【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 心區(qū)，分北、中、南三個(gè)部分，占地面積77292平方米，總建筑面積約 48萬平方米，總投資逾 50億港幣。 ?項(xiàng)目一期于 2023年 10與破土動(dòng)工，包括超大規(guī)模室內(nèi)購(gòu)物及娛樂中心“萬象城”、 5A甲級(jí)寫字樓“華潤(rùn)大廈”，于2023年 12月竣工開業(yè)。 ?二期項(xiàng)目包括君悅酒店、酒店式公寓、國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng)和高尚住宅，于 2023年 12月 16日開工建設(shè)， 2023年 12月落成啟用。 幸福里 君悅酒店 萬象城 華潤(rùn)大廈 深圳華潤(rùn)中心建筑布局 萬象城 華潤(rùn)中心 ?萬象城已接待游客 2023多萬人次 ?商場(chǎng)出租率達(dá) 97%，年銷售總額達(dá)到 10億 ?寫字樓出租率 100%， 40多家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)入住 華潤(rùn)綜合體模式解析 項(xiàng)目總建面約 48萬平米，總投資約 50億，其中非住宅物業(yè)建面 38萬平米，投資 34億，占比 68％ 成本構(gòu)成 規(guī)模 (萬平米 ) 總成本 （億元） 功能構(gòu)成 開發(fā)周期 土地成本 商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅 等綜合物業(yè) 20232023年 非住宅 物業(yè) 寫字樓 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級(jí)寫字樓 酒店 6 君悅酒店，五星級(jí)酒店 購(gòu)物中心 17 深圳最大、超大型室內(nèi)購(gòu)物中心 商業(yè)街 萬象城二期 合計(jì) 華潤(rùn)綜合體持有型物業(yè)總投資 20232023年 住宅 物業(yè) 公寓 引進(jìn)世界一流餐廳、酒吧、茶館、精致 零售店 住宅 9 定位頂級(jí)精裝修豪宅 20232023年 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)相關(guān)人員訪談 華潤(rùn)綜合體模式解析 深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目首期開發(fā)高級(jí)寫字樓和高檔購(gòu)物中心樹立標(biāo)桿形象，后期開發(fā)回現(xiàn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的高溢價(jià) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 20232023年 一期開 發(fā)進(jìn)程 關(guān)鍵時(shí) 間節(jié)點(diǎn) 2023年 10月 一期動(dòng)工 2023年 12月 二期動(dòng)工 2023年 8月 幸福里開盤 2023年 12月 一期竣工開業(yè) 2023年 12月 二期落成啟用 時(shí)間軸 二期開 發(fā)進(jìn)程 華潤(rùn)綜合體模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)相關(guān)人員訪談 萬象城面積 華潤(rùn)大廈面積 投資額 17億 投資額 君悅酒店開發(fā)面積 6萬平米 投資額 國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng)開發(fā)面積 投資額 酒店式公寓開發(fā)面積 投資額 幸福里開發(fā)面積 9萬平米 投資額 運(yùn)營(yíng)特點(diǎn) ：華潤(rùn)綜合體僅住宅對(duì)外出售，所有商業(yè)物業(yè)均由華潤(rùn)持有運(yùn)營(yíng) 2027 ...... 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 根據(jù)合同及相關(guān)公開資料，可以計(jì)算出華潤(rùn)綜合體的非住宅物業(yè)當(dāng)前幾年的年利潤(rùn)，再選擇合理的租金增長(zhǎng)率及折現(xiàn)率水平，可以預(yù)估出未來值及折現(xiàn)值 計(jì)算 數(shù)據(jù) 時(shí)間軸 華潤(rùn)綜合體模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)相關(guān)人員訪談 2023 租金增長(zhǎng)率 租金 寫字樓面積 凈利率 折現(xiàn)率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 合同 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 計(jì)算 數(shù)據(jù) 年利潤(rùn) 13379 14564 14922 15857 16201 16561 17463 17658 ...... 28270 折現(xiàn)值 (將所有 2023年后利潤(rùn)折現(xiàn)為 2023年的現(xiàn)值 ) 17658 ...... 9008 租金增長(zhǎng)率 租金 萬象城面積 凈利率 折現(xiàn)率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 合同 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 計(jì)算 數(shù)據(jù) 租金增長(zhǎng)率 租金 商業(yè)街面積 凈利率 折現(xiàn)率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 合同 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 計(jì)算 數(shù)據(jù) 價(jià)格增長(zhǎng)率 單房 價(jià)格 客房數(shù) 凈利率 入住率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 官網(wǎng) 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 華潤(rùn)中心年利潤(rùn)表 萬象城年利潤(rùn)表 商業(yè)街年利潤(rùn)表 君悅酒店年利潤(rùn)表 年利潤(rùn) 3231 3360 3495 3635 3780 3931 4088 4252 ...... 6808 折現(xiàn)值 (將所有 2023年后利潤(rùn)折現(xiàn)為 2023年的現(xiàn)值 ) 4252 ...... 2169 年利潤(rùn) 0 0 0 0 0 8368 8824 8923 ...... 14286 折現(xiàn)值 (將所有 2023年后利潤(rùn)折現(xiàn)為 2023年的現(xiàn)值 ) 8923 ...... 4552 年利潤(rùn) 0 0 0 0 0 4301 4473 4652 ...... 7448 折現(xiàn)值 (將所有 2023年后利潤(rùn)折現(xiàn)為 2023年的現(xiàn)值 ) 4652 ...... 2373 本項(xiàng)目租金增長(zhǎng)率取 4%，折現(xiàn)率取 10% 總利潤(rùn) 16610 17924 18417 19491 19981 33162 34849 35484 ...... 56812 總折現(xiàn)值（所有折現(xiàn)值加總） 336144 匯總年利潤(rùn)表 華潤(rùn)綜合體非住宅物業(yè)的物業(yè)形態(tài)及其運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn) 萬象城 華潤(rùn)中心 君悅酒店 國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng) 大型綜合性購(gòu)物及娛樂中心 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級(jí)寫字樓 五星級(jí)酒店 集國(guó)際水準(zhǔn)購(gòu)物、餐飲、娛樂、演藝功能為一體的時(shí)尚生活體驗(yàn)中心 包含零售 、 餐飲 、 娛樂休閑 、 文化 、 康體等諸多消費(fèi)元素 .其中 ,主力店 /次主力店所占比例為 40％ ， 國(guó)際名牌占 3％ ， 餐飲占 15％ ， 娛樂占 20％ ， 精品店占 22％ 共 29層，除去 14層商業(yè)裙樓、空中花園及頂層外，另有 24層寫字樓 擁有 491間豪華客房及套房，超過 5000平方米的會(huì)議宴會(huì)設(shè)施 , 完善的 Hyatt Pure Spa 水療 , 室外恆溫泳池，健身中心等 引進(jìn)國(guó)際奢侈品牌、高級(jí)餐廳、氣氛活躍的酒吧、迷人的小酒館和安靜的茶屋 先確定主力店，再全面招商 先確定主力店，再全面招商 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 商業(yè)街 持有出租 持有出租 持有出租 持有出租 華潤(rùn) 華潤(rùn) 環(huán)球凱悅集團(tuán) 華潤(rùn) 物業(yè) 名稱 物業(yè) 定位 物業(yè) 形態(tài) 招商 策略 物業(yè) 類型 運(yùn)營(yíng) 方式 管理 公司 華潤(rùn)綜合體模式解析 2 8 . 44 . 2( 3 6 . 5 )2 . 99 . 3( 2 . 2 ) ( 4 . 0 ) ( 1 . 6 ) ( 1 . 5 )2 . 64 . 2( 6 . 8 )( 6 . 8 )( 1 . 3 )( 5 . 5 )( 8 . 1 )( 3 5 . 0 )( 3 3 . 5 )( 2 7 . 3 )( 2 0 . 5 )( 1 3 . 8 )( 2 9 . 5 )0 . 95 . 1( 4 0 . 0 )( 3 0 . 0 )( 2 0 . 0 )( 1 0 . 0 )0 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 02023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年稅后現(xiàn)金流(億) 稅后累計(jì)現(xiàn)金流(億) 稅后累計(jì)現(xiàn)金流(不清算增值稅)深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目經(jīng)過 8年的投資運(yùn)營(yíng)， 2023年完成投資建設(shè)，項(xiàng)目的投資回收期約 10年，實(shí)現(xiàn)稅后 IRR10％，銷售利潤(rùn)率約為％ 時(shí)間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 收入 投入 凈現(xiàn)金流 () () () () () () () 累計(jì)凈現(xiàn)金 () () () () () () () () () () 累計(jì)凈現(xiàn)金（不清算） 稅前 IRR＝ 14％ 稅后 IRR=10% 銷售利潤(rùn)率 =% 華潤(rùn)綜合體現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元） 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)幸福里總監(jiān)訪談、華潤(rùn)萬象城租金合同條款 華潤(rùn)綜合體模式解析 項(xiàng)目回收 期約 10年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年稅后凈利潤(rùn)(億) 稅后累計(jì)凈利潤(rùn)(億)市盈率取 20倍時(shí) ,華潤(rùn)綜合體在不考慮資產(chǎn)增值時(shí)的復(fù)合增長(zhǎng)率為%，考慮資產(chǎn)增值時(shí)的復(fù)合增長(zhǎng)率為 %，返利系數(shù)為 時(shí)間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 收入 成本 凈利潤(rùn) 累計(jì)凈利潤(rùn) 復(fù)合增長(zhǎng)率（不考慮資產(chǎn)增值）＝ ％ 復(fù)合增長(zhǎng)率（考慮資產(chǎn)增值） =% 返利系數(shù) = 華潤(rùn)綜合體利潤(rùn)模擬圖（單位：億元） 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)幸福里總監(jiān)訪談、華潤(rùn)萬象城租金合同條款 華潤(rùn)綜合體模式解析 華潤(rùn)在深圳成功樹立項(xiàng)目標(biāo)桿后，在全國(guó)快速?gòu)?fù)制，但對(duì)非住宅物業(yè)和住宅物業(yè)的比例進(jìn)行了修正，提高綜合體的盈利能力和回現(xiàn)能力 南寧萬象城 總建筑面積： 其中購(gòu)物中心： 星級(jí)寫字樓： 住宅建筑面積： 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ 1： 杭州萬象城 總建筑面積： 80萬方 其中購(gòu)物中心： 24萬方 星級(jí)酒店： 6萬方 高級(jí)寫字樓： 11萬方 住宅建筑面積： 39萬方 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ 1： 1 沈陽萬象城 總建筑面積： 60萬方 其中購(gòu)物中心： 20萬方 星級(jí)酒店： 5萬方 高級(jí)寫字樓： 8萬方 住宅建筑面積： 27萬方 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ ： 1 華潤(rùn)綜合體模式解析 ?北京星河灣 ?深圳華潤(rùn)綜合體 ?廣州碧桂園鳳凰城 ?深圳東部華僑城 ?中體奧林匹克 ?北京萬達(dá)廣場(chǎng) ?深圳萬科城 ?世紀(jì)金源世紀(jì)城 ?魯能三亞灣新城 42 鳳凰城是碧桂園產(chǎn)品系列的標(biāo)桿性項(xiàng)目，因此，用鳳凰城作為對(duì)碧桂園大盤系的研究標(biāo)本 ?碧桂園系樓盤 ?順德碧桂園 ?五邑碧桂園 ?長(zhǎng)沙威尼斯 ?鶴山碧桂園 ?沈陽鳳凰城 ?武漢碧桂園 ?廣州鳳凰城 ?…… 廣州 鳳凰城 因此，我們將重點(diǎn)分析： 漢正街 ?占公司房地產(chǎn)開發(fā)收入 22％ ?具有很強(qiáng)的可復(fù)制性 ?數(shù)據(jù)較易獲得 ?較高的全國(guó)知名度 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 順德 碧桂園 五邑 碧桂園 長(zhǎng)沙 威尼斯 鶴山 碧桂園 沈陽 鳳凰 城 武漢 碧桂園 廣州 鳳凰 城 碧桂園模式解析 43 鳳凰城以規(guī)模開發(fā)、配套先行、精確定位的方式打造了“別墅城市”的概念 ?鳳凰城位處廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅 30分鐘車程，獨(dú)立交通中心每天發(fā)車 300多班次 . ?鳳凰城的“別墅城市”概念 ，使中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)從單體樓到綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念， 超前規(guī)劃、建設(shè)和配套。 ?鳳凰城更大膽地對(duì)碧桂園原有配套模式作出“跨越性新探索” ，將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。 ?陸續(xù)投入運(yùn)作的鳳凰城學(xué)校、荔枝文化村等，是對(duì) 碧桂園五星級(jí)模式 最好的創(chuàng)新與提升。 總占地面積 總建筑 面積 容積率 建筑類型 綠化率 10000畝 3973750平方米 70％ 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高層洋房 ,小高層洋房 ,多層洋房，商鋪及酒店。 項(xiàng)目配套 內(nèi)部配套 :游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心、兒童活動(dòng)中心、有線電視、超市、會(huì)所、 保安系統(tǒng)、學(xué)校、市場(chǎng)、醫(yī)院。 碧桂園模式解析 44 鳳凰城開發(fā)遵循配套現(xiàn)行的原則，