? 投資時應注意：投資的前提是該項目可以組建一個優(yōu)秀管理團隊，并且內(nèi)部機制完善；投資的主要目的則是股權(quán)的適時變現(xiàn)和大幅度增值。 小結(jié)及建議 ? 主營業(yè)務： ? 虎門和東莞的房地產(chǎn)業(yè)務還有相當大的發(fā)展空間，公司又有發(fā)展條件，建議應當采取聚焦房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略， 以專業(yè)化構(gòu)建競爭力； 同時帶動相關的建筑和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。具體將在愿景目標中詳細分析。 ? 輔助業(yè)務： ? “隔行如隔山”，進入其他行業(yè)，肯定要付出代價，考慮與專業(yè)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關系，從參股經(jīng)營做起，就可降低跨行業(yè)的成本，加快在新行業(yè)中的發(fā)展速度。 一旦熟悉和掌握了新行業(yè)的情況，則可加大投資力度和規(guī)模。 ? 在物色戰(zhàn)略伙伴時，建議選擇有開拓能力、善于創(chuàng)新、了解和掌握行業(yè)運營特點和發(fā)展方向，但尚不具備資金實力和規(guī)模效益的技術(shù)型企業(yè)。 ? 虎門及附近地區(qū)的廣告業(yè)將主要由專業(yè)的廣告企業(yè)去整合，公司以參股經(jīng)營為宜。 ? 同理，如要發(fā)展家具業(yè)，也需與其他專業(yè)企業(yè)建立合作關系，利用其行業(yè)優(yōu)勢。 ? 裝修業(yè)是房地產(chǎn)和建筑業(yè)的附屬行業(yè)，其發(fā)展對公司現(xiàn)有主業(yè)可有一定的支持。 ? 計劃中的行業(yè)： ? 星級酒店：建議先進行可行性研究 ? 品牌服裝：建議采取參股形式介入 ? 其他：建議采取參股或風險投資方式介入 對盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議 對盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議 ? 公司存量資產(chǎn)情況 ? 主要是金巒商業(yè)大廈近 4萬Ｍ 2的商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)有一半屬于虎門建設，目前處于閑置狀態(tài)。 ? 商場項目出路在經(jīng)營 ? 在過了填補市場空白的時期后，廣州等中心城市近年的商場物業(yè)基本上無大的突破。很多商場的經(jīng)營陷入了欲罷不能的困境，新項目的進入也顯得尤其困難（據(jù)說廣州海珠區(qū)一個商場項目的發(fā)展商請了 8間策劃公司參與其策劃代理投標，經(jīng)過近一年的挑選，該發(fā)展商仍未確定哪一間當選，原因是這幾家公司的策劃皆無“出彩”之處，構(gòu)不成市場沖擊力）。 ? 而根據(jù) 香港太古 集團 操作太古廣場、太古坊及又一城等商業(yè)物業(yè)項目的 成功 經(jīng)驗，其中最 主要的一條是 ：商場項目要靠經(jīng)營致勝 （ 而不是 國內(nèi) 許多開發(fā)商崇尚的靠銷售取勝 ） 。 ? 香港開發(fā)商的做法，通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，獲得的收益長遠而穩(wěn)定，企業(yè)資金的穩(wěn)健度也高。太古地產(chǎn)在操作“又一城”時，對招商與經(jīng)營管理工作進行了非常細致的策劃和布置，并深入調(diào)查各個行業(yè)的經(jīng)營狀況，采用與商家進行利潤分成的方式收取租金，令其在極為嚴峻的市場形勢下，取得了經(jīng)營成功。 對盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議（續(xù)） ? 盤活有關資產(chǎn)的建議 ? 香港經(jīng)驗未必完全適用于虎門，但商場如要讓投資者相信其經(jīng)營前景，不僅要告訴客戶一個很有前景的商業(yè)主題，同時更要利用招商實現(xiàn)這一商業(yè)主題，并以出色的管理，不斷的維持并改善商場的經(jīng)營，讓投資者穩(wěn)收租金。 ? 此招商、管理、投資三合一策略是商場營銷的決勝之道。 ? 最好是爭取與“大鋪主”合作 ? 廣州、深圳已有不少有志于當鋪主的投資者，其購買商鋪的目的是收租，自己并不會去進行商業(yè)經(jīng)營。但目前這類投資者主要是由普通市民構(gòu)成，缺乏足夠的資金實力和專業(yè)操作技巧，而要真正解決發(fā)展商的資金回籠與商場的經(jīng)營問題，需要“大鋪主”的出現(xiàn)。 ? “大鋪主”所依托的資源有兩類：一是以資金實力為依托，懂得看地頭，知道哪些鋪面可做旺，于是自己投資買下不同地段、不同類型的鋪面，坐等租客上門；另一類則是與眾商家先打交道，在拿到的商家明確的租鋪意向后，再去找店鋪做投資。這種“大鋪主”恰好就是開發(fā)商與商家之間的橋梁。因為其強項是預測一個大商場未來能否做旺。他們只要認為某商場前景看好，就敢