【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 師 結(jié)構(gòu)工程師 設(shè)備工程師 施工承包商 施工承包商 施工承包商 施工分包商 設(shè)備租賃商 供應(yīng)商 施工分包商 設(shè)備租賃商 供應(yīng)商 施工分包商 設(shè)備租賃商 供應(yīng)商 （ 1）優(yōu)點(diǎn)： 1）可充分發(fā)揮管理承包商在項(xiàng)目管理方面的專業(yè)技能，為業(yè)主統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工，減少矛盾； 2）管理承包商負(fù)責(zé)管理整個(gè)施工前的階段和施工階段，有利于減少設(shè)計(jì)變更； 3）可方便地采用分階段發(fā)包，有利于縮短工期； 4）一般管理承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較低，有利于激勵(lì)其在項(xiàng)目管理中的積極性和主觀能動(dòng)性，充分發(fā)揮其專業(yè)特長(zhǎng)。 項(xiàng)目管理承包的優(yōu)缺點(diǎn) 項(xiàng)目管理承包的優(yōu)缺點(diǎn) （ 2）缺點(diǎn)： 1）業(yè)主與施工承包商沒有合同關(guān)系，因而控制施工難度較大； 2）管理承包商與設(shè)計(jì)單位之間的目標(biāo)差異可能影響相互間的協(xié)調(diào)關(guān)系； 3）與傳統(tǒng)模式相比，增加了一個(gè)管理層，增加了管理費(fèi)； 4）項(xiàng)目的造價(jià)、質(zhì)量和進(jìn)度控制過度依賴管理承包商。 項(xiàng)目管理（ Project Management， PM） 這種模式提供的項(xiàng)目管理服務(wù)通常包括項(xiàng)目前期的咨詢以及實(shí)施期間的管理服務(wù)，它雖然與PMC模式類似，但項(xiàng)目管理公司不與承包商訂立合同，只是管理協(xié)調(diào)關(guān)系。這種模式的服務(wù)范圍更廣，因而也可以叫做項(xiàng)目管理一體化模式。 從本質(zhì)上來說，這種模式是屬于管理型的模式，不是風(fēng)險(xiǎn)承包型的模式。 業(yè)主 施工總承包商 合同關(guān)系 管理協(xié)調(diào)關(guān)系 圖 項(xiàng)目管理模式的組織形式 建筑師 工料測(cè)量師 結(jié)構(gòu)工程師 設(shè)備工程師 施工分包商 設(shè)備租賃商 供應(yīng)商 項(xiàng)目管理公司 （ 1）優(yōu)點(diǎn)： 1）由項(xiàng)目經(jīng)理代替業(yè)主管理所委托的工作，往往從項(xiàng)目建設(shè)一開始就對(duì)項(xiàng)目全過程進(jìn)行管理，可以充分發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理在這方面的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，有一個(gè)統(tǒng)一的管理思路； 2）當(dāng)業(yè)主同時(shí)具有多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可以避免因本單位派出的項(xiàng)目管理人員缺乏經(jīng)驗(yàn)而導(dǎo)致的失誤和損失； 3）業(yè)主可以比較方便的提出必要的設(shè)計(jì)和施工方面的變更； 4）業(yè)主可以對(duì)投資、進(jìn)度和質(zhì)量控制得較好，有利于控制承包商的索賠。 （ 2）缺點(diǎn)： 項(xiàng)目經(jīng)理的選擇至關(guān)重要，如果選擇不好，容易導(dǎo)致大的失誤。 項(xiàng)目管理模式的優(yōu)缺點(diǎn) 建筑工程管理模式（ Construction Management Approach，簡(jiǎn)稱 CM模式） 建筑工程管理模式又稱階段發(fā)包方式（ Phased Construction Method）或稱快速路徑方式（ Fast Track Method），最先在美國(guó)產(chǎn)生，是在國(guó)外較為流行的一種合同管理模式。這種模式采用的是“邊設(shè)計(jì)、邊發(fā)包、邊施工”的階段性發(fā)包方式。 設(shè)計(jì)階段 雇傭設(shè)計(jì)人員 招標(biāo) 、 簽訂合同 施 工 階 段 單一施工合同 連續(xù)建設(shè)模式發(fā)包方式 雇傭設(shè)計(jì)人員和 CM工作人員 基礎(chǔ)工程 鋼架工程 屋頂構(gòu)筑 外墻工程 裝修工程 設(shè)備安裝 室外綠化 施 工 階 段 分階段發(fā)包的多個(gè)施工合同 階段發(fā)包方式 圖 連續(xù)建設(shè)模式發(fā)包方式和階段發(fā)包方式對(duì)比圖 CM模式一快速路徑法施工 階段發(fā)包方式的最大優(yōu)點(diǎn)： ? 可以縮短工程從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到竣工的周期，整個(gè)工程可以提前投產(chǎn)，節(jié)約投資，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，較早地取得收益； ? CM經(jīng)理早期即介入設(shè)計(jì)管理，因而設(shè)計(jì)者可聽取 CM經(jīng)理的建議，預(yù)先考慮施工因素，以改進(jìn)設(shè)計(jì)的可施工性，還可運(yùn)用價(jià)值工程改進(jìn)設(shè)計(jì)，以節(jié)省投資； ? 設(shè)計(jì)一部分，競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)一部分，并及時(shí)施工，因而設(shè)計(jì)變更較少。 CM模式的優(yōu)缺點(diǎn) CM模式的優(yōu)缺點(diǎn) 缺點(diǎn)： ? 分項(xiàng)招標(biāo)可能導(dǎo)致承包費(fèi)用較高，因而要做好分析比較； ? 業(yè)主方在項(xiàng)目完成前無法知道項(xiàng)目的總造價(jià)，對(duì)項(xiàng)目的前期投資控制不利。 業(yè)主 業(yè)主或咨詢工程師（規(guī)劃與預(yù)算） 代理型CM經(jīng)理 施工總承包 供應(yīng)商 供應(yīng)商 分包商 分包商 形式一：代理型 CM模式 形式二：風(fēng)險(xiǎn)型 CM模式 合同關(guān)系 協(xié)調(diào)關(guān)系 圖 CM模式的兩種實(shí)現(xiàn)形式 建筑師 /工程師 業(yè)主 業(yè)主或咨詢工程師（規(guī)劃與預(yù)算） 風(fēng)險(xiǎn)型CM經(jīng)理 供應(yīng)商 供應(yīng)商 分包商 分包商 建筑師 /工程師 （ 1）代理型 CM模式（“ Agency” CM） 采用這種形式時(shí)， CM經(jīng)理是業(yè)主的咨詢和代理，替業(yè)主管理項(xiàng)目，按照項(xiàng)目規(guī)模、服務(wù)范圍和時(shí)間長(zhǎng)短收取服務(wù)費(fèi)，一般采用固定酬金加管理費(fèi)，其報(bào)酬一般按照項(xiàng)目總成本的1%~3%計(jì)算。業(yè)主在各施工階段和承包商簽訂工程施工合同。 （ 2）風(fēng)險(xiǎn)型 CM模式（“ At –Risk” CM）。 采用這種形式， CM經(jīng)理在開發(fā)和設(shè)計(jì)階段相當(dāng)于業(yè)主的顧問，在施工階段擔(dān)任總承包商的角色，一般業(yè)主要求 CM經(jīng)理提出保證最高價(jià)格（ Guaranteed Maximum Price， GMP）以保證業(yè)主的投資控制。如最后結(jié)算超過 GMP，由 CM經(jīng)理的公司賠償；如果低于 GMP，節(jié)約的投資歸業(yè)主，但可按約定給予 CM經(jīng)理的公司一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)性提成。這里的GMP包括工程的預(yù)算總成本（包括工程的直接成本、間接成本）和 CM經(jīng)理的酬金（包含管理費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等），但不包括業(yè)主方的不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、土地費(fèi)、拆遷費(fèi)和其他業(yè)主自行采購(gòu)、發(fā)包的工程費(fèi)用?？偟膩碚f，相對(duì)于代理型 CM模式，風(fēng)險(xiǎn)型 CM經(jīng)理的服務(wù)費(fèi)率要高一些，一般占項(xiàng)目總成本的 4%~7%左右。 BOT 模式 BOT有時(shí)也稱為“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”（ Concession）方式，它是指某一財(cái)團(tuán)或若干投資人作為項(xiàng)目的發(fā)起人，從一個(gè)國(guó)家的中央或地方政府獲得某項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的特許建造經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后由此類發(fā)起人聯(lián)合其他各方組建股份制的項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的融資、設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營(yíng)。在整個(gè)特許期內(nèi)，項(xiàng)目公司通過項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)獲得利潤(rùn)。有時(shí)地方政府考慮到運(yùn)營(yíng)收費(fèi)（如過橋費(fèi)）不能過高，可能給項(xiàng)目公司一些優(yōu)惠條件（如將一片土地給項(xiàng)目公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)），以便項(xiàng)目公司降低其運(yùn)營(yíng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目公司以運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)所得利潤(rùn)償還債務(wù)以及向股東分紅。在特許期屆滿時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目由項(xiàng)目公司無償以極低的名義價(jià)格移交給東道國(guó)地方政府。 BOT方式中的各參與方還包括地方政府、各類金融機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)公司、保險(xiǎn)公司等，他們都為項(xiàng)目的成功實(shí)施承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 發(fā)行證券各種基金商業(yè)銀行出口信貸項(xiàng)目用戶保險(xiǎn)公司總承包商各種投資者項(xiàng)目承辦人經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司各綜合開發(fā)公司項(xiàng) 目 公 司設(shè)計(jì)咨詢公司施工承包商供應(yīng)商政府顧問機(jī)構(gòu)（財(cái)務(wù)、法律）項(xiàng)目股東（股本金）各種金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人（貸款）發(fā)行證券各種基金商業(yè)銀行出口信貸項(xiàng)目用戶保險(xiǎn)公司總承包商各種投資者項(xiàng)目承辦人經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司各綜合開發(fā)公司項(xiàng) 目 公 司設(shè)計(jì)咨詢公司施工承包商供應(yīng)商政府顧問機(jī)構(gòu)（財(cái)務(wù)、法律）顧問機(jī)構(gòu)（財(cái)務(wù)、法律）項(xiàng)目股東（股本金）項(xiàng)目股東（股本金）各種金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人（貸款）BOT方式的典型結(jié)構(gòu)框架 BOT的各類引申方式 BOOT（ BuildOwnOperateTransfer）建造 擁有 運(yùn)營(yíng) 移交 BOO（ BuildOwnOperate）建造 擁有 運(yùn)營(yíng) BLT（ BuildLeaseTransfer）建造 租賃 移交 BT（ BuildTransfer）建造 移交 BTO（ BuildTransferOperate）建造 移交 運(yùn)營(yíng) DOT（ DevelopOperateTransfer）開發(fā) 運(yùn)營(yíng) 移交 DBO （ DesignBuild Operate）設(shè)計(jì) 建造 運(yùn)營(yíng) DBFO（ DesignBuild Finance –Operate）設(shè)計(jì) 建造 融資 運(yùn)營(yíng) PUO（ ProcureUpgradeOperate）購(gòu)買 更新 運(yùn)營(yíng) ROT（ RehabilitateOperateTransfer）改建 運(yùn)營(yíng) 移交 ROO（ RehabilitateOwnOperate）改建 擁有 運(yùn)營(yíng) TOT（ TransferOperateTransfer）移交 運(yùn)營(yíng) 移交 BOT方式的優(yōu)缺點(diǎn) 1）優(yōu)點(diǎn)： ? 能夠減少政府直接投資的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，避免了政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； ? 使急需建設(shè)而政府又無力投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提前建成發(fā)揮作用，有利于滿足社會(huì)和公眾的需要，加速生產(chǎn)力的發(fā)展； ? BOT項(xiàng)目由外國(guó)的公司承擔(dān)時(shí)，能夠帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)等，有利于本國(guó)承包商的成長(zhǎng)。 BOT方式的優(yōu)缺點(diǎn) 2）缺點(diǎn) ? 采用 BOT方式承建的項(xiàng)目規(guī)模大，投資額高，建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期限長(zhǎng)，涉及各方的風(fēng)險(xiǎn)因素繁多復(fù)雜，在建造和經(jīng)營(yíng)的過程中，各方均應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)防范和管理； ? 涉及的參與方較多，合同關(guān)系十分復(fù)雜，需要很高的項(xiàng)目管理水平； ? 項(xiàng)目收益的不確定性較大，政府在立項(xiàng)前需要做好充分的前期可行性研究及準(zhǔn)備工作； ? BOT項(xiàng)目的收入一般為當(dāng)?shù)刎泿牛殐稉Q成外匯匯入投資人所在國(guó)帳戶。如果項(xiàng)目公司的成員大多來自國(guó)外，項(xiàng)目建成后會(huì)有大量外匯流出； ? 有時(shí)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)太高，可能會(huì)引起產(chǎn)品或服務(wù)的最終用戶的不滿，甚至誘發(fā)社會(huì)問題。 PPP 模式 ? PPP（ PublicPrivatepartnership）模式，即公共部門與私人企業(yè)合作模式。 ? PPP與標(biāo)準(zhǔn) BOT的區(qū)別是政府不是把項(xiàng)目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任。 案例：國(guó)家體育場(chǎng)項(xiàng)目 ? 由中國(guó)中信集團(tuán)公司作為牽頭方的中信聯(lián)合體與北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司共同組建項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)和賽后的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和移交等。 ? 2023年 8月 9日 ,中國(guó)中信集團(tuán)聯(lián)合體分別與北京市人民政府、北京奧組委、北京市國(guó)有資產(chǎn)有限責(zé)任公司分別簽署了《特許權(quán)協(xié)議》、《國(guó)家體育場(chǎng)協(xié)議》和《合作經(jīng)營(yíng)合同》。 ? 項(xiàng)目公司將獲得 2023年奧運(yùn)會(huì)后 30年的國(guó)家體育場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，中信聯(lián)合體通過 30年的運(yùn)行回收投資， 2038年將國(guó)家體育場(chǎng)移交給北京市人民政府或其指定的接收人。 出資方 出資比例 北京市國(guó)資公司 58% 中信集團(tuán)聯(lián)合體 中信集團(tuán)公司 % 北京城建集團(tuán) % 美國(guó)金州集團(tuán) % 五、項(xiàng)目管理模式選擇 ? 選擇工程項(xiàng)目管理模式時(shí)，既要考慮各種模式特征，同時(shí)還要依據(jù)工程項(xiàng)目自身和各參與方的特點(diǎn)綜合考慮。 ? 一般來說，影響工程項(xiàng)目管理模式選取的主要因素有工程項(xiàng)目的范圍、工程進(jìn)度、項(xiàng)目復(fù)雜性以及合同計(jì)價(jià)方式等，不同的工程建設(shè)項(xiàng)目特點(diǎn)各異，應(yīng)該根據(jù)具體情況選擇最適宜的模式。 業(yè)主的平行發(fā)包方式 Traditional 業(yè)主 咨詢 設(shè)計(jì) 地下室施工 監(jiān)理 前期工作 勘察 基礎(chǔ)施工 上部結(jié)構(gòu)施工 設(shè)備安裝 裝修施工 水電施工 Risk Risk Risk Risk Risk Risk Risk Risk 有管理能力的業(yè)主 / 想接觸多個(gè)承包商的業(yè)主 設(shè)計(jì) — 施工總承包 DesignBuild 業(yè)主 設(shè)計(jì) 施工 設(shè)備安裝 監(jiān)理 設(shè)計(jì) 施工總承包 前期工作 Risk Risk Risk 想減少風(fēng)險(xiǎn)和麻煩的業(yè)主（設(shè)計(jì)還未進(jìn)行） 項(xiàng)目管理 (Project Management) 業(yè)主 設(shè)計(jì) 施工 設(shè)備安裝 監(jiān)理 前期工作 指定供應(yīng)商 項(xiàng)目管理公司 不愿放權(quán)而想減少工作的業(yè)主 業(yè)主 設(shè)計(jì)策劃 施工 設(shè)備采購(gòu)和安裝 設(shè)計(jì) 采購(gòu) 施工 前期工作 Risk 設(shè)計(jì) Risk Risk 設(shè)計(jì) — 采購(gòu) 施工 對(duì)于有生產(chǎn)產(chǎn)品要求，工藝較復(fù)雜的項(xiàng)目 工程項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu) 職能式組織結(jié)構(gòu) 總經(jīng)理 職能部門經(jīng)理 職能部門經(jīng)理 職能部門經(jīng)理