房產(chǎn)銷售的內(nèi)部培訓資料(編輯修改稿)
2025-02-05 19:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 簽約成交。 ? (5)定金保留日期一般以 37天為限，超過時期，定金沒收，所保留單元將自由介紹給其他客戶。 ? (6)定金與簽約日之間的時間間隔應盡可能短，以免各種節(jié)外生枝的情況發(fā)生。 ? (7)折扣及其他條件，應報主管經(jīng)理同意備案。 ? (8)訂單填寫完后，再仔細檢查戶型、面積、總價、定金等是否正確。 ? 二、簽訂合約 ? (1)驗對身份證原件，審核其購房資格。 ? (2)出示商品房預售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款： ? A、當事人的姓名或名稱、住所； ? B、房地產(chǎn)的坐落、面積、四周范圍； ? C、土地所有權(quán)性質(zhì)；土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； ? D、房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況； ? E、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限； ? F、房地產(chǎn)交付日期； ? G、違約責任；爭議的解決方式。 ? (3)與客戶商討并確定所有內(nèi)容，在職權(quán)范圍內(nèi)作適當讓步。 ? (4)簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時相應抵扣已付定金。 ? (5)將定單收回，交現(xiàn)場經(jīng)理備案。 ? (6)幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。 ? (7)登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應交給客戶。 ? 注意事項 ? (1)示范合同文本應事先準備好。 ? (2)事先分析簽約時可能發(fā)生的問題，向主管經(jīng)理報告，研究解決 的辦法。 ? (3)簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報主管經(jīng)理或更高一級主管。 ? (4)解釋合同條款時，在情感上應側(cè)重于客戶的立場，讓其有認同感。 ? (5)對簽約后的合同，應迅速交房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)審核，并報房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記備案。 ? (6)簽約后的客戶，應始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。 ? (7)若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，請客戶先回，另約時間，以時間換取雙方的折讓。 ? (8)及時檢查簽約情況，若有問題，應采取相應的應對措施。 ? 第六節(jié) 交付 ? 一、交付應準備的資料： ? 1．房屋質(zhì)量檢驗合格書 ? 2．房屋使用說明書 ? 3．物業(yè)管理公約 (需每位客戶與物業(yè)公司簽字認可 ) ? 4．驗收項目說明書 ? 5．物業(yè)提供的物業(yè)管理收費標準 有關房地產(chǎn)稅收解答 ? 一、在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)框架內(nèi)，作為房地產(chǎn)稅收的納稅人需要繳納哪些稅 ? ? 房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn) 3個環(huán)節(jié)的稅收。目前，直接與房地產(chǎn)相關的稅費主要包括：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、契稅、城市房地產(chǎn)稅。 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、銷售房屋需要繳納哪些稅？ ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋主要繳納企業(yè)所得稅 33％、營業(yè)稅 5％、城市維護建設稅 7％、教育費附加 3％、土地使用稅 2元 /平方米（建制鎮(zhèn) /平方米）、土地增值稅（四級超率累進稅率）、印花稅 3‰ 、耕地占用稅 2元 /平方米、契稅 3％等。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)實行相應的稅收政策。 ? 營業(yè)稅部分，在房屋銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋以營業(yè)額為計稅依據(jù)，按照 5%的稅率繳納營業(yè)稅。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時連同房屋所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，都屬于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，均應按 5%的稅率征收營業(yè)稅。 ? 土地增值稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。其收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。規(guī)定的扣減項目包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，財政部規(guī)定的其他扣除項目。 ?
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