【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)生效益為 1191 萬元，同時產(chǎn)生的返租壓力 182 萬左右，完全可以借助商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在市場行情自然產(chǎn)生的商業(yè)收益 210 萬元進(jìn)行沖抵，而且隨商業(yè)物業(yè)的增值成良性正比值增長。同時該物業(yè)在本次商業(yè)價值體現(xiàn)后，本身物業(yè)的商業(yè)價值尚余近千萬元的資產(chǎn)還在業(yè)主手持觀市！ 第三部分：目標(biāo) 一、 總體目標(biāo) ? 通過對現(xiàn)有物業(yè)從硬件、外立面、人流交通組織、商業(yè)招商等，營造購物廣場氛圍 ，樹立大賣場商業(yè)表象，使項目在為人們休閑購物娛樂首選，打造樂至縣區(qū)域典范性商業(yè)旗艦。 ? 品牌商業(yè)： 塑造獨特而符合目標(biāo)群體的品牌商業(yè)形象，突破樂至商業(yè)的傳統(tǒng)街鋪范疇， 確立項目商業(yè)賣場在樂至商業(yè)中的典范地位，實現(xiàn)銷售、招商、經(jīng)營管理與品牌多贏局面。 ? 最終體現(xiàn)本項目商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價值最大化 現(xiàn)代化的商業(yè)形象、較高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)設(shè)施配套完善體現(xiàn)、專業(yè)商業(yè)賣場的塑造從而價值得以提升。 二、銷售目標(biāo) ? 開盤時： 完成銷售 30%； ? 20xx 年春節(jié)前： 完成銷售 80%； 三、招商目標(biāo) ? 具體目標(biāo)：改造開業(yè)， 開業(yè)前完成 90%以上的招 商。 業(yè)態(tài)調(diào)整，現(xiàn)有的經(jīng)營業(yè)態(tài)不能完全適應(yīng)和滿足今天市場的需要，重新對該項目進(jìn)行調(diào)研定位，確立招商對象，引進(jìn)數(shù)家主力店、知名品牌店，通過主力店和品牌店吸引經(jīng)營散戶的進(jìn)駐。 規(guī)范和美化項目周邊的經(jīng)營環(huán)境和市場秩序，迎合政府城市建設(shè)的政策，起到美化城市和樹立典范的作用。 第四部分：策略 一、 整體策略 （一）命名：川樂購物廣場 闡述： 現(xiàn)用的川樂購物廣場從名稱上雖然感覺地方特色重，但是因為該物業(yè)在當(dāng)?shù)匾堰\營多年，品牌度和品牌深入已經(jīng)很深，建議保留。 但是在對該物業(yè)進(jìn)行營銷包裝再次入市時，為了 避免該名稱在當(dāng)?shù)厝狈π路f感，建議引進(jìn)賽特的名字，方式為“香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團全程經(jīng)營管理顧問”，其目的一是和香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理公司的戰(zhàn)略合作，二是體現(xiàn)新的定位：時尚、休閑、品味，與市級城市商業(yè)積極靠攏。 （二）、定位思考： 打造樂至休閑購物商業(yè)典范 ：作為集購物、休閑、娛樂、特色餐飲為一體的商業(yè)場所， 項目所針對的目標(biāo)客戶群為就從現(xiàn)在單一的生活居家范圍拓寬，為了與目標(biāo)客戶身份與品牌相匹配，因此，對項目的定位必須是鮮明而充滿穿透力的， 并從產(chǎn)品的特色和服務(wù)方面為項目的定位提供有力的支持。充分體現(xiàn)購物休 閑化，休閑娛樂化的現(xiàn)代購物理念。 引領(lǐng)現(xiàn)代生活潮流，體現(xiàn)全方位生活訴求，打造一個新時代的商場。 廣場引入一種“購物 =享受”的心情消費照顧系統(tǒng)，使前來的消費者感受到一種被照顧得十分周到的氛圍，盡情體驗“購物 =享受”的愉悅感受。使在這里約會與應(yīng)酬的人，盡情地顯示個人身份與品位。 使樂至縣與其他市級城市在商業(yè)上差距縮小，使當(dāng)?shù)厝俗悴怀鰬?，同樣享受大城市的尊榮繁華。 市場定位： 有產(chǎn)階級生活樣板 闡述： 隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，老城區(qū)在政府的規(guī)劃改造中勢在必然，將得到政府的大力規(guī)劃與建 設(shè)，這里將成為投資者夢寐以求的理想投資之地，借助城市改造建設(shè)的東風(fēng)，川樂將成為樂至輻射范圍最廣，影響力最大的商業(yè)項目之一。 形象定位： 時尚資訊超級櫥窗 闡述： 如今人們逛街不像過去那樣只是為了購買東西，而是從逛街中獲取更多的生活信息，因此，現(xiàn)代意義上的商場除了具有傳統(tǒng)的購買場所職能外，更多時候還肩負(fù)起人們獲取時尚資訊的發(fā)布櫥窗；通過新穎、簡潔、易記的“櫥窗”把購物廣場的性質(zhì)表現(xiàn)出來；同時“超級”說明了購物廣場的規(guī)模是巨大的，時尚的信息是豐富的。 業(yè)態(tài)定位： 重品牌，更重品位 定位闡述： 把項目的業(yè) 態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”是基于以下幾點因素： 第一、新穎、高姿態(tài)的業(yè)態(tài)定位與項目的市場定位和形象定位形成統(tǒng)一，有利于傳播，同時，業(yè)態(tài)定位“重品牌，更重品位”能有效補充和完善了項目的市場定位和形象定位； 第二、由于項目周邊業(yè)態(tài)單一，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足多層次的消費要求，項目的業(yè)態(tài)定位，不但能滿足各種消費需求，而且吻合目標(biāo)消費群體追求品位的心理； 第三、全面超越周邊的業(yè)態(tài)規(guī)劃，塑造項目豐富的業(yè)態(tài)形象，使之輻射范圍更大； 第四、把項目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”的主要目的是為了使項目能夠 突破現(xiàn)存商業(yè)破敗形 象， 成為樂至城市的消費中心 ，擴大項目的影響力，為業(yè)主和商戶帶來更多的利潤。 業(yè)態(tài)闡述： 項目周邊業(yè)態(tài)規(guī)劃單一，同時社區(qū)人口少，整體經(jīng)營人氣不旺，相對于區(qū)域的人口來說，項目的規(guī)模相對顯得有點大，要想使項目迅速擺脫上述的劣勢，我們必須首先立足于 解決區(qū)域的人氣問題。 為此，我們必須采取下列做法： 第一、以鮮明的業(yè)態(tài)定位，為項目聚集旺盛的人氣； 第二、借助現(xiàn)在的尚好佳超市、得盛電器等主力店，加強其促銷宣傳推廣，吸引項目社區(qū)和周邊居民及流動消費人群，提高項目的營業(yè)率； 第三、入駐多個品牌店，滿足社區(qū)及周邊中上游人士 的消費需求； 第四、豐富附加業(yè)態(tài)，使之成為項目租金主要來源之一，滿足各層次 和不同類別的消費需求，把項目輻射范圍內(nèi)的消費人群吸引過來。 業(yè)態(tài)分布建議 ： （該建議需依據(jù)進(jìn)場后準(zhǔn)確的市場調(diào)查后進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃為準(zhǔn)） 區(qū)域 功能 業(yè)態(tài)種類 一層 川樂綜合批發(fā)城 書吧、網(wǎng)吧、形象設(shè)計、 數(shù)碼店、品牌專賣店、休閑特色餐飲、綜合百貨服飾批零 二層 時尚生活廣場 生活超市、精品數(shù)碼電器 三層四層 精品 家具 城、 布藝、床上用品、家具 五層 休閑城 棋牌室及其他各類型休閑設(shè)施 （三）贏利模式選擇：以銷售為主，部分租賃。 原 則上，除了預(yù)留的鋪面外，力求所有商鋪均出售。在本物業(yè)中如 三、四、五 樓的 物業(yè)（現(xiàn)在市場商業(yè)價值體現(xiàn)不明顯） 可作為自留物業(yè)， 可以 增強投資業(yè)主對項目的信心 ，同時保留物業(yè)產(chǎn)生的租賃收益可以緩解銷售物業(yè)的返租壓力 。 （四）招商主力品牌店先行策略 通過主力店旺場經(jīng)營，提升項目整體形象，吸引更多散戶進(jìn)駐，從而提高項目的人氣指數(shù)，增強投資者的信心，帶動項目的銷售。 （五）永續(xù)經(jīng)營策略 ? 開業(yè)前，高標(biāo)準(zhǔn)選擇入駐商家 入駐標(biāo)準(zhǔn)： 開業(yè)前，對進(jìn)廣場的商家，提出必須擁有良好的信譽保證，方可具有入駐資格。 經(jīng)營監(jiān)督： 開業(yè)后，如出現(xiàn)部分商 家經(jīng)營不善，或者出現(xiàn)違反經(jīng)營管理條例的商家，商業(yè)運營公司有權(quán)解除這類公司的經(jīng)營權(quán)。 以此，確保本項目整體做旺，避免少數(shù)經(jīng)營不善或知名度不高的商家影響整體的經(jīng)營素質(zhì)。 ? 實行商會會員制，提供再培訓(xùn)，再學(xué)習(xí)的機會 專門成立商會組織，該組織屬于非贏利性質(zhì)的民間組織，由進(jìn)駐廣場的經(jīng)營商戶自愿加入組建形成。商會組織主要擔(dān)當(dāng)起自我管理、自我服務(wù)、自我協(xié)調(diào)、自我約束及自我教育等多種職能。 通過商會組織，商會會員將可以實現(xiàn)經(jīng)營互助、信息交流及成功經(jīng)驗分享。 操作方式 ：由商業(yè)經(jīng)營管理公司牽頭組織成立商會，然后由會員自由選舉出會 長等商會管理班子，由該班子負(fù)責(zé)商會的日常運營。 ? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 為了達(dá)到永續(xù)經(jīng)營，就必須對進(jìn)駐商家進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。充分地考慮到這一點，在項目銷售的前期由項目的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)項目的統(tǒng)一招商與管理，使項目的整體經(jīng)營達(dá)到高度的規(guī)范化，從而保證進(jìn)駐商的最優(yōu)組合、形成商品供應(yīng)互補、經(jīng)營互利的良性經(jīng)營格局。在保證商業(yè)街整體規(guī)劃的前提下，實施整個市場的品牌戰(zhàn)略，共同營造一個高尚有序的商業(yè)氛圍。 在對一層非本自有產(chǎn)權(quán)部分商鋪進(jìn)行協(xié)商，在經(jīng)營規(guī)劃上盡量達(dá)到統(tǒng)一，實行產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一規(guī)劃，分散經(jīng)營。 ? 專項基金的統(tǒng)一推廣 充分考慮到項目的長久經(jīng)營，必須出資成立專項推廣基金，對項目進(jìn)行定期的科學(xué)、有效的宣傳推廣，不斷提升項目的知名度和整體形象，為商戶創(chuàng)建一個堅實的做大做強的品牌平臺。 操作方式 ：商業(yè)經(jīng)營管理公司承諾出資（建議 100 萬）作為推廣基金，用于項目前三年進(jìn)行統(tǒng)一的宣傳推廣，設(shè)法吸引人流，將商場統(tǒng)一做旺。 ? 聘請專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司 由實力卓著的商業(yè)經(jīng)營管理公司對項目進(jìn)行前期的統(tǒng)一規(guī)劃和后期的統(tǒng)一招商、經(jīng)營管理及宣傳推廣，使得購物廣場的整體經(jīng)營達(dá)到高度的科學(xué)化和規(guī)范化。