深圳超高層物業(yè)-益田假日廣場營銷策略提案-48(編輯修改稿)
2025-01-31 13:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 江蘇大廈 中心區(qū) 8500 證券服務(wù) 世邦魏 ★★★★ 8590 羅湖 丹楓白露 沿河北路 11000 電子 三九 ★★★★ 4556 名仕閣 蔡屋圍 11000 商貿(mào) 梁行 ★★★★★ 7590 地王大廈 蔡屋圍 11000 辦事處 建設(shè) ★★★★★ 100 爵士大廈 和平路 12023 貿(mào)易服務(wù) 梁行 ★★★★ 7590 中民時(shí)代 筍崗路 13000 服務(wù)中介 梁行 ★★★ 4550 南山 好來居 南油大道 5700 投資客 ★★ 3040 東方假日 南山 7900 電子服務(wù) ★★★★ 5060 1/24/2023 28 酒店式公寓發(fā)展 (3) 深圳是最早興起酒店式公寓的城市 ? 1993年，萬科開發(fā)的荔景大廈首提酒店式服務(wù)公寓概念 ? 1995年，地王大廈，云峰花園、廬山大廈相繼提出 ? 1997年，匯展閣一個(gè)月售完，最高價(jià) 39000/平米創(chuàng)天價(jià) ? 1998年，大量酒店式公寓概念樓盤上市 ? 2023年，丹楓白露產(chǎn)權(quán)式酒店公寓紅遍鵬城 1/24/2023 29 酒店式公寓客戶類型 (4) 客戶類型 需求特點(diǎn) 海內(nèi)外商務(wù)人員 要求私密性強(qiáng)，活動(dòng)空間自由，將居住空間與辦公室結(jié)合，所需的戶型面積較小， 駐深圳商務(wù)人員 國內(nèi)及海外不少商務(wù)人員往來深圳，會(huì)選擇酒店，也可能住商住樓或酒店式公寓，方便居住和辦公 投資客 深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，選擇戶型 面積較小，總價(jià)低物業(yè)，投資客較喜歡此投資方式 小企業(yè) SOHU族 深圳小企業(yè)多，少數(shù)盈利強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購買或租用酒店式公寓，用于辦公、休息及接待客戶 居家自住者 帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓可用于家庭居住，總價(jià)和物業(yè)費(fèi)較高影響購買 1/24/2023 30 酒店式公寓位置要求 (5) ? 位于高級寫字樓附近，交通方便 ? 位于酒店密集的繁華市區(qū) ? 鄰近寫字樓，有較完善的商業(yè) 1/24/2023 31 酒店式公寓需求分析 (6) ? 酒店式公寓分布有規(guī)律性，在城市商務(wù)圈及旅游圈，以酒店式管理為后盾，以商務(wù)商業(yè)氛圍做為物業(yè)價(jià)格支撐； ? 價(jià)格支撐點(diǎn)：地段 +商務(wù)氛圍 +交通 +配套 ? 華僑城具備較強(qiáng)的旅游商務(wù)氛圍，酒店林立，為區(qū)域內(nèi)酒店式公寓的開發(fā)提供了市場空間，而此類客戶又與寫字樓那部分追求異類工作空間的客房存在明顯差異； ? 需求價(jià)值：酒店式服務(wù) +度假商務(wù)氛圍，尋找差異性滿足 ? 價(jià)格預(yù)期： 8500— 9000元 /平方米 (保守估計(jì) ) 1/24/2023 32 (二 ) 相關(guān)市場分析 ? 市場綜合定位 ? 寫字樓與公寓面積配比 ? 價(jià)格支撐點(diǎn)的尋找 ? 超高層消防問題的處理 關(guān)于超高層的思考 相關(guān)市場分析 綜合策劃定位 1/24/2023 33 超高層開發(fā)假設(shè) 市場風(fēng)險(xiǎn) 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 地塊價(jià)值 硬件配置 投入成本 純住宅 ★★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★★ 公 +住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 寫字樓 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 公寓 ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 寫 +住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 寫 +公 ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 1/24/2023 34 小高層開發(fā)假設(shè) 市場風(fēng)險(xiǎn) 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 地塊價(jià)值 硬件配置 投入成本 純住宅 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ 寫字樓 ★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 公寓 ★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 1/24/2023 35 本項(xiàng)目開發(fā)方向 ? 開發(fā)原則：風(fēng)險(xiǎn)最小化，利潤最大化，成本最優(yōu)化 ? 開發(fā)方向，小高層，純寫字樓，超高層，寫字樓 +公寓 ? 開發(fā)創(chuàng)新：觀光功能 +開發(fā)商形象展示中心 +生態(tài)功能 1/24/2023 36 市場分析綜合結(jié)論 ? 超高層：價(jià)值 =景觀 +區(qū)域 +商務(wù)氛圍，（地
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