【文章內(nèi)容簡介】 土地使用的審批和建設(shè)工程管理；協(xié)調(diào)海關(guān)、檢驗檢疫、人行、外事等行政管理部門對區(qū)內(nèi)企業(yè)的日常行政管理等?上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)發(fā)展有限公司為上海化學(xué)工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的責任主體。它是由中央企業(yè)和地方企業(yè)共同組建的多元投資的企業(yè)，公司資本總額 ?具體承擔化工區(qū)的開發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的管理，承擔招商引資和落戶于區(qū)內(nèi)項目報批的事務(wù)性工作以及為區(qū)內(nèi)企業(yè)、機構(gòu)提供服務(wù)實施組織架構(gòu)34實力雄厚的中外廠商的巨額投資和銀行的大額融資支持使得上?；^(qū)的建設(shè)如虎添翼? 上海賽科石油化工有限責任公司項目總投資 ，其中債務(wù)融資 元? 18億美元貸款協(xié)議于 2023年 1月 11日在北京簽字，中國銀行、中國工商銀行、交通銀行、上海銀行、廣東發(fā)展銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行和匯豐銀行、日本興業(yè)銀行等 10家中外銀行共同參與了此次債務(wù)融資長期貸款? 工業(yè)區(qū)管委會積極協(xié)助區(qū)內(nèi)企業(yè)制定多種形式的融資方案?中國石油化工、上海石化和英國石油合資建設(shè)?總投資 ?中外雙方出資比例為 50%:50% ?德國拜耳公司獨資建設(shè)的一體化化工項目?總投資 31億美元?上海高橋石化、上海華誼、氯堿化工與巴斯夫、亨斯邁合資建設(shè)的上海聯(lián)合異氰酸酯項目?總投資 ?中外雙方出資比例為 30%： 70%廠商巨額投資 銀行大額融資支持金融資本35導(dǎo)入世界級大型化工園區(qū)建設(shè) “ 五個一體 ” 的先進理念，以達到產(chǎn)品項目、公用工程、物流運輸、環(huán)境保護和管理服務(wù)的高度整合，使上海化工區(qū)建設(shè)起點遠高于國內(nèi)同類園區(qū)，正向世界級化工區(qū)目標邁進上游、中游、下游產(chǎn)品項目一體化電力、蒸汽、用水等公用輔助一體化港口、倉儲、交通、運輸、物管等物流傳輸一體化生態(tài)、綠化等環(huán)境保護的一體化協(xié)調(diào)、安全、高效的管理服務(wù)一體化36執(zhí)行好這樣一個龐大的工程在很大程度上取決于一個強有力的園區(qū)開發(fā)公司，開發(fā)公司能否承擔好相應(yīng)的職責，對園區(qū)的建設(shè)起著非常關(guān)鍵的作用? 土地開發(fā)和硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)? 在區(qū)內(nèi)吸引關(guān)鍵駐商并提供輔助設(shè)施? 一站式政府手續(xù)服務(wù)? 各類的服務(wù)? 建立并維持人才庫? 法規(guī)方面的游說和財務(wù)優(yōu)惠開發(fā)公司 的職責 詳細說明舉例? 土地的準備? 決定土地開發(fā)模式? 做到七通一平 /道路建設(shè)? 行業(yè)和住宅硬件設(shè)施的建設(shè)? 與潛在的關(guān)鍵駐商進行溝通，了解他們的需求和顧慮，積極吸引他們?nèi)腭v園區(qū)? 以各種方式獲得園區(qū)內(nèi)的輔助設(shè)施 (招商、政府游說 )? 使所有的政府相關(guān)部門到現(xiàn)場辦公，向園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供一站式政府手續(xù)服務(wù)? 公司注冊? 稅務(wù)登記? 提供一站式增值服務(wù)? 投資咨詢、進出口代理、清關(guān)、物流和貨運服務(wù)、物業(yè)管理? 吸引有關(guān)研究機構(gòu)、實驗室、大學(xué)的系 /院校入駐園區(qū)? 建立區(qū)內(nèi)的勞動力培訓(xùn)中心? 了解關(guān)鍵駐商對法規(guī)方面的要求，向政府游說，解決問題或取得改善? 為關(guān)鍵駐商爭取財務(wù)優(yōu)惠政策產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)37開發(fā)公司在園區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中將扮演主要角色，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的不同階段，開發(fā)公司有四種 業(yè)務(wù)模式 可選業(yè)務(wù)模式土地開發(fā)獲得土地 融資 規(guī)劃 營銷物業(yè)開發(fā)規(guī)劃 項目管理 融資 營銷運營管理營銷 經(jīng)營管理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)?獲得土地?向土地開發(fā)商提供土地使用權(quán)?為土地經(jīng)紀人提供融資?園區(qū)總體開發(fā)規(guī)劃?尋找關(guān)鍵駐商 /物業(yè)開發(fā)商并進行談判?規(guī)劃并管理設(shè)施的建設(shè)工作?安排建設(shè)資金?尋找關(guān)鍵駐商并進行談判?繼續(xù)開展促銷活動，尋找關(guān)鍵駐商并進行談判?設(shè)施的日常管理工作?與當?shù)卣M行協(xié)調(diào)，進行基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)38不同的業(yè)務(wù)模式，其投資、回報和對實現(xiàn)遠景目標的重要性不一，開發(fā)公司應(yīng)該根據(jù)其定位選擇合適的業(yè)務(wù)模式或模式組合低業(yè)務(wù)模式 投資 回報對實現(xiàn)遠景目標的重要性?向當?shù)刈糁Ц栋徇w費從而獲得土地?由于當?shù)貥I(yè)主數(shù)量有限，預(yù)計拆遷費也會相應(yīng)較低?由于幾乎不存在經(jīng)濟附加值， 財務(wù)回報十分有限?對土地權(quán)的初步控制決定了地價和土地使用情況?投資基礎(chǔ)設(shè)施?規(guī)劃、銷售、營銷的運營成本?主要受地價影響，出于招商的考慮地價不宜太高?對于園區(qū)的發(fā)展方向有著至關(guān)重要的影響?有助于體現(xiàn)開發(fā)者投入和提供價值定位的承諾，增加商家的信心?設(shè)施投資?取決于開發(fā)速度，可能需要大量投資?來自廠房和設(shè)施的銷售和租賃收入?通常高于土地交易利潤?通過設(shè)施提供，為商家提供更多的靈活性和吸引力?有限的資本支出?較大的運營資金需求?來自租金、管理費和其它服務(wù)的回報?短期金額有限，但有長期回報?持續(xù)為租戶提供支持和服務(wù)高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)39新奧的發(fā)展思路、盈利模式與置業(yè)需承擔的角色產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 城市地產(chǎn)開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 置業(yè)需承擔的角色? 盈利模式? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)40如果新奧從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，最結(jié)合現(xiàn)實的是化工產(chǎn)業(yè)區(qū)與碼頭物流園區(qū)建設(shè)，我們以化工產(chǎn)業(yè)園為例分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路化工產(chǎn)業(yè)區(qū) 碼頭物流產(chǎn)業(yè)區(qū)主要產(chǎn)業(yè)積聚要點地產(chǎn)開發(fā)的目的? 區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢? 環(huán)保治理優(yōu)勢? 土地資源優(yōu)勢? 淡水資源優(yōu)勢 ? 交通區(qū)位優(yōu)勢? 行業(yè)集聚優(yōu)勢? 政策服務(wù)優(yōu)勢 ? 區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢? 交通區(qū)位優(yōu)勢? 政策服務(wù)優(yōu)勢 ? 建設(shè)相關(guān)設(shè)施，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動主業(yè)的發(fā)展? 帶動土地增值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)41如果獲得較大土地，則新奧不能把自有企業(yè)當成園區(qū)建設(shè)的唯一主體，而應(yīng)該通過園區(qū)規(guī)劃建設(shè)、吸引外來企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)圈，帶動化工城的規(guī)?；?、帶動土地升值36平方公里新奧配套設(shè)施36平方公里**配套設(shè)施新奧新奧****形成產(chǎn)業(yè)圈，土地才能增值，地產(chǎn)開發(fā)才具有可行性依靠自身企業(yè)建設(shè)難以積聚人氣，難以使土地增值，并使企業(yè)背上社會包袱，需要長時間的建設(shè)積累才可能盈利? ?產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)42新奧必須組建未來的開發(fā)公司來承擔產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)任務(wù)，遠卓建議與一個或多個投資者建立多實體的合資企業(yè)，而且，最好讓政府以各種形式參與進來*潛在的投資者包括投資銀行、物業(yè)與房產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)投資者和商家優(yōu)點?開發(fā)公司的潛在結(jié)構(gòu)安排 缺點?新奧全資擁有?與單一或多個投資者建立單一實體的合資企業(yè) *?與多個投資者建立多實體的合資企業(yè)?全權(quán)控制項目?投資額高?對人才和專業(yè)知識要求較高?仍對項目享有較大控制權(quán)?減少新奧的風險 /投資需求?從合作伙伴方獲得專業(yè)知識?投資人可能對投資決策施加影響，為了短期財務(wù)回報，犧牲新奧的長期利益同上，此外?各投資方的出資額相對較小?與更多投資者合作?通過并行流程，加快開發(fā)速度?同上，此外?控制權(quán)最小?難以協(xié)調(diào)園區(qū)和潛在內(nèi)部競爭的矛盾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)43遠卓初步建議在未來成立以新奧置業(yè)為主體的開發(fā)公司，它應(yīng)著重扮演如下角色業(yè)務(wù)模式?與政府合作，更多以政府為主? 為確保開發(fā)方向，開發(fā)公司必須是控制實體? 在大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面更多的尋求政府支持? 取決于投資意向 ,更多采用和外部合作的方式? 通過建立合資企業(yè)獲得所需專業(yè)知識? 通過合資分散投資風險? 可將物業(yè)開發(fā)用作激勵杠桿，鼓勵開發(fā)商參與基礎(chǔ)建設(shè)投資?與政府廣泛合作，開發(fā)工作可以承擔相應(yīng)的管理職能土地開發(fā)獲得土地 融資 規(guī)劃 營銷物業(yè)開發(fā)規(guī)劃 項目管理 融資 營銷運營管理營銷 經(jīng)營管理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)政府為主置業(yè)為輔置業(yè)為主政府為輔置業(yè)為主廣泛合作置業(yè)為主44基于目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，遠卓設(shè)想的化工城建設(shè)步伐以及置業(yè)集團應(yīng)擔任的角色36平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)?詳細的分片開發(fā)規(guī)劃?基礎(chǔ)設(shè)施投入?產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商化工城的建設(shè)步伐新奧置業(yè)的角色產(chǎn)業(yè)園區(qū)與生活園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，配套的生活設(shè)施建設(shè)?產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體定位?尋求合作伙伴（大型企業(yè)）?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃?基礎(chǔ)設(shè)施投入?產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商?產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商?產(chǎn)業(yè)園區(qū)的合作建設(shè)?產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理?生活區(qū)域的規(guī)劃招商?生活區(qū)域的合作建設(shè)?生活區(qū)域的協(xié)調(diào)管理大型產(chǎn)業(yè)園區(qū) (綜合城市 )綜合園區(qū)建設(shè)大型基礎(chǔ)設(shè)施投入?大型綜合園區(qū)（小城市）綜合管理運營?地塊招商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地開發(fā)商物業(yè)開發(fā)商運營商土地經(jīng)紀（必須以政府為主體）新奧置業(yè)的主要任務(wù)45新奧必須設(shè)計多贏的商業(yè)模式，撬動多方資源共同開發(fā)，才能最終實現(xiàn)新奧園區(qū)地產(chǎn)價值升值和最大化36平方公里 產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商化工城的建設(shè)步伐新奧置業(yè)的盈利模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)與生活園區(qū) 綜合城市? 以地養(yǎng)地、帳面盈利? 以地養(yǎng)地、帳面盈利? 土地入股、股權(quán)收益新奧置業(yè)的角色? 以地養(yǎng)地、帳面盈利? 土地入股、股權(quán)收益? 廠房租金、物業(yè)租金、地價升值? 其他盈利方式? 以地養(yǎng)地、帳面盈利? 土地入股、股權(quán)收益? 廠房租金、物業(yè)租金、地價升值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地開發(fā)商物業(yè)開發(fā)商運營商土地經(jīng)紀（必須以政府為主體）46新奧完成投資環(huán)境的初步建設(shè)，在此基礎(chǔ)上出讓部分土地，利用土地出讓所得分步進行基礎(chǔ)建設(shè)和土地改良工程，通過土地總體價值提升獲取賬面盈利?投資基礎(chǔ)設(shè)施?完善投資環(huán)境?規(guī)劃方案?宣傳推廣?爭取政策?進行部分基礎(chǔ)建設(shè)出讓部分規(guī)劃土地新奧園區(qū)土地總體價值增加 (帳面盈利）盈利模式一：以地養(yǎng)地、帳面盈利?現(xiàn)金流入?土地改良?投資基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)47 根據(jù)新奧園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行招商引資，就某些開發(fā)項目與投資商組成項目公司，將項目用地折價入股，由投資商投入資金進行項目建設(shè)，項目建成運營后，公司將從兩方面盈利：?項目運營獲取的股權(quán)收益?項目運營改善投資環(huán)境，將進一步提升新奧園區(qū)土地總體價值 組建項目公司新奧園區(qū)土地總體價值增加項目股權(quán)收益采取土地折價入股形式進行項目招商 項目建設(shè)和運營盈利模式二：土地入股、股權(quán)收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)48?在資金實力有限的情況下，采取參與式為主，與其他大型企業(yè)合作，借貸資金，建設(shè)大型投資項目，以長期可靠的租金獲取盈利?同時可通過開發(fā)周邊土地，待升值后出售土地獲取利潤與企業(yè)合作，共同投資生產(chǎn)基地，獲取長期租賃協(xié)議以長期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計劃獲取銀行貸款廠房修建開發(fā)選址處周邊地區(qū)部分土地周邊土地出讓與出租周邊地區(qū)環(huán)境建設(shè)人氣上升、地價升值，租金逐年上調(diào)土地出售獲利租金收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式三：廠房租金、物業(yè)租金、地價升值49在擁有獨立開發(fā)產(chǎn)業(yè)圈的資金實力和品牌影響力時，可選擇以產(chǎn)業(yè)圈全程開發(fā)模式來獲取盈利。在一個開發(fā)個案中建立公司的短線、中線和長線盈利模式。與著名企業(yè)合作，共同投資生產(chǎn)基地，獲取長期租賃協(xié)議以長期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計劃獲取銀行貸款 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)收購選址處周邊地區(qū)土地廠房招租園區(qū)管理服務(wù)人氣上升、地價升值，租金逐年上調(diào)短線：部分土地出售獲利長線：租金收益、股權(quán)收益中線：廠房、房產(chǎn)出售獲利部分土地修建廠房、住宅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在擁有獨立開發(fā)產(chǎn)業(yè)圈的資金實力和品牌影響力時，可選擇以產(chǎn)業(yè)圈全程開發(fā)模式來獲取盈利50?通過實踐掌握的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)知識、經(jīng)驗，在資金有限的情況下，為國內(nèi)其他地產(chǎn)開發(fā)商或政府機構(gòu)提供產(chǎn)業(yè)用地、城區(qū)開發(fā)策劃、推廣和管理服務(wù)，收取服務(wù)費用?通過協(xié)議、訂金方式承銷、代銷規(guī)劃建設(shè)的部分房地產(chǎn)、包租、代租，賺取差價或傭金獲利！產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念策劃、定位策劃、推廣策劃 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)營銷推廣和產(chǎn)業(yè)圈管理房地產(chǎn)承銷和包租廠房、物業(yè)代銷和代租服務(wù)收益代銷代租收益承銷包租收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來潛在盈利模式： 產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃、服務(wù)收益51新奧的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 城市地產(chǎn)開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 置業(yè)需承擔的角色? 盈利模式? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)52作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，置業(yè)應(yīng)該從事的主要業(yè)務(wù)范圍是園區(qū)規(guī)劃、協(xié)調(diào)與經(jīng)營管理。如果要承擔物業(yè)建設(shè)經(jīng)營，則現(xiàn)有物業(yè)建設(shè)經(jīng)營能力仍應(yīng)保留加強，物業(yè)建設(shè)經(jīng)營應(yīng)盡量采取合作的方式?園區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃?園區(qū)布局規(guī)劃?園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃?園區(qū)環(huán)境的規(guī)劃?園區(qū)政策環(huán)境的談判?入園企業(yè)金融稅收政策?公安消防機構(gòu)?社會服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立?……?……園區(qū)規(guī)劃與建設(shè) 園區(qū)招商? 產(chǎn)業(yè)招商? 地塊招商? 公用事業(yè)招商? 服務(wù)設(shè)施招商? ……主要事務(wù)項：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)管理? 園區(qū)企業(yè)管理? 園區(qū)公用設(shè)施管理? 園區(qū)服務(wù)設(shè)施管理?