【文章內(nèi)容簡介】 買十分小心。同時，對商鋪價值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競爭等等。 ●老客戶對購買的影響又比較大，客戶的良好感受會感染和影響他們身邊的人，畢竟他們的特征差異不大，俗話說： 物以類聚，人與群居 。 小結(jié) ● 商場式商鋪逐漸升溫，客戶偏愛成長型地段和小面積商鋪； ●客戶投資需求明顯，購買是理性的，但存在一定的購買恐懼，發(fā)展商應(yīng)建立相應(yīng)風(fēng)險保障機(jī)制； ●老客戶影響作用大，合同簽訂不是銷售結(jié)束，而是新的銷售開始。 項目核心要素 ● 本項目位于城東板塊及順峰山板塊的復(fù)合地段 ， 緊鄰順峰公園； ● 名店坊與本項目相繼崛起 ， 城東商圈冠蓋 XX； ● 本項目在前期推廣中確立了高端的品牌形象； ● 消費者趨勢為國際化 、 品牌化 、 高檔化 、 休閑化； ●投資者對商場式商鋪投資意愿上升，對中小商鋪和成長型地段情有獨鐘； 項目核心要素 ● 休閑化 、 生態(tài)化 、 娛樂化 、 體驗式； ● 國際的 、 全新的 、 高檔次的商業(yè)模式； ●中心的、空前的、具有創(chuàng)新性的； 品牌定位 （我們是什么？） 國際休閑式購物公園 市場形象定位 （我們地位如何？） 中央商業(yè)區(qū) 商鋪模式定位 （我們的產(chǎn)品） 中小型產(chǎn)權(quán)式商場商鋪 核心推廣主題 價值投資 ● 通過核心推廣主題向投資者充分傳達(dá)品牌的價值和 個性，使品牌內(nèi)涵更生動、更豐富、更直觀。 ●本項目核心推廣主題為： 核心概念的提煉與闡述 國際休閑式購物公園 價值投資新主張 足值 升值 三大指標(biāo)： 地域條件：地段具有優(yōu)越性 硬件條件： 既物業(yè)的硬件價 值含金量高，物有所值 商鋪售價： 性價比具備強勁 競爭力 五大資源： 一、地段的稀缺性 二、規(guī)劃的前瞻性 三、與政府發(fā)展規(guī)劃的吻合性 四、經(jīng)營的持續(xù)性和發(fā)展性 五、與周邊房地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)同性 保值 七大條件： 一、項目所在地有足夠的人氣； 二、項目所在地有良好的商業(yè)環(huán)境； 三、項目所在地有發(fā)達(dá)的交通 四、有專業(yè)的前期規(guī)劃； 五、面積適中； 六、政府政策支持。 七、企業(yè)的組市能力及經(jīng)驗。 項目命名建議 山嵐國際購物廣場 差異化的競爭策略 ?商場公園化 隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，人們的消費觀念快速更新，消費需求開始朝多元化方向發(fā)展，在購物的同時開始考慮休閑、娛樂等。本項目與順峰公園相擁而立，在 建筑設(shè)計正好將商場與公園融為一體，實行商場公園化，使休閑、娛樂體驗無所不在，給消費者帶來愉悅的購物感受。 差異化的競爭策略 ?建立投資防火墻 投資商鋪是一項有一定風(fēng)險的交易 ， 且投資者一般較理性 ，對風(fēng)險的考慮的比較多 。 因此 ， 從顧客角度出發(fā) ， 我們有必要建立相應(yīng)風(fēng)險保障機(jī)制 ， 也就是建立投資防火墻 ， 來確保投資者的風(fēng)險最小化 、 收益最大化 。 目前較流行的做法是采用商鋪售后返租的形式，一般 開發(fā)商承諾多少年 “ 返租 ” ，每年給予投資者 X％的回報，以確保投資者的收益。這種形式在開發(fā)商組市能力較強的前提下不失為一種雙贏的好辦法。 差異化的競爭策略 ?不賣商鋪，賣賺錢方案 商鋪的投資者有三類：分別是出租、自營和在買賣中賺取差價者。調(diào)查顯示： 55％的人為出租而購買商鋪，自營的約占 35％，另外有 10％的人是打時間、價格差的純投資者。對于商鋪這種投資工具，雖然每人投資的動機(jī)不一，但都是出于賺錢的目的。因此，要說服投資者購買，必須先告訴他們?nèi)绾文苜嶅X，也就是說，必須給他們一個投資賺錢的解決方案，才能更容易的打動投資者。 我們賣的是一個賺錢系統(tǒng)，商鋪只是一個載體。 營銷操作上，我們將扮演消費者的投資顧問的角色，傳播投資知識，提供投資前的咨詢考察、風(fēng)險評估服務(wù)，投資中的金融、法律服務(wù)，投資后的市場信息服務(wù)等一站式投資解決方案。如此即可以樹立品牌形象，形成良好品牌美譽度，又可以較好的促進(jìn)銷售，減少壓力。 差異化的競爭策略 ? 建筑風(fēng)格（建議） ?建議仍然采用地中海式建筑風(fēng)格設(shè)計，在 XX獨具一格，彰顯國際魅力 業(yè)態(tài)規(guī)劃（建議） A、 國際百貨城 ：國際一線百貨 B、 旗艦超市 ：大型超市 C、 香港城 ：數(shù)碼家居港 、 流行前線 、 香港專賣特區(qū) …… D、 品牌特區(qū) ：男人世界 、 女人世界 、 皮具世界 、 國際珠寶城 …… E、 國際休閑廣場 ：地中海風(fēng)情廣場 、 美食城 、 茶坊 、 兒童樂園 、 情侶走廊 、 沐足閣 …… F、 動感地帶 ：健身中心 、 美容纖體中心 …… Logo設(shè)計及 VI系統(tǒng)設(shè)計 ? 正式確定項目名稱后展開 ， 由合作廣告公司承擔(dān) 。 品牌傳播手段整合 ? 通過營銷創(chuàng)新策略、新聞營銷策略、活動營銷策略三位一體的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣。 ? 品牌信息的有效統(tǒng)一有助于核心承諾更強而有力！ 營銷創(chuàng)新策略 活動營銷策略 新聞營銷策略 國際休閑式購物公園 價值投資 整體推廣目標(biāo) ? 強勢建立本項目的品牌形象； ? 配合銷售計劃，順利完成銷售目標(biāo)； ? 開盤時取得轟動效應(yīng)，使本項目成為 XX商業(yè)市場的龍頭，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙豐收。 全程推廣階段 ? 根據(jù)房地產(chǎn)的運作規(guī)律，把整體推廣階段劃分為四個階段 ? 第一階段：預(yù)熱期（ 04年 8月 10月） ? 第二階段：啟動期（ 10月 05年 3月） ? 第三階段：高潮期（ 05年 3月 05年 10月） ? 第四階段：持續(xù)期（ 05年 10月 ） 全程推廣階段 ? 推進(jìn)策略 預(yù)熱期 啟動期 高潮期 持續(xù)期 市場教育 形象導(dǎo)入 品牌建立 情感訴求 品牌提升 進(jìn)度拉動 強勢促銷 公關(guān)互動 品牌銷售 慣性銷售 總體推廣策略 —階段性策略 時間 預(yù)熱期 啟動期 高潮期 知名度 1月中旬 —2月上旬 2月下旬 —3月下旬 4月后 持續(xù)期 04年 8月 10月 10月 —05年 3月 05年 3月 05年 10月 05年 10月 — 公關(guān)活動預(yù)熱市場，傳遞“消費就在家門口”的消費理念 密集的硬軟性廣告投放強勢輸出 “國際休閑式購物公園”的品牌形象，輔以強勢的公關(guān)活動啟動銷售 密集的硬性廣告投放推廣 “ 價值投資 ” 理念，輔以強勢的現(xiàn)場促銷活動實現(xiàn)銷售的火爆 持續(xù)的間歇性的硬性廣告投放配合階段性的促銷 /公關(guān)活動，鞏固品牌形象，實現(xiàn)常規(guī)銷售 階段性推廣進(jìn)程（ 1） 公關(guān) /促銷： “消費就在家門口”系列活動 “ 傲立 XX財富之顛 ” 新聞發(fā)布活動 軟性廣告配合：價格炒作系列 公關(guān) /促銷： 十一現(xiàn)場活動 黃金商鋪拍賣活動 硬性廣告配合： 電視廣告（形象廣告） 報紙廣告（招商廣告 +