【文章內(nèi)容簡介】 格成交價格p與周邊城市相比，淮安房價與連云港、徐州接近，高于宿遷，低于揚州，處于較為穩(wěn)定的價格占位。p2023年 5月至 2023年 4月淮安四區(qū)價格較為平穩(wěn)，新政實施后的 10年 5月，除中心城區(qū)以外，其他三區(qū)均有較明顯的價格下跌走勢?；窗卜績r處于較為穩(wěn)定的區(qū)間，市場表現(xiàn)平穩(wěn)，價格波動幅度較小數(shù)據(jù)來源：淮安市房管局三 、市場總述近期 淮安房地產(chǎn)市場總述政策? 2023年 10月 2023年 8月，國家通過宏觀調(diào)控，控制房價過快增長； 2023年 9月 16日由于金融危機的影響，國家出臺救市政策； 2023年各地出現(xiàn) “ 井噴 ” 現(xiàn)象，部分一線城市出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫； 2023年 4月新國十條出臺，打壓房價。土地? 土地市場成交量穩(wěn)定： 07年、 08年土地成交量分別是 413萬㎡ 、 415萬㎡ ，基本無變化，09年為 683萬㎡，上漲 268萬㎡， 10年 15月為 274萬㎡，據(jù)國土局相關(guān)人士透露和預(yù)測， 10年下半年的土地成交量會有大幅度提升。? 土地成交均價上漲： 07年、 08年土地成交均價分別是 1113元 /㎡ 、 948元 /㎡ ，下浮 %，而 09年為 1351元 /㎡ ，上漲 403元 /㎡ 。? 10年 15月土地成交量是 ㎡ ，土地成交均價 2267元 /㎡ 。市場? 淮安市 2023年房地產(chǎn)市場回暖，剛性需求釋放，市區(qū)成交 ㎡ ，價格上漲近 800元 /㎡ 。整體市場來看，消化量明顯增加，價格上漲非常迅速。? 淮安 2023年前 5月淮安新增商品房（發(fā)放預(yù)銷售許可證）的消化率為 %，市場對三房的戶型比較青睞。 ? 整個淮安市， 2023年 4月之后，出現(xiàn) 量價齊跌 現(xiàn)象，清河區(qū)、清浦區(qū)為主的主城區(qū)，是量跌價不跌的現(xiàn)象。 一、城市解析篇二、市場分析篇三、具體項目篇四、客戶分析篇報告框架三、產(chǎn)品設(shè)計篇第一大部分市場分析第二大部分產(chǎn)品建議一、項目概況篇二、項目定位篇四、園林景觀篇五、配套設(shè)施篇六、開發(fā)銷售篇三、具體項目篇n 板塊劃分n 板塊分析n 產(chǎn)品分析總結(jié)一、板塊劃分隨著淮安城市框架逐漸展開，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城區(qū)房地產(chǎn)市場形成四大板塊楚州區(qū)：以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，區(qū)域資源及配套成熟；清河板塊 開發(fā)板塊清浦板塊淮陰板塊楚州板塊板塊劃分板塊劃分清河板塊：政、金、教、商貿(mào)中心，淮安最成熟的居住商貿(mào)區(qū)；清浦板塊：老城游購區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)，亮點不斷，愈現(xiàn)成熟；淮陰板塊：以淮陰縣城為依托的市域居住、倉儲、貨運中心，特殊背景，平穩(wěn)發(fā)展；開發(fā)區(qū)：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異較大，市場有待成熟；二、板塊分析定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢p區(qū)位優(yōu)勢： 中心城區(qū)房地產(chǎn)以市政府為核心發(fā)展起來，經(jīng)過多年發(fā)展已進入成熟階段；p配套優(yōu)勢： 中心城區(qū)客戶認知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全；p強烈的區(qū)域情節(jié)和對主城區(qū)的城市向心力是淮安人在此置業(yè)的主要驅(qū)動因素。榕興 水韻天成萬達 國際廣場香格里拉花園億力 未來城奧林晴園中天花園清河板塊清河板塊茂華國際匯旺旺家園大盤林立大盤林立220。高層 公寓項目為主，主流價格區(qū)間 4500~6200元 /平方米220?？腿簝r格敏感度較低，在售項目體量都較大，未來供應(yīng)充足220?？蛻魧哟胃撸饕獊碜哉珓?wù)員和私營業(yè)主220。中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價值驅(qū)動大盤林立大盤林立主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學城的發(fā)展，區(qū)域價值將進一步提升p區(qū)位優(yōu)勢： 主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位；p配套優(yōu)勢： 商業(yè)、交通、教育等各項配套齊全，尤其是淮陰中學為區(qū)域帶來了大量的教育客群；p項目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴，結(jié)合南部大學城的開發(fā)，區(qū)域的價值將逐步顯現(xiàn)。日月星城歐洲城清江華府天龍御城清浦板塊清浦板塊220。公寓項目為主，主流價格區(qū)間 4200~5200元 /平方米220。清河區(qū)房地產(chǎn)市場的重要補充，客戶價格有一定敏感度220。以周邊企事業(yè)單位職工為主要客群，區(qū)域客戶占主要比例220。價格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動新城市東擴的延伸帶，聚集大量工業(yè)企業(yè)，周邊配套相對缺失，人流量不足。p區(qū)位特征： 翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通發(fā)達；p配套現(xiàn)狀： 商業(yè)配套欠成熟，商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時輻射半徑較弱，遠遜色于市中心商業(yè)圈；p車輛與人流量明顯不足，外部人口導入群集中在藍領(lǐng)工人，收入不高；大湖城邦羅馬假日東方凱旋城香謝麗花苑世襲雅園開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊地段差異明顯地段差異明顯220。房價逐級遞減，主流價格區(qū)間 3000～ 3700元 /平方米；220。主力購房群體層次較低， 剛性需求是大部分樓盤主力；220?？蛻魧哟翁壝黠@，公務(wù)員、私營業(yè)主至藍領(lǐng)工人；220?？們r低、價格低，產(chǎn)品需求級別較低，偏向于經(jīng)濟型產(chǎn)品；受城中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性板塊，獨立性與依賴性的統(tǒng)一體p區(qū)位關(guān)系： 運河北部區(qū)域，以王營鎮(zhèn)為核心衍射，大淮安中心區(qū)域的重要補充板塊；p配套現(xiàn)狀： 無核心商業(yè)配套，依托于市區(qū)商業(yè)配套，區(qū)域零散性配套較為完善；p價格吸引力和區(qū)域情節(jié)，以及收入限制是該區(qū)域內(nèi)購房的驅(qū)動因素，因此樓盤檔次相對一般，外部客源較少，高檔客源外流量較大；公園壹號天和豪府銀河灣益興 名人灣愛琴?；搓幇鍓K淮陰板塊220。黃河東路以南價格較高，主流價格區(qū)間 3500～ 4500元 /平方米220?？腿汗δ苄孕枨筝^強，產(chǎn)品以小三房為主220。客戶層次良莠不齊，主要來自拆遷戶、泛公務(wù)員220。價格與區(qū)域地緣偏好是購房的主要置業(yè)驅(qū)動力p區(qū)位優(yōu)勢： 楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來的，房地產(chǎn)市場起步較晚；p配套優(yōu)勢： 楚州區(qū)客戶認知度一般，區(qū)域內(nèi)交通生活配套及自然資源豐富；p強烈的區(qū)域情節(jié)和對教育、自然資源的依賴是楚州區(qū)人置業(yè)的主要驅(qū)動因素。定位于老城區(qū)行政中心，房地產(chǎn)市場起步較晚，其核心價值在于區(qū)位資源和配套優(yōu)勢豐泰東方康橋新湖翔宇花園翡翠城花園小區(qū)世紀佳苑書香門第楚州板塊楚州板塊220。楚州公寓項目價格較低，主流價格區(qū)間 3300～ 3800元 /平方米220。客群價格敏感度較強，在