【文章內(nèi)容簡介】 60。更全 的標準配套商業(yè)配套 區(qū)域型大商業(yè)中心配套 醫(yī)院配套 普通醫(yī)療 +健康養(yǎng)生醫(yī)療 學校配套 從小學到中學，引入國際品牌教育 會所配套 社區(qū)體育、藝術(shù)雙主題會所 更精 的高檔配套 運動配套 高爾夫運動會所 文化配套 當代藝術(shù)博物館 更強 的核心配套 成都唯一 的社區(qū)五星級酒店 國際著名五星級酒店加盟 中國唯一 的社區(qū)休閑學院 名人 +名校 882）核心配套一：中國休閑學院中國第一所 —— 中國休閑學院休閑文明 素養(yǎng)培育基地89① 學院開辦價值252。 整合項目休閑文明的內(nèi)涵252。 具有可持續(xù)盈利和發(fā)展?jié)摿?0② 學院開辦方式與 “川師大 ”聯(lián)合創(chuàng)辦252。 提高學院社會品牌力252。 充分整合學校資源91③ 營銷整合第一次開盤前252。 休閑學院名人代言：張朝陽、楊瀾252。 張 /楊聯(lián)任項目代言人雙劍合壁 完美代言 92③ 營銷整合十人聯(lián)袂生活顧問團216。休閑學院第一批學員公開限量招聘216。國地休閑文化大講堂：邀請余秋雨、易中天、于丹、金庸、倪匡等名家216。聘請十位名人同任休閑生活顧問團93第一次開盤216。休閑學院第一批學員正式入學 /休閑學院開學216。休閑學院舉辦 “中國當代藝術(shù)大典 ”開盤后休閑班 休閑課傳統(tǒng)班 旗袍、書法、古箏、琵琶文化班 中國優(yōu)秀傳統(tǒng)文化：仁義禮智信、四書五經(jīng)時尚班 瑜伽、高爾夫、油畫鑒賞淑女班 舞蹈、禮儀、語言、形體藝術(shù)、美容養(yǎng)生94中山大學名媛學堂 —— 現(xiàn)代魅力女性高級研修班招生對象： 商政界女性成功人士、女性金領(lǐng)、白領(lǐng)、國家企事業(yè)單位女性高管人士、熱愛東方文化的女性外國友人、城市女性休閑族、自由職業(yè)者、追求時尚自信的女性朋友課程設(shè)置：課程結(jié)構(gòu)： 周期為 10個月，每月 1次，每次歷時 3天。內(nèi)容為早上瑜珈（普拉提、太極拳），白天經(jīng)典學習、養(yǎng)生、藝術(shù)鑒賞、建筑家居及風水課程學習、女性沙龍，完上音樂鑒賞、戲曲鑒賞、禪修、學友交流等相關(guān)講座。師資陣容：張曉梅、于西蔓、毛戈平、劉紅松、金韻蓉、靳羽西、甄繼先、金正昆等相關(guān)行業(yè)頂尖名家。953）核心配套二：高爾夫球場與酒店成都第一個社區(qū)五星級高爾夫酒店麗思 卡爾頓酒店等品牌，提高酒店的品牌知名度和影響力。252。配套功能極大完善252。配套檔次極大提升 96第五篇 : 項目定位97一、市場定位 中國西部 第一高尚大盤區(qū)域定位地位、屬性98二、形象定位世界休閑文明品牌內(nèi)涵開發(fā)理念社區(qū)文化生活品牌中國樣板品牌形象地位產(chǎn)品形象推廣形象服務(wù)形象品牌思想力大盤品牌戰(zhàn)略世界休閑文明的中國樣板99三、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品理念豪布斯卡 /HOPSCA高端社區(qū)100產(chǎn)品體系建立唯美的建筑設(shè)計創(chuàng)新的戶型設(shè)計卓越的整體規(guī)劃經(jīng)典的藝術(shù)園林HOPSCA高端社區(qū) 體系硬產(chǎn)品系統(tǒng) 軟產(chǎn)品系統(tǒng)知名物業(yè)管理公司Golf俱樂部 /主題沙龍星級標準的 Golf酒店會所完善的生活配套國際雙語幼兒園 /小學 技能學習 +審美素養(yǎng)社區(qū)品牌建設(shè)生活平臺商務(wù)社交平臺教育平臺服務(wù)平臺商務(wù) /交流 /聚會 /交換“ 關(guān)身 ”高標準的產(chǎn)品滿足客戶對 “ 休閑生活 ” 的物質(zhì)追求。“ 關(guān)心 ”滿足客戶對生活享受追求的同時引導其生活觀念，樹立 “ 休閑文明 ”的生活理念。播種品牌思想休閑文明主題高尚社區(qū)社區(qū)系統(tǒng)建設(shè)社區(qū)活動計劃共建共享的網(wǎng)上社區(qū)管家服務(wù) +共建共享休閑教育學院客戶管理系統(tǒng)智能化管理系統(tǒng)101川四、案名建議闡述：【納】：接納、容納； 遂開門 納眾 —— 《資治通鑒 唐紀》【川】—— 川之世界—— 川之四川納102四、案名建議備選案名國地階城輔助案名252。 國地城 /國地城邦252。 國地 高爾夫城邦252。 國地 東都望 103五、廣告主題語納川進化 成都居住文化104第六篇：產(chǎn)品戰(zhàn)略105一、總體開發(fā)策略 ●三種開發(fā)策略對比分析三種模式 開 發(fā) 策略 開 發(fā) 策略述 評萬科模式 完成 銷 售中心、 樣 板房及示范園林區(qū)三大硬件后開 盤 。首 選 策略： 強 調(diào) 完美開 盤 。大 盤 成功的范本。雅居 樂 模式 完成 銷 售中心后整體開盤 。 樣 板房及園林示范區(qū)慢慢跟上。折中策略，適用于準 備 不充分但必 須開 盤 的 項 目。效果比前者差。低端開 發(fā) 模式銷 售中心 簡 陋或 僅 在外展點開 盤 。準 備 完全不足， 倉促上 馬 ，檔次低，效果差。106■本案開發(fā)策略選擇：遵循大盤的最優(yōu)之完美開發(fā)策略先建配套后建產(chǎn)品： 先建設(shè)高爾夫球場、高爾夫酒店、園林示范區(qū)、樣板房及銷售中心等。先聯(lián)排再洋房 /高層： 通過聯(lián)排別墅等高端產(chǎn)品等的先期推出，提升項目形象與檔次。107■本案開發(fā)策略選擇：遵循大盤的最優(yōu)之完美開發(fā)策略聯(lián)合開發(fā)策略■機構(gòu)聯(lián)合 :與川師大聯(lián)合創(chuàng)辦中國休閑學院 ,開設(shè)文化大講堂?！鲆M高端休閑 :在高爾夫酒店引進如喜來登、萊佛士等國際五星級酒店，并建議在會所中引進京城四大會所之一?！銎放萍藿樱?在商業(yè)中引進世界頂級高爾夫品牌與其他國際休閑名品折扣店，實現(xiàn)品牌嫁接，滿足社區(qū)高端休閑需求?！鰸M足需求： 引進國際雙語學校、國際品牌超市與大型醫(yī)院，滿足業(yè)主日常生活需求。108二、分期開發(fā)策略（一）整體開發(fā)節(jié)奏項目總建面積達 300萬㎡以上 ,根據(jù)國內(nèi)同類城市大盤的年去化速度來看，一般銷售量約為 1535萬㎡ ,預(yù)計項目的開發(fā)周期約為 10年；每期開發(fā)量約為 50萬㎡左右，從而保證項目各期均有現(xiàn)房銷售。109（二）啟動區(qū)（一期）建議一期開發(fā)規(guī)模 一期開發(fā)總體規(guī)模約為 45萬㎡左右，其中類別墅（指雙拼、聯(lián)排及疊加別墅等）、洋房體量約 17萬㎡左右、小高層（部分高層）規(guī)模約為 25萬㎡左右 ,其他配套設(shè)施約 3萬㎡左右， 其中可銷售面積約為 42萬㎡ 。110（二）啟動區(qū)（一期）建議開發(fā)位置一期位置圖示說明：▲一期開發(fā)位置位于以上紅色所示部位?！黄陂_發(fā)金旗大道西側(cè)緊臨高爾夫球場以聯(lián)排別墅為主，臨金旗大道以疊加別墅為主，金旗大道東側(cè)地塊以小高層和洋房產(chǎn)品為主。營銷中心111三、項目整體規(guī)劃整體規(guī)劃原則（ 1）、順勢 —— 順應(yīng)區(qū)域環(huán)境（ 2）、挑戰(zhàn) —— 獨特性的追求（ 3）、創(chuàng)意 —— 場所感的營造112整體規(guī)劃要點（ 1）、社區(qū)與城市關(guān)系開放式社區(qū) —— 主動融入城市 ,補充、完善與提升城市功能（ 2）、社區(qū)空間關(guān)系大社區(qū)小組團，四級空間關(guān)系“開放空間 —— 半開放空間 —— 半私密空間 —— 私密空間 ”（ 3）、全景式 +主題性規(guī)劃 —— 大景觀導向 +無處不休閑113整體規(guī)劃要點（ 4）、軸線與節(jié)點 五條軸線，四大節(jié)點 五條軸線：景觀軸、人文軸、生態(tài)軸、運動軸、商業(yè)軸 四大節(jié)點：城市廣場、高爾夫廣場、商業(yè)廣場、藝術(shù)廣場景觀軸生態(tài)軸商業(yè)軸人文軸運動軸藝術(shù)廣場商業(yè)廣場高爾夫廣場城市廣場114建筑布局建議 建筑布局示意圖高爾夫別墅區(qū)商業(yè)島學校區(qū)高層、洋房區(qū)高層、洋房區(qū)高層、洋房區(qū)高層、洋房區(qū)類別墅、洋房、小高層區(qū)域洋房小高區(qū)域115?各地塊開發(fā)體量估算：產(chǎn) 品 類 型 占地面 積 （ ㎡） 容 積 率 總 建面 積 （ ㎡）別 墅區(qū) 約 65萬 ㎡ 13萬類別 墅區(qū) 約 80萬 ㎡ 48萬洋房、小高 層區(qū)約 60萬 ㎡ 72萬中高 層 、洋房區(qū)約 100萬 ㎡ 180萬學校區(qū) 約 8萬 ㎡ 8萬商 業(yè) 區(qū) 約 15萬 ㎡ 15萬合 計 約 328萬 ㎡ —— 336萬 ㎡注： 以上根據(jù)貴司所提供的紅線圖進行估算，由于其規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標未明確，總建面積按貴司所提供的“ 約 300萬㎡ ” 計算，具體規(guī)劃應(yīng)由規(guī)劃師根據(jù)區(qū)域特征、地塊特征以及實際經(jīng)濟技術(shù)指標等因素進行設(shè)計。116四、產(chǎn)品組合建議別墅 +類別墅 +洋房 +小高層 +高層產(chǎn) 品 類 型 推廣名 體量 預(yù) 估 分布區(qū)域與特點 說 明別 墅 果嶺墅 約 13萬 ㎡ 與高 爾 夫球 場緊 密 結(jié) 合；推廣名形象地體 現(xiàn)出高 爾 夫 這 一核心 賣 點。類別墅聯(lián) 排 上上墅 約 20萬 ㎡ 金旗大道與高 爾 夫球 場 之 間 地 塊進 行 規(guī) 劃；推廣名生 動 地體 現(xiàn) 出 產(chǎn) 品本身豐富多 樣 的空 間 特點。疊加 立方墅 約 28萬 ㎡情景洋房 景院 ——闊 HOUSE約 72萬 ㎡ 在小高 層 與高 層組團 內(nèi)景 觀較 好位置；推廣名體 現(xiàn) 了情景洋房豐富的庭院空 間 、露臺空 間 等 戶 外豐盛健康生活體 驗 。小高 層 住宅 杰座 ——花 HOUSE約 40萬 ㎡ 金旗大道 東側(cè)臨 街住宅；推廣名巧妙天成，將小高 層 的精致品 質(zhì) 表露無 遺 。高 層 住宅 瞰星 ——高 HOUSE約 140萬 ㎡ 金旗大道 東側(cè) 后期開 發(fā)產(chǎn) 品以及成渝路北側(cè) ；高 層 的 視 野、景 觀 和居高 臨 下的特點表 現(xiàn) 恰如其分。說明：根據(jù)調(diào)查，普通多層產(chǎn)品的價值最低，最不經(jīng)濟，因此在本報告中建議不建或少建普通多層產(chǎn)品。117五、建筑風格建議目標客戶價值取向 項目建筑特征具有一定品位的休閑能體現(xiàn)自我的身份感具有一定的審美能力具有親和力具有尊貴感美學價值高建筑風格建議：經(jīng)典的現(xiàn)代演繹：新古典主義風格118新古典主義別墅建筑新古典主義高層建筑新古典主義建筑119別墅、類別墅、洋房產(chǎn)品宜采用西班牙風格（或南加州的圣芭芭拉風格）高層、小高層產(chǎn)品宜采用法式建筑風格和意大利風格120六、園林景觀建議 目標客戶價值取向景觀與建筑融合符合項目定位享受生活、較高品位尊貴、美學、休閑國際視野、休閑文明、高爾夫尊貴的、休閑的、國際的121世界休閑園林博覽四大休閑風情園林：l 戀戀巴厘l 藝術(shù)之海l 假日天堂l 黃金海岸122世界休閑園林博覽以旅游度假勝地巴厘島景觀為藍本打造。選材以天然的石、木、土為主，表現(xiàn)出自然、粗獷的藝術(shù)美，以棕櫚科植物作為種植主題。園林以層次化、多角度、多視點展開。東南亞 —— 戀戀巴厘123世界休閑園林博覽在綠化上采取地中海的開放式草地、精修的喬木與灌木以及原生的花草藤木等；在水岸邊采用木制的躺椅等休閑設(shè)施；精致的畢加索藝術(shù)景墻等。 地中海 —— 藝術(shù)之海 124世界休閑園林博覽 沙灘、陽光、生態(tài)與蔚藍成為加勒比園林的四大特色，居住由心，帶給業(yè)主不僅僅是視野上的享受，更是全身心的休閑與放松。 加勒比 —— 假日天堂 125世界休閑園林博覽 澳洲風格園林體現(xiàn)的是一種輕松閑適的生活感受，在設(shè)計上汲收澳洲建筑藝術(shù)的精華，大多利用山水環(huán)境，巧妙結(jié)合雕塑、石、水等層次豐富、特殊的景觀，把生態(tài)概念與 “ 人本主義 ” 完美結(jié)合。 澳洲風情 —— 黃金海岸 126七、戶型設(shè)計建議?戶型設(shè)計整體策略每戶均有超強賣點，打造項目的戶型競爭力產(chǎn) 品 類別 戶 型策略高 層 （小高層 ）住宅策略一 高價 值 體 驗 ： 強 調(diào) 在有限空 間 里體 現(xiàn) 更多的 創(chuàng) 新價 值 。策略二 增 值 空 間 ：通 過 部分可 贈 送的空 間 提升 項 目的附價 值情景洋房 適當控制 戶 型室內(nèi)面 積 ，并 擴 大 贈 送的露臺等面 積 。重點 強 化地下室、花園、露臺及陽臺等附加 值 空 間 。獨 棟 （雙拼—— 假度 棟） 別 墅 無遮 擋設(shè)計 ： 應(yīng) 充分利用高 爾 夫球 場 景 觀 ，將 別 墅融入球 場 之中。個性化 設(shè)計 ： 別 墅客 戶 不同于其他客 戶 ， 講 究個性，因此在 別 墅的室內(nèi)空 間處 理上 應(yīng) 體 現(xiàn) 起個性特征，如增加多功能 娛樂 房等。奢 華 感 營 造： 不 僅僅 體 現(xiàn) 在室內(nèi)空 間 的 處 理上， 細節(jié) 上同 樣 重要如樓梯、露臺等均是重要指 標 。樓王 設(shè)計 ： 在位置最佳 處 ，借助私家水系及高 爾 夫球道等 資 源， 設(shè) 置面 積 1000㎡ 別 墅樓王，從而有效提升 項 目的檔次與知名度。聯(lián) 排 別 墅 注意克服 傳統(tǒng)聯(lián) 排 別 墅的通 風 與采光 難 點 問題 ，采用中空透天 別 墅 設(shè)計 ，并 營 造更多的 贈 送院落空 間 。疊加 別 墅 在空 間變 化上 進 行 創(chuàng) 新，確保每 戶 均有 較 多的附加及 贈 送空 間 ，如露臺與地下室。確保各 戶 有天有地。127八、配套開發(fā)建議七大系列配套高爾夫系列、運動系列、休閑系列、文化系列、學校系列、醫(yī)院系列、購物系列三大核心配套中國休閑學院、高爾夫球場與酒店、中國休閑第一街128高爾夫酒店引進國際五星級酒店（如麗思 卡爾頓、索菲特、威斯?。?；商業(yè)街開設(shè)世界頂級高爾夫概念店，滿足高爾夫愛好者的需求，