好xxxx樂客來商鋪銷售方案(合肥較新的商業(yè)介紹)p31(編輯修改稿)
2025-02-05 21:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 合 肥 分 公 司 市場啟示 合肥商業(yè)項目銷售返租情況 項目名稱 返租年限 返租回報率 前期租金抵扣 回購條件 大唐國際購物廣場 11年 12年 8%， 36年 11%， 711年12% 前 2年抵扣房款 120% 福樂門國際廣場 10年 13年 7%， 47年 %， 810年9% 前 3年抵扣房款 130% 港澳廣場 12年 13年總房款的 20%，第 4年 7%， 第 5年 8%，第 6年 9%， 78年 12%，912年 13% 前 3年抵扣房款 130% 合肥工藝飾品城 10年 13年 7%， 410年 6%+經(jīng)營分成 前 3年抵扣房款 150% 萬和新城廣場 10年 前 2年 15%， 310年市場價 前 2年抵扣房款 150% 西環(huán)中心廣場 10年 15年 8%， 510年 9% 前 3年抵扣房款 150% 鳳凰城 家世界 10年 %保底回報，利潤分成 前 3年抵扣房款 不回購 明發(fā)商業(yè)廣場 8年 13年總房款的 20%， 48年 8% 前 3年抵扣房款 按市場價回購 合肥汽配城 10年 7% 前 3年抵扣房款 150% 市場在售大型商業(yè)項目均采取返租形式進行銷售，只是返租年限及返租回報率略有不同，前23年的租金直接抵扣房款，市場項目基本都列有回購條件。 銷售模式選擇決定了核心價值鏈的內(nèi)涵，某種意義上決定了商業(yè)項目成敗 深 圳 星 元 置 業(yè) 合 肥 分 公 司 商業(yè)共性1 市場目前在售綜合體項目，商場內(nèi)鋪無一例外的采取返租銷售模式進行銷售。 ?給投資者堅定信心，規(guī)避投資者的投資風險，讓投資客敢于投資； ?返租銷售開發(fā)商可以控制招商，能確保既定的商業(yè)定位，符合項目整體的經(jīng)營要求； ?如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能超出承諾回報，開發(fā)商取得額外收益。 為什么 要返租銷售？ 深 圳 星 元 置 業(yè) 合 肥 分 公 司 商業(yè)共性2 市場目前在售綜合體項目，返租銷售都存在前若干年租金直接抵扣房款 為什么 前幾年租金要直接抵扣房款？ ?返租銷售，能夠降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度，取得更高的銷售溢價； ?前幾年是經(jīng)營最為不穩(wěn)定的幾年，租金一次性抵扣后，甲方前幾年無經(jīng)營赤字風險； ?租金標準較為優(yōu)惠，一定程度上減少租金支付； 深 圳 星 元 置 業(yè) 合 肥 分 公 司 商業(yè)共性3 市場目前在售綜合體項目，返租銷售都存在若干年升值回購權(quán) 為什么 若干年后要升值回購？ ?滿足投資客博升值的心理要求，堅定投資客的投資信心，增強購買信心； ?能夠保持項目整體經(jīng)營定位，便于開發(fā)商后期的經(jīng)營管理； 深 圳 星 元 置 業(yè) 合 肥 分 公 司 商業(yè)共性4 市場目前在售綜合體項目，前期經(jīng)營都存在一定的經(jīng)營赤字風險 ?目前市場在售商業(yè)項目前期均不同程度的存在收支赤字； ?前期用租金一次性抵扣方式，前期無經(jīng)營赤字風險； ?中期經(jīng)營與返租回報的赤字可以用售價的部分來彌補； ?后期經(jīng)營隨著經(jīng)濟的增長，逐漸消除經(jīng)營赤字，達到平衡或盈余。 項目 經(jīng)營業(yè)態(tài) 返租租金 赤字風險 樂客來 建材家居 88元 /平米 月 低 大唐國際購物廣場 百貨 180元 /平米 月 中 合肥汽配城 汽配 145元 /平米 月 高 合肥工藝飾品城 小商品批發(fā) 163元 /平米 月 高 深 圳 星 元 置 業(yè) 合 肥 分 公 司 商業(yè)客戶的 投資邏輯 投資客戶面對商業(yè)項目，萬變不離其宗的三個投資定律。 投資客戶產(chǎn)生投資行為的關(guān)鍵點 保收益 博升值 避風險 深 圳 星 元 置 業(yè) 合 肥 分 公 司 ?低風險 ?低成本 ?高回報 ?高增值 避害 VS趨利 投資者產(chǎn)生投資行為的心理需求 投資四要素：風險、成本、投資回報、升值潛力 投資心理 客戶投資時在考慮低成本、低風險，在要求回報是要求高收益、高增值 深 圳 星 元 置 業(yè) 合 肥 分 公 司 投資邏輯 客戶在關(guān)注商業(yè)投資項目是更多的是關(guān)心投資回報及成本，但是真正購買時更多是關(guān)系投資風險 引起關(guān)注 四要素重要性排序 引起購買 四要素重要性排序 升值潛力 投入成本 租金回報 風險 租金回報 升值潛力 風險 投入成本 深 圳 星 元 置 業(yè) 合 肥 分 公 司 返租銷售 成為主流 投資客、開發(fā)商普遍認可的銷售模式，雙方在博弈中取得共識 符合商鋪
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