【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 25 元 /平方米 2023年 3季度上海中心區(qū)域二手住宅表現(xiàn) 2023年 3季度上海市中心區(qū)域 二手豪宅成交均價(jià)走勢(shì) 相較于一手豪宅的成交均價(jià)走勢(shì)， 3季度上海市中心區(qū)域豪宅的二手房成交均價(jià)并有明顯的震蕩走勢(shì)； 7月份二手豪宅均價(jià)環(huán)比 6月份僅下滑了 ，主要是長(zhǎng)寧區(qū)價(jià)格下浮 %引起的； 8月份中心五區(qū)成交均價(jià)有小幅下滑，但波動(dòng)幅度較小，均在 %以下，其中下浮較大的是黃浦區(qū)和徐匯區(qū)，分別是 %和 %； 9月份二手豪宅成交均價(jià)環(huán)比 8月份下浮 %，主要是由于一手豪宅供不應(yīng)求，二手業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，中心區(qū)域租賃活躍，使得成交縮水，成交價(jià)格也相對(duì)有小幅震蕩。 28,23327,01628,23118,24418,38918,43415,00017,00019,00021,00023,00025,00027,00029,0007月 8月 8月一手成交均價(jià)二手成交均價(jià)2023年 3季度上海市中心區(qū)域一、二手豪宅成交均價(jià)走勢(shì)圖 26 元 /平方米 2023年 3季度上海市中心各區(qū)域二手豪宅成交均價(jià)走勢(shì) 10,00012,00014,00016,00018,00020,00022,00024,000徐匯區(qū) 黃浦 靜安區(qū) 長(zhǎng)寧區(qū) 盧灣區(qū)7月 8月 9月2023年 3季度，上海中心區(qū)域各區(qū)的豪宅公寓成交均價(jià)走勢(shì)較平緩，成交均價(jià)起伏不大； 徐匯區(qū) 3季度二手高檔物業(yè)成交均價(jià) 21,106元 /平方米 黃浦區(qū) 3季度二手高檔物業(yè)成交均價(jià) 22,595元 /平方米 靜安區(qū) 3季度二手高檔物業(yè)成交均價(jià) 23,491元 /平方米 長(zhǎng)寧區(qū) 3季度二手高檔物業(yè)成交均價(jià) 23,989元 /平方米 盧灣區(qū) 3季度二手高檔物業(yè)成交均價(jià) 26,369元 /平方米 2023年 3季度上海市中心各區(qū)域二手豪宅成交均價(jià)走勢(shì)圖 23,062元 /平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部 ? 第三季度，在新建商品房降價(jià)、房貸利率居高不下、市場(chǎng)信心不足等因素的綜合影響下，上海市的二手成交量大幅萎縮，成交價(jià)格也有小幅下跌，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)以下的特征： ? 一、二手房的成交量大幅萎縮，但門店的帶看量卻沒(méi)有明顯減少，可見(jiàn)市場(chǎng)的潛在需求依然旺盛，但受到降價(jià)預(yù)期的影響，購(gòu)房者遲遲不愿出手，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚； ? 二、從掛牌房源來(lái)看，掛牌量依然較大，房屋供給充足，但掛牌價(jià)格卻沒(méi)有明顯的松動(dòng)，表明業(yè)主對(duì)后市依然抱有很強(qiáng)的信心，這也是二手房?jī)r(jià)只有小幅下調(diào)的根本原因。 ? 在目前市場(chǎng)不夠明朗的情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氣氛會(huì)依然持續(xù)，而傳統(tǒng)“金九銀十”的成交慘淡也說(shuō)明了這一態(tài)勢(shì)。 27 28 7月 1日 : 《 房屋登記辦法 》 －－房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。 影響： 房屋登記簿將取代房產(chǎn)證，成為房屋歸屬的最終證明。房產(chǎn)證將不再是房屋歸屬的唯一證明，將會(huì)對(duì)權(quán)利人的物權(quán)進(jìn)行更好的保護(hù)。 （ 2023年 7月 1日實(shí)施） 7月 29日： 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知 》 －－指出要完善扶持政策，推廣全裝修房。 《 通知 》要求引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。 影響： 該政策旨在規(guī)范裝修市場(chǎng)，也預(yù)示著毛坯房這一帶有明顯的過(guò)度性質(zhì)的房產(chǎn)商品形式遲早會(huì)推出市場(chǎng)；通過(guò)行業(yè)整頓及洗牌，裝飾市場(chǎng)相應(yīng)地會(huì)向小 ,專 ,精 ,特 ,少等方向健康發(fā)展。 9月 7日： 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 和 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 －－ 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 將原來(lái) 6項(xiàng)質(zhì)保內(nèi)容細(xì)化、充實(shí)成了 13項(xiàng)，節(jié)能、智能化、裝修工程等近幾年新出現(xiàn)的住宅系統(tǒng)均有了統(tǒng)一的保修規(guī)定。其中裝修工程質(zhì)保兩年；智能化系統(tǒng)需保一年。 影響： 對(duì)購(gòu)房者而言買房的保證加大，開(kāi)發(fā)商對(duì)于住宅的開(kāi)工建設(shè)將更加專業(yè)、規(guī)范。（ 2023年 10月 1日實(shí)施） 9月 8日：住房部將首次承擔(dān)“擬訂穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策”職責(zé)－ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部昨日公布“三定”（定職能、定機(jī)構(gòu)、定編制）方案。 “三定”方案對(duì)住房部的部分職責(zé)作了調(diào)整，同時(shí)，住房部涉及住房的職能大大強(qiáng)化，其中“承擔(dān)保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房”職責(zé)被列為第一項(xiàng)。 影響： 政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“專業(yè)化”、“精細(xì)化”程度在加強(qiáng)。其中也貫徹了著力解決低收入家庭住 房困難的改革宗旨。 肆、宏觀政策及相關(guān)法規(guī)對(duì)豪宅的影響 數(shù)據(jù)來(lái)源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部 從第三季度的政策來(lái)看，并未出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)有實(shí)質(zhì)影響的調(diào)控政策，這也說(shuō)明目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)未明，國(guó)家也不可能出臺(tái)實(shí)質(zhì)的相關(guān)政策，但是第四季度待房地產(chǎn)波動(dòng)顯著、形勢(shì)明朗后國(guó)家的調(diào)控政策將會(huì)是直接有力的； 第三季度發(fā)布的主要房產(chǎn)政策對(duì)于“泛海國(guó)際公寓”而言，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的深遠(yuǎn)影響，只是在產(chǎn)品建設(shè)時(shí)，對(duì)于材料的選擇及建筑水平提出了要求，而“全裝修”的通知，也要求本案在入市后要朝著專業(yè)、規(guī)范、符合客戶需求的原則來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品塑造，以使本案在市場(chǎng)上立于不敗之地。 29 30 3季度，上海市中心五區(qū)域未有新的公寓豪宅項(xiàng)目入市； 中心五區(qū)，各公寓豪宅項(xiàng)目也未有新量推出，各樓盤皆在去化之前推出房源； 各項(xiàng)目的成交均價(jià)與 2季度相比除“上海灘花園”下降 ，其它項(xiàng)目均有小幅上漲，上漲幅度在 — 2%之間， 本機(jī)構(gòu)關(guān)注的典型個(gè)案在本季度除“尚海灣豪庭”和“御翠豪庭” 外，其它項(xiàng)目成交較 2季度成交量顯著下滑，并未出現(xiàn)開(kāi)盤之后的持續(xù)熱銷，這除了與目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的整體低迷有關(guān)之外，豪宅特殊客戶群的購(gòu)買力及購(gòu)買心理均受到些微影響。 中心五區(qū)的豪宅市場(chǎng)在 2023年 3季度表現(xiàn)平平。 — 2季度 住宅累計(jì)成交均價(jià) 3季度 住宅累計(jì)成交均價(jià) 2季度 月平均成交套數(shù) 3季度 月平均成交套數(shù) 中海瀛臺(tái) 15,555 15,692 ↑% 61 14 百匯園 24,574 24,601 ↑% 36 8 尚海灣豪庭 29,540 29,776 ↑% 117 29 王子晶品 47,639 47,639 → 3 凱欣豪園 26,752 26,914 ↑% 50 4 御翠豪庭 38,667 38,696 ↑% 113 28 靜安紫苑 39,668 39,886 ↑% 24 10 上海灘花園 41,209 36,967 ↓% 6 2 老西門公館 29,684 30,207 ↑2% 4 1 伍、區(qū)域市場(chǎng) 及個(gè)案透析 數(shù)據(jù)來(lái)源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部 31 【 3季度營(yíng)銷數(shù)據(jù) 】 2023年 5月上市部分 本期推出房源 1幢 18層（一線臨江全景觀房） 本期推出房型 3/2/2（ 176m2） 4/2/2（ ） 主力房?jī)r(jià)范圍 350800萬(wàn) 上市部分建筑面積 約 本期上市套數(shù) 45套 本期開(kāi)盤報(bào)價(jià) 30,000元 /m2 預(yù)售許可證號(hào) 徐匯房地 (2023)預(yù)字 000297號(hào) 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛壞 交房日期 2023年 6月 已成交 0套 本期本批 成交率 0 累計(jì)網(wǎng)上住宅 合同均價(jià) 15,692元 /m2 數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 價(jià)格走勢(shì)： 154501550015550156001565015700157502008/Q12008/Q22008/Q3項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)圖 2023年 1季度 累計(jì)成交均價(jià)為15555元 /平方米 2023年 2季度 累計(jì)成交均價(jià)為15608元 /平方米 2023年 2季度 累計(jì)成交均價(jià)為15692元 /平方米 ? 3季度，中海瀛臺(tái)未有新量推出， 2季度推出的房源在本季度也未有售出，去化成交房源皆為 1季度推量； ? 3季度，中海瀛臺(tái)住宅累計(jì)合同均價(jià)為 15,692元 /平方米，比 2季度上漲 %，約 84元/平方米 ,與 1季度相比價(jià)格上漲 %，約 137元 /平方米；季度平均上漲 %。 徐匯區(qū) 中海瀛臺(tái) 百匯園 尚海灣豪庭 32 33 銷售速度說(shuō)明： 5005010015020025006/806/906/1006/1106/1207/107/207/307/407/507/607/707/807/907/1007/1107/1208/108/208/308/408/508/608/708/808/9項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖 2023年 9月 成交 125套 2023年 6月 成交 95套 2023年 11月 成交 178套 2023年 3月 成交 226套 2023年 5月 成交 64套 2023年 9月 成交 6套 20701201702202702007/Q12007/Q22007/Q32007/Q42008/Q12008/Q22008/Q3項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖 2023年 2季度 成交 192套 2023年 4季度 成交 284套 2023年 1季度 成交 238套 2023年 2季度 成交 175套 2023年 3季度 成交 42套 2023年 1季度 成交 30套 ? 從項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖可以看出，中海瀛臺(tái)的成交高峰均出現(xiàn)在開(kāi)盤當(dāng)月； ? 從項(xiàng)目季度去化套數(shù)走勢(shì)圖可以看出，中海瀛臺(tái) 2023年的季度成交高峰出現(xiàn)在 2季度，主要是因?yàn)檫@兩個(gè)季度均有新房源推出，且成交良好，開(kāi)盤 3月份和 5月份各成交 226套和 56套； ? 3季度的成交為 2023年至今成交最差季度，僅 42套，不及 2季度單月成交套數(shù)， 9月成交更是宕到谷底，僅成交 6套， 3季度月均成交 14套，比 2季度月均 58套減少了 75%。 徐匯區(qū) 中海瀛臺(tái) 百匯園 尚海灣豪庭 【 3季度營(yíng)銷數(shù)據(jù) 】 2023年 5月上市部分 本期推出房源 1幢 27層、 1幢 28層 本期推出房型 2/2/2（ ） 。 3/2/2（ ） 主力房?jī)r(jià)范圍 300800萬(wàn)元 上市部分建筑面積 23,2 本期上市套數(shù) 161套 本期開(kāi)盤報(bào)價(jià) 42,000元 /m2 預(yù)售許可證號(hào) 徐匯房地 (2023)預(yù)字 000277號(hào) 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 交房日期 2023年 12月 已成交 58套 本期本批 成交率 36% 累計(jì)網(wǎng)上住宅 合同均價(jià) 24,601元 /m2 價(jià)格走勢(shì)： 10000150002023025000300002008/Q12008/Q22008/Q3項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)圖 2023年 1季度 累計(jì)成交均價(jià)為24536元 /平方米 2023年 2季度 累計(jì)成交均價(jià)為24574元 /平方米 2023年 2季度 累計(jì)成交均價(jià)為24601元 /平方米 ? 3季度，百匯園未有新量推出， 2季度推出的房源去化率至 36%，比 2季度去化僅高了 ； ? 3季度，百匯園住宅累計(jì)合同均價(jià)為 24,601元 /平方米，比 2季度上漲 %，約 27元 /平方米 ,與 1季度相比價(jià)格上漲 %，約 65元 /平方米；季度平均上漲 %。 徐匯區(qū) 中海瀛臺(tái) 百匯園 尚海灣豪庭 34 數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 35 銷售速度說(shuō)明： 02040608010012007/407/507/607/707/807/907/1007/1107/1208/108/208/308/408/508/608/708/808/9項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖 2023年 5月 成交 96套 2023年 12月 成交 29套 2023年 5月 成交 56套 2023年 2月 成交 5套 2023年 7月 成交 4套 2023年