【文章內(nèi)容簡介】 度?? ?? ?? 獨立商鋪可以靈活轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)，為小業(yè)主規(guī)避長期風險提供最大的可能性采購習慣 不符合 符合訪談中 80％的經(jīng)營戶認為街鋪更符合人們的采購習慣難度大： ??難度小： ?方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場40本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量41大型賣場建筑形式第一類建筑比例將越來越小，因為這是對土地價值的嚴重浪費；第二種是大型建筑的群房第三種是進入購物中心，成為一個店中店第二類建筑因為要滿足諸多硬件條件，數(shù)量也不會太多；進駐大型的綜合購物中心會成為超市、賣場選址的主流趨勢，它與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補互助，共存共榮能夠促使其更長足的發(fā)展；第一種是單體建筑世聯(lián)建議：第三種比較適合本項目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場42超市業(yè)態(tài)在啟動區(qū)的可行性分析（有利條件、不利條件、機遇、威脅） 商業(yè)部分是否具備進入大型超市的條件？（ SWOT分析）Strength（ 有利條件）1. 太倉作為現(xiàn)代化工業(yè)強市，人均 GDP接近 4000美金， 有相當強的購買力；2. 本項目交通便捷，且有足夠的空間用于規(guī)劃停車位；Strength（ 有利條件）和 Opportunity(機遇 )1. 項目所屬的區(qū)域為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（新區(qū)），在未來本項目周邊主要以住宅為主，目前沒有商業(yè)氛圍，新建的住宅小區(qū)會逐漸的增多，項目地塊位于片區(qū)核心位置，商業(yè)價值很大，輻射面廣；2. 隨著太倉新城開發(fā)趨勢向東、北部進展，人口逐漸向東、北部遷移，本項目商圈將有可能成為新的城市商圈核心；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場43超市業(yè)態(tài)在啟動區(qū)的可行性分析（有利條件、不利條件、機遇、威脅） 商業(yè)部分是否具備進入大型超市的條件？（ SWOT分析）Weakness（不利條件）1. 本區(qū)域?qū)儆诖_發(fā)地區(qū)，人氣尚未充分形成，需要有一段時間進行市場培育；2. 前期對國內(nèi)外的眾多超市商家進行了前期溝通，大部分大型超市對本項目意向不明確；Threat(威脅 )1. 大型超市對經(jīng)營的面積需求大，面積需求在 1000020230平方米，且對開發(fā)商提出的條件苛刻、免租期較長或單位面積租金較低，這樣不利于開發(fā)商回收資金；2. 目前在太倉世界五百強企業(yè)沃爾瑪已進駐，另外大潤發(fā)也已經(jīng)進入，對本項目有相當大的影響；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場44南洋廣場（未開業(yè)）沃爾瑪超市恒榮泰城市廣場（未開業(yè)）大潤發(fā)超市縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街時代超級購物中心太倉現(xiàn)階段最好的超市方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場世聯(lián)認為：大賣場是目前太倉商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，面臨著被外資壟斷整體市場的危險太倉有比較多便利型沿街小超市；外資大賣場巨頭進入太倉市場，內(nèi)資大賣場目前沒有進入動作，本土缺乏大型企業(yè)，太倉市場存在被外資企業(yè)壟斷的危險。聯(lián)華超市太倉最大的聯(lián)華超市45大型超市選址要求序號 技術(shù)指標 具體要求序號 技術(shù)指標 具體要求1 選擇區(qū)域 城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū) 12 柱 間 柜（ m） 88m2 經(jīng)營樓層選（層） ≤3 層 13 燃氣管道 需要3 需求面積（ m2） 10， 00020， 000 m2 14 排 污 提供獨立的排 污 管道，排煙管道，化 糞 池及隔油池4 單層面積（ m2） 5000 m2 左右 15 店前走道 開 闊5 層高要求（ m） 首層層高 ≥ ，二層以上層高 ≥ 16 停 車 位置、數(shù)量 具體情況而定6 樓板承重（ kg/m2） ≥500kg/ m2 17物 業(yè) 交付裝修標 準 簡 裝 /毛坯7 給排水 符合國家標準 18 租金承受范 圍 30元 / m2 /月左右（從 實際 情況酌情考 慮 ）8 供配電 ≥2500KVA 19 交付租金形式 一般是 純 租金9 中央空調(diào) 200220Kcal/ m2 20 租 賃 年限 1520年10 店內(nèi)垂直交通 提供自動人形扶梯、貨梯 2部 21 免租期 半年以上11 卸貨區(qū)（ m2） ≥300 m2 22 發(fā) 展商品牌影響力 相當重要世聯(lián)認為：大型超市不適合本項目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場46中型超市商家選址分析中型超市內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求216?？傄?guī)模： 3000～ 5000平米216。層數(shù)： 1～ 2層，可在地下216。建筑格局：實用率高；216。層高：凈高 216。進深： 216。車位： 216。依托百貨商場；216。依托大型住宅區(qū)人口216。依托發(fā)展；216。216。大型住區(qū)216。商業(yè)中心區(qū)216。不在同一個住區(qū)內(nèi)出現(xiàn)；216。不在同一百貨商場內(nèi)出現(xiàn)；216。城市屬性區(qū)域?qū)傩愿偁庩P(guān)系政策導向方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場47超市業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài) 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 商業(yè)功能超市 食品、日用品為主采取自選銷售為主，出入口分設(shè)，集中收銀營業(yè)時間 12小時以上便利店（精品店）食品、小百貨為主有小容量，及時性消費以開售自選為主，集中收銀營業(yè)時間 16小時以上，提供精品、即時性食品的輔助設(shè)施大型綜合超市大眾化衣、食、日用品齊全滿足一次性購全采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，集中收銀停車場面積不低于營業(yè)面積的 50％倉儲型商店大眾化衣、食、日用品為主，自有品牌，低價格，批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，集中收銀預留大面積的停車場 世聯(lián)認為：本項目適合發(fā)展精品型超市方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場48本項目商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：街鋪最大化， 其余商業(yè)轉(zhuǎn)換為泛商業(yè)物業(yè)?近期抓住現(xiàn)實市場機會，以街鋪式填補市場空白，獲取競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化 。?以獨立街鋪的形式為小業(yè)主遠期轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)、規(guī)避長期風險提供最大的可能性 。?沿街排布部分商業(yè)，近期引入 (汽車 )專業(yè)市場，遠期等待區(qū)域成熟，實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換 。開發(fā)戰(zhàn)略 造街造坊，鋪鋪臨街 ， 街鋪最大化 。銷售為主，少量持有 。街鋪 +精品型超市 +街鋪式專業(yè)市場問題一：如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？49項目約束條件及客戶目標問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？5051在經(jīng)歷了 20232023年的跳躍式投資熱潮后，太倉房地產(chǎn)投資暫時回落社會固定資產(chǎn)投資和住宅建設(shè)投資?太倉市對住房建設(shè)的投資呈逐年遞增趨勢， 2023年完成投資為 2023年的 ， 2023年的 ， 2023年2023有所緩和年度投資額（單位：億元）固定資產(chǎn)投資額（單位：億元） 占固定資產(chǎn)投資額2023 %2023 %2023 %2023 %2023 %2023（ 14月） %施工面積與竣工面積?在投資快速增長的帶動下，住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴大，施工面積和竣工面積總體呈明顯的上升趨勢，尤其是 20232023年太倉市住宅施工與竣工面積快速上升房地產(chǎn)宏觀市場投資51太倉住宅產(chǎn)業(yè)呈供銷兩旺的狀態(tài)，但高檔住宅空置率偏高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡2023至 2023年期間，太倉市住宅產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)。 2023年住宅竣工量和銷售量約為 2023年的 。?歷年住宅銷售量略高于竣工量，供略小于求?2023年受 “ 國六條 ” 的影響，銷售面積有所減少u太倉住宅市場空置率偏高，而其中別墅和高檔公寓的空置率更高達 30%，為普通住宅的 23倍u中小戶型房型供給不足，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡 u2023和 2023的銷售情況良好，空置率有所下降合理 空置風險區(qū) 嚴重積壓區(qū)5%10% 1020% 20%2023 %2023 %資料來源：太倉市住宅建設(shè)規(guī)劃 (20232023)房地產(chǎn)宏觀市場住宅供給5253在經(jīng)歷了 2023的跳躍式上漲后， 2023年的上半年迎來又一次快速上漲，目前太倉房價已經(jīng)走向增長放緩期漲幅趨緩原因u政府在 202 2023年出讓大規(guī)模建設(shè)用地，緩解供需矛盾。u政府在 2023年后加大對經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度， 2023年投入2600萬元用于經(jīng)濟適用房建設(shè)，2023年和 2023年分別投入 16227萬元和 47175萬元，是 2023年的6倍多和 18倍多。u國家 2023年開始不斷出臺房地產(chǎn)緊縮性政策規(guī)范房地產(chǎn)市場06年底至今，隨著全國各地房地產(chǎn)的熱銷，太倉也迎來了新一輪的漲價高峰，目前太倉樓盤均價 4500元 /m2（不完全統(tǒng)計），半年多時間漲了 900多元緩慢增長期年均上漲 300元 /m2漲幅跳躍式增長期上漲1600元 /m2緩慢增長期年均上漲200元 /m2高速增長期年均上漲900元 /m2目前，太倉房價增長幅度趨緩房地產(chǎn)宏觀市場價格走勢5354近年住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，近兩年的待開發(fā)用地較少，未來兩三年面市房源趨緩，未來市場樂觀 供應(yīng)狀況?2023年 16月共出讓土地 31塊，面積共 m2?太倉市區(qū)（包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）的住宅和商業(yè)用地共出讓 15塊，面積是 m2類型 數(shù)量 面積（萬 m2）住宅 9 商住 6 商業(yè) 14 倉儲 2 合計 31 ?住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面：1） 202 2023年住房建設(shè)用地供應(yīng)出讓的規(guī)模偏大，2）國家宏觀調(diào)控，緊縮土地開發(fā)量和供應(yīng)量2023年 16月太倉市出讓土地數(shù)量和面積年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計 成交面積 （畝） 640 4567 1485 1470 1359 9577成交金額 （萬元） 15840 163869 120673 62678 71160 437614平均地價 （萬 /畝） 太倉目前城市化率 ，到 2023年將達到 65%，新增城市面積將達 14萬方，未來將產(chǎn)生大量剛性需求年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 本年度完成開發(fā)土地面積（萬 m2） 5 待開發(fā)土地面積（萬 m2） 房屋建筑面積合計（萬 m2） 房地產(chǎn)宏觀市場土地供應(yīng)5455太倉市房地產(chǎn)開發(fā)商總體資質(zhì)不高，企業(yè)規(guī)模小、資金實力較弱，開發(fā)能力有限開發(fā)商總體資質(zhì)不高?太倉開發(fā)商以本地企業(yè)為主，多為三級開發(fā)商，在 99家開發(fā)企業(yè) 中，擁有 二級和四級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別有 20家和14家 ， 三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè) 65家 ，三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)占全部開發(fā)企業(yè)的 66%。項目 開發(fā)商金谷府邸 太倉市金建房產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 蘇州華南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 太倉市紡織房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 太倉市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 華僑花園 蘇州銘成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇五洋房產(chǎn)有限公司太倉市華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)能力有限?部分樓盤由多家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)?開發(fā)完成后，分別分得部分物業(yè)，各自銷售?同一個樓盤出現(xiàn)多個售樓處或同一個售樓處內(nèi)不同開發(fā)商的售樓員，甚至出現(xiàn)銷售價格不一致現(xiàn)象?資金實力弱?開發(fā)商普遍企業(yè)自籌資金不足。?2023年太倉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)資產(chǎn)負債率 %，資產(chǎn)負債率偏高。房地產(chǎn)宏觀市場開發(fā)商55宏觀調(diào)控的主要目標是防范行業(yè)風險，還原真實需求，抑制過度增長；就目前而言，政策對太倉房地產(chǎn)市場影響將體現(xiàn)在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上從宏觀調(diào)控的各項制度和政策來看，政府調(diào)控的主要目的如下：從宏觀調(diào)控的各項制度和政策來看，政府調(diào)控的主要目的如下：216。規(guī)范土地市場，控制暗箱操作，整頓開發(fā)行業(yè)216。促使行業(yè)軟著路，抑制固定資產(chǎn)投資增長過快的行為，減少對國民經(jīng)濟的損傷216。防范金融風險，防止泡沫過度產(chǎn)生216。穩(wěn)定房價，調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)216。打擊投機行為，促使市場熱錢退出，還原市場真實需求216。國家政策影響較大的城市一般為投資性需求旺盛、房價上漲過快、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的地區(qū)。216。相對而言，太倉市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為健康，房價較為合理，房地產(chǎn)投機行為較少，以自住型需求為主，因此受到政策的影響會比較小。216。政策影響主要集中表現(xiàn)在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，太倉房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將側(cè)重 中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng) .216。太倉