【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌，整體形象較好 主力商家 沃爾瑪超市 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 超市 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 約 2萬(wàn)平方米 半主力商家 紅星美凱龍 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 家居 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 約 1萬(wàn)平方米 營(yíng)業(yè)時(shí)間 超市 7： 0022： 00 家居：日 四 9： 0020： 00 五 六 9： 0021： 00 服務(wù)情況 素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情 顧客滿意度 高 主力消費(fèi)群 普通市民、白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)、政府官員 業(yè)態(tài)分布 F1精品步行街、男女服飾、休閑服飾、美食、婚紗攝影、工藝禮品、男女皮鞋 F F3：超市 F4：家居 萬(wàn)達(dá)沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng) 泉城路商圈內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)狀況 商場(chǎng)名稱 貴和購(gòu)物中心 地理位置 濟(jì)南市天地壇街 1號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商 山東魯能集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)管理 魯能商貿(mào)公司 物業(yè)管理 魯能商貿(mào)公司 認(rèn) 知 度 跨區(qū)域，高 輻射范圍 整個(gè)市區(qū)及周邊縣市 總 規(guī) 模 經(jīng)營(yíng)面積 樓 層 數(shù) 地上 5層、地下 1層 經(jīng)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)特色 薈萃世界名優(yōu)精品，傳播現(xiàn)代消費(fèi)文化 商場(chǎng)包裝 整體包裝檔次高，舒適感程度高 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 百貨為主，超市為輔 車(chē) 位 數(shù) 地上約 35個(gè) 整體形象 山東省商業(yè)品牌，整體形象好 營(yíng)業(yè)時(shí)間 9： 0021： 00 服務(wù)情況 素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情大方 顧客滿意度 高 主力消費(fèi)群 白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)、政府官員 業(yè)態(tài)分布 B1精品超市：名煙名酒、進(jìn)口食品、保健食品、休閑食品、冷凍食品、茶葉飲料、副食調(diào)料、海洋干貨、洗滌化妝、百貨用品、康康快餐、藥品 F1名貴大堂：鐘表眼鏡、化妝品、金銀珠寶（代表品牌：周大福、嬌蘭、江詩(shī)丹頓、博柏利） F2秀美天地：女士正裝、女士時(shí)裝、皮草、針織、內(nèi)衣、飾品（代表品牌：柯利亞諾、菲妮迪、寶姿、白領(lǐng)） F3英俊世界：男士正裝、男士休閑、男士精品服飾、西褲、襯衫、皮裝（代表品牌：紀(jì)梵希、雅格獅丹、都彭、保羅 勞倫） F4休閑樂(lè)園：鞋類(lèi)、箱包、休閑服裝、體育服裝（代表品牌：愛(ài)步、新秀麗、英格、萊爾斯頓） F5新生活之家：照攝材、辦公用品、通訊、小家電、床上用品、兒童用品、工藝品、體育用品、按摩椅、家居百貨、柔婷美容店（代表品牌：喜來(lái)登、卡撒天嬌、傲勝） 備 注 北側(cè)入口人流統(tǒng)計(jì)： 13日 16： 3316： 38 出來(lái) 100名，購(gòu)物 33名 貴和購(gòu)物中心 泉城路商圈內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)狀況 貴和商廈 商場(chǎng)名稱 貴和商廈 地理位置 泉城路 147號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商 魯能集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)管理 魯能商貿(mào)公司 物業(yè)管理 魯能商貿(mào)公司 認(rèn) 知 度 跨區(qū)域，較高 輻射范圍 整個(gè)市區(qū) 總 規(guī) 模 約 3萬(wàn)平米 經(jīng)營(yíng)面積 3萬(wàn)平方米 樓 層 數(shù) 地上 6層、地下 1層 經(jīng)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)特色 中高檔消費(fèi) \時(shí)尚生活 商場(chǎng)包裝 整體包裝檔次較高，舒適感程度較高 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 百貨為主，超市為輔 車(chē) 位 數(shù) 地上約 130個(gè) 整體形象 全省商業(yè)品牌，整體形象好 營(yíng)業(yè)時(shí)間 9： 0021： 00 服務(wù)情況 素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情大方 顧客滿意度 高 主力消費(fèi)群 白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)、政府官員 業(yè)態(tài)分布 B1：生活超市：精品家電、辦公用品、高檔煙酒、食品、副食、冷凍、生鮮、洗化百貨、藥品、肯德雞 F1訊彩地帶：黃金珠寶、鐘表、眼鏡、工藝品、化妝品、照射器材、通訊器材、工藝品、 SPR、總服務(wù)臺(tái)（代表品牌：英納格、天梭） F2流行會(huì)館：男女皮鞋、時(shí)尚飾品、少女服裝、箱包 F3伊人風(fēng)采：女士服裝、女士飾品、彩妝、內(nèi)衣、領(lǐng)帶（代表品牌：哥弟、曼斯?。? F4紳士空間：女士服裝、羽絨服、內(nèi)衣、皮衣、羊絨羊毛（代表品牌：斯卡圖、法鱷） F5動(dòng)感世界：男士服裝、運(yùn)動(dòng)休閑服飾 F6家居天地：床品家具、兒童服裝、兒童玩具、體育用品、健身器材、高檔工藝品、高檔衛(wèi)浴、美容廳 備 注 西南入口人流統(tǒng)計(jì)： 14日 11： 0911： 19 出來(lái) 156名，購(gòu)物 39名 泉城路北側(cè)貴和商廈段道路人流統(tǒng)計(jì)： 14日 11： 3411： 44 由東向西 320，由西向東 263。 泉城路商圈內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)狀況 序號(hào) 位置 建筑面積 平米年租金（售價(jià)：元） 備注 1 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 65號(hào)內(nèi)鋪 1570 三個(gè)月一簽 2 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 74號(hào)內(nèi)鋪 約 45 1350 3 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 76號(hào)內(nèi)鋪 1460 4 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 11A號(hào)內(nèi)鋪 60 1022(原購(gòu)入價(jià) ) 最初平米年租金 2200 5 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 08B號(hào)內(nèi)鋪 約 83 1025 6 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奧康臨街門(mén)頭 523 原租金 4600元（現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià) 5萬(wàn)元） 奧康自營(yíng) ,只售不租 7 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層某鋪位 30 3080（現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià) ） 中介所數(shù)據(jù) 8 齊魯金店對(duì)面稻草人門(mén)頭 25 7920 規(guī)格 7m 9 省府前街路口西側(cè)古玩城 6 4056 不直接臨街 10 省府前街西側(cè)勁霸男裝 100 2500 不直接臨街，深約 50米 11 院前街路口華典大廈一層 300 5070 東南臨街，含 2間辦公室 12 舜井街路口西側(cè)真維斯 120 2500 共兩層，各 60平米 13 舜井街西鋪位 A 7368 大樓拐角鋪位 14 舜井街西鋪位 B 11 7272 大樓拐角鋪位 15 舜井街南臨黑西路鋪面 15 2920 16 省政協(xié)對(duì)面門(mén)頭房 55 2920 沒(méi)有制冷采暖設(shè)備 17 皇亭體育館對(duì)面門(mén)頭房 A 15 3285 無(wú)制冷采暖設(shè)備及物管 18 皇亭體育館對(duì)面門(mén)頭房 B 35 2920 無(wú)制冷采暖設(shè)備及物管 19 皇亭體育館對(duì)面門(mén)頭房 C 33 1643 規(guī)格 10m 泉城路商圈內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)狀況 商場(chǎng)名稱 銀座購(gòu)物廣場(chǎng) 地理位置 泉城廣場(chǎng)負(fù)一層 開(kāi) 發(fā) 商 山東省商業(yè)集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)管理 山東世界貿(mào)易中心 物業(yè)管理 銀座 認(rèn) 知 度 跨區(qū)域，高 輻射范圍 整個(gè)市區(qū) 總 規(guī) 模 約 3萬(wàn)余平米 經(jīng)營(yíng)面積 3萬(wàn)平方米 樓 層 數(shù) 地下 1層 經(jīng)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)特色 品牌超市、中高檔百貨 商場(chǎng)包裝 整體檔次較高，舒適感較高 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 超市為主，百貨、餐飲、電玩為輔 車(chē) 位 數(shù) 地下約 150個(gè)，地上濼源大街輔道約 75個(gè) 整體形象 山東商業(yè)著名品牌，整體形象好 主力商家 自有銀座超市 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 超市 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 約 1萬(wàn)平方米 營(yíng)業(yè)時(shí)間 日 四 9： 0022： 00 五 六 9： 0022： 30 服務(wù)情況 素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情 顧客滿意度 高 主力消費(fèi)群 普通市民、白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)、政府官員 業(yè)態(tài)分布 仕女時(shí)尚館、淑女流行館、運(yùn)動(dòng)休閑城、康康快餐、皇室比薩、麥當(dāng)勞、銀座超市、化妝珠寶、紳士世界 交通情況 公交：東向： 4 K9 80、 10 4 K5 6 8 K54路 西向：增加 70路 道路：濼源大街 6車(chē)道，自行車(chē)道約 9米，人行道約 5米，距泉城廣場(chǎng)約 300400米 趵南崗交通流量：時(shí)間 13日 13： 2213： 23，由東向西 75輛、由西向東 48輛 備 注 為目前國(guó)內(nèi)單層商業(yè)設(shè)施規(guī)模之最，擁有 1萬(wàn)平米的汽車(chē)、自行車(chē)停車(chē)場(chǎng) 銀座購(gòu)物廣場(chǎng) 泉城路商圈內(nèi)在建商業(yè)狀況 項(xiàng)目名稱 圣凱 摩登城 地理位置 濼源大街 29號(hào) 開(kāi)發(fā)商 山東圣凱置業(yè) 項(xiàng)目性質(zhì) 商場(chǎng) +寫(xiě)字樓 項(xiàng)目規(guī)模 5萬(wàn)㎡ 停車(chē)位 地下二層，約 300個(gè)左右 銷(xiāo)售模式 售后返租，前三年承諾回報(bào)率 8%，三年后重新簽訂合同，也可以自由經(jīng)營(yíng) 銷(xiāo)售價(jià)格 沿街商鋪 ，商場(chǎng)內(nèi)部 14萬(wàn)，起價(jià) 1萬(wàn)，得房率 52% 銷(xiāo)售狀況 銷(xiāo)售完成近 70%，目前已經(jīng)暫停發(fā)售。 付款方式 可按揭，首付 40% 物業(yè)管理費(fèi) 未定 建筑結(jié)構(gòu) 整個(gè)建筑地下 2層，地上 6層，地下一層、一層和二層作為商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。每一層的建筑面積在 7000— 8000平方米之間，以下全部是停車(chē)場(chǎng)。地上三層以上全部是寫(xiě)字樓。 泉城路商圈內(nèi)在建商業(yè)狀況 項(xiàng)目名稱 匯泉地王廣場(chǎng) 地理位置 歷下區(qū)濟(jì)南市縣西巷 開(kāi)發(fā)商 濟(jì)南匯泉新世界置業(yè)有限公司 物業(yè)類(lèi)別 商鋪 占地面積 約 4萬(wàn)平方米 建筑面積 近 5萬(wàn)平方米 裝修狀況 毛坯 樓層狀況 3層 容積率 綠化率 25% 價(jià)格 起價(jià) :10240元 /平方米；均價(jià) :26000元 /平方米 交通狀況 南到泉城路、北到明湖路 ,交通便利 付款方式 可辦理按揭 物業(yè)管理費(fèi) 未定 建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目分為 8個(gè)主題區(qū)域進(jìn)行建設(shè)：靠近大明湖面向旅游人群的休閑餐飲區(qū) —— “ 泉聲竹影”、“匯泉湖畔”；以“九華樓”高檔魯菜飯店為代表的“泉新天地”特色餐飲區(qū)；面向年輕人的以服裝零售為主的時(shí)尚購(gòu)物區(qū) —— “ 曲水留商”、“泉酷地帶”、“未來(lái)泉世界”；以古建筑群落為特色的“泉源文脈”特色旅游區(qū)。項(xiàng)目頂層規(guī)劃為以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的創(chuàng)意 loft辦公室。 濟(jì)南新增商業(yè)宗地狀況 高新區(qū) 1號(hào)地塊： 位置：位于輕騎路（工業(yè)南路）南側(cè)，高新區(qū)行政審批 中心西側(cè)，三慶財(cái)富中心項(xiàng)目北側(cè)，崇華路東側(cè)； 面積：凈用地面積約 129畝； 用途：規(guī)劃為商業(yè)用地； 容積率： 。 恒隆廣場(chǎng)： 總投資： 30個(gè)億港元； 用途：大型購(gòu)物中心； 位置：貴和購(gòu)物中心和伊勢(shì)丹之間，泉城路南側(cè)； 動(dòng)遷面積： 127畝； 現(xiàn)狀：投資商：恒隆集團(tuán)，預(yù)計(jì) 3年內(nèi)完工。 濟(jì)南新增商業(yè)宗地狀況 濟(jì)南輕騎第二裝配廠地塊 位于山大路和和平路交叉口 世界五百?gòu)?qiáng)沃爾瑪超市第二家店選址于此，目前正在協(xié)商中。 山師東路改造，擬建地下人防商城 ? 項(xiàng)目北起原山東建工學(xué)院南門(mén)，地下穿越和平路、文化東路、地上過(guò)街天橋跨過(guò)經(jīng)十路，南至經(jīng)十一路為止。 ? 總長(zhǎng)度 1750米，地下寬度 ，總建面積約 34650米。 對(duì)本案影響的思考 : 四大宗地商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)，勢(shì)必將帶動(dòng)周邊人口的聚集消費(fèi)，更加帶動(dòng)整個(gè)泉城 路商圈的外擴(kuò)，而濼源大街更將成為整個(gè)商圈的主要交通要道，從而使本項(xiàng)目躋 身于核心商圈更核心的位置。 濟(jì)南市 主要商業(yè)區(qū)域 的商業(yè)總規(guī)模大約為 ，占整個(gè)城市商業(yè)總面積比例不大，這主要是因?yàn)闈?jì)南市存在眾多的批發(fā)及專業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)并規(guī)模普遍較大。從大型綜合商業(yè)區(qū)域的規(guī)模上看，其中 北園路和泉城路 的供應(yīng)量最為龐大，足以顯示出其在濟(jì)南商業(yè)的地位。 根據(jù)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)的 《 濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 》 ，未來(lái)將會(huì)有 10處 20235000平方米中型超市 分布于濟(jì)南市東部產(chǎn)業(yè)帶、西部新城及南部新城，預(yù)計(jì)該類(lèi)業(yè)態(tài)未來(lái)面臨更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 本項(xiàng)目距離各主要商業(yè)區(qū)域距離較近，且位于濟(jì)南著名商業(yè)街 —— 山師東路的龍頭地位，位置較佳。但新近興起的 圣凱 摩登城、匯泉地王廣場(chǎng) 等商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)對(duì)外發(fā)售，并暴露出種種投資風(fēng)險(xiǎn) ,預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。而且項(xiàng)目同時(shí)面臨附近各大高校的外遷，山師東路的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生一定的變化，因而如何鞏固本商圈及充分挖掘本區(qū)域消費(fèi)潛力、擴(kuò)展消費(fèi)圈層成為我們必須要解決的問(wèn)題。目前正在拆遷的 恒隆廣場(chǎng) 將成為項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 歸結(jié)與啟示： 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析 ?? ? 商業(yè)街區(qū)隨著時(shí)代的發(fā)展而不斷變遷， 商業(yè)業(yè)態(tài) 的分布和變化在很大程度上反映出周邊主要消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)形態(tài)。我們通過(guò)對(duì)周邊商業(yè)街區(qū)的調(diào)查、歸納分析，可以總結(jié)周邊商業(yè)消費(fèi)環(huán)境、了解周邊居民的消費(fèi)狀況，為本案項(xiàng)目的 精準(zhǔn)定位 提供正確依據(jù)，為后續(xù)招商提供正確方向，更為后續(xù)商業(yè)良好運(yùn)營(yíng)奠定有力的理論基礎(chǔ)。 ? 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊 ，對(duì)街區(qū)主要業(yè)態(tài)、交通狀況、人流狀況、周邊居民分布的數(shù)量和特征的統(tǒng)計(jì)分析，使我們對(duì)項(xiàng)目周邊的區(qū)域商業(yè)環(huán)境有了清晰的認(rèn)知，對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)與未來(lái)的發(fā)展趨向有了更深入的理解。 一、市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo) 二、市場(chǎng)調(diào)研展開(kāi)步驟 項(xiàng) 目周邊 ， 以周邊主要道路為主線 依次展開(kāi)： 東西向主要道路： 解放路 和平路 文化東路 經(jīng)十路 南北向主要道路： 山大路 歷山東路 山師東路 山師北街 歷山路 解放路 （山大路 —— 解放橋） 業(yè)態(tài)分布 解 放 路 山 大 路 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 聯(lián)邦軟件 速賽筆記本 天威數(shù)碼 惠普專賣(mài) 佳能專賣(mài) 索尼專賣(mài) 圖文 機(jī)鐵 藥房 服飾 地礦大廈 地礦醫(yī)院 中國(guó)郵政 天宇茶葉超市 房介 恒豐銀行 歷 山 東