清華逸景營銷執(zhí)行案截稿(編輯修改稿)
2025-02-07 12:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市場小結(jié) 項目的產(chǎn)品主要以中 大型戶型 為主，與本版塊區(qū)域主流剛需型產(chǎn)品存在一定的偏差，項目檔次與鳳凰湖版塊及怡湖玫瑰苑等中高端項目亦存在一定的差距，并受國家宏觀調(diào)控的影響，固使得本項目處于目前滯銷的尷尬境地 購買中大戶型舒適型產(chǎn)品選擇自然資源更為優(yōu)越的 鳳凰湖版塊已然形成一種主流的購買導(dǎo)向 ，這恰恰是本項目的硬傷，如果我們以同樣的客戶取向，陷入同質(zhì)化的競爭，成功的機會將會微乎其微我們的出路在哪里？清華逸景 營銷執(zhí)行案合壹策劃He Yi Scheme項目研究清華逸景 營銷執(zhí)行案合壹策劃He Yi Scheme項目基本信息 項目名稱 清華逸景開 發(fā) 商 四川興邦置業(yè)有限公司 所在地址 青白江石家碾中路 139號（鳳凰大酒店對面） 物業(yè)管理 四川長青物業(yè) 項目規(guī)模 占地面積 15340平方米 建筑面積 63000平方米總戶數(shù) 660戶 項目形態(tài) 中式電梯住宅 層 數(shù) 17F開盤日期 交付使用日期 物管費 (元 ) 容積率 綠化率（ %） 車 位（個） 總數(shù)： 201個；地上車位： 80個 地下車位：121個 主力戶型區(qū)間 ㎡ ~133㎡，現(xiàn)推戶型主要集中在 112~130左右大戶型價格 (元 /㎡ ) 36804600元 /㎡，均價 4200元 /㎡，優(yōu)惠一次性付款 2%，按揭 1%清華逸景 營銷執(zhí)行案合壹策劃He Yi Scheme項目 SWOT分析項目優(yōu)勢p 本項目地處青白江新城核心區(qū)域 和諧廣場，項目周邊配套完善，成熟度高 菜市、友愛醫(yī)院、紅旗連鎖、農(nóng)商銀行、交通銀行等俱全，適宜于居住p 本項目周邊已建成幸福家園、經(jīng)典華庭、金牛座、錦尚景等知名樓盤，形 成一個配套完善的生活社區(qū)，區(qū)域居住價值較大；p 項目周邊聚集鳳凰湖天泉酒店、博美裝飾城、大灣生活廣場等商業(yè)，本項 目配有一定量的臨街商業(yè)體，區(qū)域商業(yè)價值較大；p 項目距離北大附中、大灣中學(xué)等國家級重點中學(xué)距離較近，教育資源相對 發(fā)達；p 目前區(qū)域市場內(nèi)少有的中式建筑概念，形成差異化市場優(yōu)勢清華逸景 營銷執(zhí)行案合壹策劃He Yi Scheme項目 SWOT分析 項目劣勢p 國家嚴厲的宏觀調(diào)控，對項目的銷售形成政策劣勢p 本項目開發(fā)周期較長，一期于 2023年開發(fā)，目前仍有部分大戶型房源在售 加之部分工程原因?qū)椖靠诒幸欢ㄓ绊?，固項目整體形象較區(qū)域內(nèi)其它 樓盤有一定的劣勢p 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，項目中大戶型的產(chǎn)品定位與目前市場客戶性 需求產(chǎn)生一定偏差，導(dǎo)致項目在產(chǎn)品線上有一定劣勢p 目前項目銷售情況較差，銷售進度落后于市場平均水平，現(xiàn)場銷售氛圍冷 清 ,銷售管理較為混亂，對項目整體形象產(chǎn)生一定影響 p 較面積區(qū)間相近的其它項目，本項目的自然資源匱乏，項目品質(zhì)有一定劣勢p 項目產(chǎn)品局限性較大， 本項目對于中大戶型購買主力改善型客戶群吸引力 偏弱清華逸景 營銷執(zhí)行案合壹策劃He Yi Scheme項目 SWOT分析項目機會p 隨著青白江區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅猛發(fā)展，佳飛等大型專業(yè)市場的入駐，大 型物流園區(qū)、大型工業(yè)園區(qū)的發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟帶來極大提升，巨大的人口 增量對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展帶來較大的發(fā)展機會p 隨著生態(tài)青白江的打造逐步完成，青白江的人居環(huán)境得到的顛覆性的改變 加之成都主城區(qū)受 “ 限購令 ” 影響，部分主城區(qū)投資型客戶需求外溢，給青 白江房地產(chǎn)帶來一定的市場機會 。清華逸景 營銷執(zhí)行案合壹策劃He Yi Scheme項目 SWOT分析項目威脅p 國家要求將限購令政策向二三級市場推廣，對項目未來銷售產(chǎn)生一定的威 脅；p 2023年以來，國家實施的緊縮型貨幣政策，銀行對按揭貸款的審批更為嚴 厲，本項目大面積、相對高總價的特質(zhì)對于銀行審批帶來一定影響，對項 目資金鏈帶來一定威脅p 鳳凰湖周邊多個舒適性高品質(zhì)項目的打造，對項目帶來較大的競爭威脅p 根據(jù)青白江土地供應(yīng)推算， 未來 2年內(nèi)將會有 730萬㎡ 左右的新開工項目， 區(qū)域市場競爭將會達到白熱化，對項目帶來一定的威脅 清華逸景 營銷執(zhí)行案合壹策劃He Yi Scheme項目區(qū)域分析本項目酒店醫(yī)院 菜市 專業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)清華逸景 營銷執(zhí)行案合壹策劃He Yi Scheme項目區(qū)域分析清華逸景 營銷執(zhí)行案合壹策劃He Yi Scheme項目產(chǎn)品分析面積段 套數(shù) 占比— 41 %— 47 5%— 19 2%— 518 %102． 58— 315 %面 積 段 套數(shù) 占比— 337 %— 219 %嘉和瑞景 天驕城面 積 段 套數(shù) 占比— 206 %— 249 %— 205 %心愿城 面 積 段 套數(shù) 占比— 22 %118— 36 %鳳凰湖國際社區(qū)本項目 81100㎡占總房源 25%左右，100㎡以上戶型占㎡以上戶型占75%。 戶型配備嚴重失衡清華逸景 營銷執(zhí)行案合壹策劃He Yi Scheme項目價格分析u通過市場環(huán)境及競爭樓盤分析我們可以看出，本項目目前所處的尷尬的競爭格 局，導(dǎo)致目前滯銷的狀態(tài)。本項目與同等產(chǎn)品的項目比較有 400元左右的價差， 但無論從項目產(chǎn)品、規(guī)模、產(chǎn)品上有一定的差距；中高端客戶群大多是產(chǎn)品導(dǎo)向 型，對于價格的敏感性偏弱，從而導(dǎo)致本項目對該類客戶群的吸引力偏弱；u 與區(qū)位項目類比（心愿城、學(xué)府雅苑、瀚城國際等），本項目優(yōu)惠幅度較小， 銷售單價無絕對競爭優(yōu)勢，受項目產(chǎn)品面積大的影響，總價較改區(qū)域樓盤偏 高， 故建議 從項目優(yōu)惠措施入手，調(diào)整價格體系，從而形成一定的競爭力從項目優(yōu)惠措施入手，調(diào)整價格體系，從而形成一定的競爭力清華逸景 營銷執(zhí)行
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