【文章內(nèi)容簡介】 競爭物業(yè)調(diào)研分析 /樓盤差異化分析 2Part序號 名稱 共 性 分 析 個 性 分 析1 物業(yè)類型① 以多種物業(yè)形式存在，主要是以小高層住宅為主，多層住宅為輔，兼以別墅或排屋等② 每個樓盤商業(yè)部分主要用于完善樓盤生活配套① 部分樓盤根據(jù)地段優(yōu)勢，通過優(yōu)化物業(yè)類型配置，提升樓盤附加值，如 吉富紳花園的辦公用房、新青浦 世紀苑的別墅、順馳 藍灣的排屋、夏陽湖國際花園的商業(yè)用 房2 物業(yè)特征① 因江南水系發(fā)達，各個樓盤旁都依河道或湖泊而建，總體規(guī)劃中都強調(diào)了親水特性和觀景特點② 在智能化設施配套上都強調(diào)了科技、智能要素③ 各樓盤基本上都圍繞某種建筑風格進行樓盤外立面、整體布局等要素的確定，建筑風格多樣化① 部分樓盤基于提高樓盤品質(zhì)而獨特設計，如 老城區(qū)中荷韻雅舍的帶電梯的多層住宅；順馳 藍灣自然景觀和意式建筑的經(jīng)典結合② 部分樓盤結合位置優(yōu)勢進行獨特安排，如 金域水岸苑的親水別墅3 戶型配比① 各樓盤都兼顧有不同面積的戶型，并且主力戶型基本上都定位在三房兩室兩廳，其面積范圍在 120—140 ㎡之間，比例占 60％左右，而二房的面積基本上控制在 100㎡左右，比例占 30％。① 部分樓盤將小高層住宅的頂層設計為躍層，并強調(diào)為特定群體打造的空中別墅，但忽視了客群的實際需求4 物業(yè)管理① 各樓盤都注重社區(qū)的物業(yè)管理，并且在樓盤的開發(fā)前期就開始介入② 在物業(yè)管理方面都強調(diào)了智能化管理，如遠紅外線報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等③ 各樓盤都由物業(yè)管理公司進行管理或者聘請著名物業(yè)公司的顧問① 部分樓盤委托知名的物業(yè)管理公司進行管理，而部分樓盤則自己組建物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。如 新城 逸境園② 不同的樓盤和不同的物業(yè)形式，其收取的 物業(yè)管理費互不一致 ， 如多層（或高層）在 — 元 /㎡，別墅在 / M178。左右5 銷售價格① 各樓盤的銷售價格都與樓盤所處地段、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌度等成正比關系① 樓盤價格的各決定因素高低互不一致，但是在綜合因素的作用下，樓盤的總體價值還是可以趨于平衡，比如在城區(qū)繁華地段的 荷韻雅舍因規(guī)模小、而品質(zhì)屬中端水平，故其價格與品牌開發(fā)商筑就的順馳 藍灣相差不大6 樓盤配套① 在配套設施上會所設置較少，但康健設施的配置都比較齊全，泛會所的概念沒有被使用② 車位配置大都在 50％左右。③ 各樓盤的配套主要基于完善城市配套的不足① 因每個樓盤所處的地段不一樣，對配套的要求也互不相同，如鬧市區(qū)塊的 荷韻雅舍突出強調(diào)了項目健康運動配套設施和安全防盜配套設施，順馳 藍灣有一個 1700平米的會所，且強調(diào)了購物、娛樂等生活便利設施的配套分析篇 /類比競爭物業(yè)調(diào)研分析 /區(qū)域客群構成分析 2Part客源區(qū)域分析 ? 在預期購買多層及高層公寓的客戶中，青浦樓市呈現(xiàn)嚴重的本地化置業(yè)現(xiàn)象，當?shù)乜腿罕壤哌_ 72％? 港澳臺及外籍客戶主要是在青浦工業(yè)園工作? 備注：區(qū)域客群構成分析數(shù)據(jù)，來源于本司在青浦的 3000多個有效客戶樣本。分析篇 /類比競爭物業(yè)調(diào)研分析 /區(qū)域客群構成分析 2Part客源年齡分析 ? 客源年齡集中于 26―45 歲之間，事業(yè)有成，家庭收入穩(wěn)定并邁入小康水平? 該類客群具有較高的文化水平和修養(yǎng)，有一定的工作、生活經(jīng)驗? 虛榮心較強，注重項目的品牌效應，購房者往往成為口碑宣傳的主力人群行　 業(yè) 統(tǒng)計人數(shù) 比　例服務業(yè) 134 4%制造業(yè) 141 5%金融保險 363 12%高新技術企業(yè) 246 8%商業(yè)貿(mào)易 452 15%政府機關 345 11%醫(yī)生律師 283 9%文教事業(yè) 316 10%自由業(yè) 361 12%海外關系 146 5%退　休 190 6%其　他 35 1%合　計 3014 100%分析篇 /類比競爭物業(yè)調(diào)研分析 /區(qū)域客群構成分析 2Part客源行業(yè)分析 ? 商業(yè)貿(mào)易類、金融保險類、政府機關部門的職員購房比例較高? 文教產(chǎn)業(yè)及醫(yī)生律師行業(yè)在市場經(jīng)濟體制下，成為新一輪的高收入置業(yè)者分析篇 /類比競爭物業(yè)調(diào)研分析 /區(qū)域客群構成分析 2Part客戶價格承受分析 ? 客戶置業(yè)心理價位不斷上揚? 能承受 4000－ 5000元 /平方米的客戶占 60％? 5500元 /平方米的單價成為公寓類價格的市場瓶頸分析篇 /類比競爭物業(yè)調(diào)研分析 /區(qū)域客群構成分析 2Part客戶面積、戶型需求分析 ? 對 121140平米和 141160平米面積需求占了總體需求的 62％，對90平米以下和 200平米以上大房的需求量小；市場需求較理性。? 三房需求為絕對主力，對二房、一房的需求小。? 對總房價的需求在 40－ 60萬的接受度最高? 公寓類物業(yè)中，鎮(zhèn)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客源占了青浦樓市的八成，外省來青浦購房的比例也逐漸增高? 商業(yè)貿(mào)易類、金融保險類、政府機關部門等高收入群體現(xiàn)為客群主力? 單價 40005000元 /平米是主要承受范圍， 5500元 /平米以上僅占 10％? 面積需求集中在 100160平方米? 三房仍是需求絕對主力，二房需求 15％分析篇 /類比競爭物業(yè)調(diào)研分析 /區(qū)域客群構成分析 2Part總結3Part 定位篇 項目 SWOT 項目定位 定位篇 /項目 SWOT分析3PartS1：本項目地塊規(guī)模較大、平整方正、易于規(guī)劃S2：地塊周邊以農(nóng)田為主，視野開闊、空氣質(zhì)量較好S3：地塊內(nèi)擁有天然水系資源，有利于景觀塑造S4：發(fā)展商的品牌號召力W1：距離城區(qū)有一定距離（進入城區(qū)步行 10分鐘），周邊生活配套設施缺乏W2： 318國道車流密集，噪音影響W3： 地塊內(nèi)有高壓電線穿過W4：地塊南面雜亂的農(nóng)居點和東側(cè)的工廠影響區(qū)域的整體景觀效果W5： 本項目為區(qū)域內(nèi)目前唯一的住宅項目，短期內(nèi)無法形成良好的居住氛圍，居民接受度差 O1：青浦新城西片區(qū)的規(guī)劃，城市化進程加速O2： 318國道改線南移O3：淀浦河兩岸的景觀規(guī)劃、新 318國道和滬青平高速兩側(cè)的生態(tài)林規(guī)劃O4：青浦房地產(chǎn)市場目前存在結構性供需失衡T1：政策調(diào)控和金融調(diào)息對項目影響T2：與復地和仁杰的項目產(chǎn)生競爭將無法避免T3： 0 04年價格快速上揚，透支了未來的價格空間T4：青浦新城規(guī)劃內(nèi)容的不確定性及實施后置性定位篇 /項目 SWOT分析 /應對策略Part3W1：距離城區(qū)有一定距離（步行 10分鐘），周邊生活配套設施缺乏應對策略： 強調(diào)本案的大盤開發(fā)，在項目整體規(guī)劃中充分考慮項目自身配套的需要，量身打造社區(qū)配套商業(yè)，并納入項目的首期建設，樹立客戶信心，在一定程度上忽略對城區(qū)生活配套設施的依賴 W2： 318國道車流密集，噪音影響應對策略： 強化提升本案地塊與現(xiàn) 318國道之間的綠化隔離帶的作用，適當增加高大常綠喬木的種植，在建筑規(guī)劃設計上重點考慮這一因素，如在北側(cè)盡可能規(guī)劃公共設施，新型隔音材料的運用等。定位篇 /項目 SWOT分析 /應對策略Part3W3 ： 地塊內(nèi)有高壓電線穿過應對策略： 如無法移除，可考慮通過規(guī)劃設計在沿高壓線范圍設置景觀帶及交通。W4 ：地塊南面雜亂的農(nóng)居點和東側(cè)的工廠影響區(qū)域的整體景觀效果應對策略： 努力提升項目的內(nèi)部環(huán)境品質(zhì)，以彌補外部環(huán)境短期內(nèi)的不足，同時考慮在項目的外圍設置區(qū)間道路，道路兩側(cè)種植高大行道樹，形成一個隔離屏障。定位篇 /項目 SWO