國(guó)際國(guó)內(nèi)區(qū)域型商業(yè)運(yùn)作分析及主力店選址_42頁(yè)(編輯修改稿)
2025-01-30 06:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 其他地產(chǎn)一樣占地開發(fā)，但又不同于地產(chǎn)，因?yàn)樗c商業(yè)形影相隨。商業(yè)是動(dòng)態(tài)的，它的業(yè)態(tài)、需求是不斷變化著的；而商業(yè)地產(chǎn)是靜態(tài)的，如果要想做得成功就要適應(yīng)商業(yè)的不斷變化。 做商業(yè)地產(chǎn)要用動(dòng)態(tài)的眼光，不但要面對(duì)現(xiàn)在還要預(yù)測(cè)未來 Page 26 重點(diǎn)規(guī)劃商業(yè) 建議本案商業(yè)部分采取 23個(gè)階段開發(fā) 考慮因素： 商業(yè)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)人群的依賴性較強(qiáng)，自身住宅和周邊住宅入住人群的數(shù)量是商戶首要考慮的問題。故我行認(rèn)為從穩(wěn)健方面考慮，建議商業(yè)的開發(fā)盡量配合住宅的開發(fā)周期，分階段開發(fā)，可在日后招商時(shí)具有一定的靈活性。 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 第一階段開發(fā) 第三階段開發(fā) 第二階段開發(fā) 商業(yè)放量的速度和體量取決于商業(yè)氛圍的培養(yǎng)，而主力店對(duì)加速新項(xiàng)目的商業(yè)培養(yǎng)期具有重要作用。我行建議，在商業(yè)開發(fā)第一階段至少要引進(jìn)一家主力店，以達(dá)到縮短商業(yè)的培養(yǎng)期的作用。 Page 27 ? 設(shè)置主力店的作用： 在商業(yè)項(xiàng)目初期通過主力店的設(shè)置達(dá)到在最短時(shí)間內(nèi)聚集大量客流，提高項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的認(rèn)知度，以達(dá)到提升項(xiàng)目其他商業(yè)面積租金或售價(jià)，以及住宅售價(jià)的效果。 ? 主力店類型選擇： 百貨公司、大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市、大型專業(yè)賣場(chǎng)（家電、建材等）、大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)等，滿足目標(biāo)消費(fèi)群多樣化的消費(fèi)需求，同時(shí)最大程度的吸引最廣泛的消費(fèi)人群。 主力店設(shè)置考慮要素： Page 28 大型主力店硬件需求示意 家樂福 沃爾瑪 東方家園 百貨公司 電器賣場(chǎng) 地理位置 交通方便、人口集中，要求在兩條城市道路的交叉口 交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道路口 交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道十字路口、丁字路口 交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道十字路口、丁字路口 建筑物 1. 建筑單層面積不低于 5000平方米 2. 層高：板到板不少于 3. 樓層：不超于地上四層 1. 面積需求在 1202313000平方米左右 2. 層高：板到板不少于 3. 樓層： B13F均可，但總需求樓層不超過二層 4. 樓層載荷： 1000公斤 5. 進(jìn)深：不少于 70米 1. 家居建材超市：?jiǎn)螌用娣e原則上不少于 5000平米，標(biāo)準(zhǔn)店層高 ，荷載 2500千克；非標(biāo)準(zhǔn)店層高 ，荷載 800千克，基本柱距8 8米以上；正立面寬度原則上不少于 80米；卸貨平臺(tái)（與貨梯相連的室內(nèi)部分）不少于 100平米；建筑物外與貨梯連接部位（如為 2層門店），需 500平方米左右的收卸貨區(qū) 2. 家居建材社區(qū)店：?jiǎn)螌用娣e 30006000平方米 3. 家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積在 20230平方米以上，整棟建筑物（ 34層） 5. 進(jìn)深：不少于 70米 單層面積： 60008000左右，整塊面積，有獨(dú)立出入口，承重：一般在350kg400kg/平方米左右 單層面積：30004000左右，整塊面積，有獨(dú)立出入口 停車場(chǎng) 免費(fèi)機(jī)動(dòng)車停車位不少于 100輛 免費(fèi)機(jī)動(dòng)車停車位不少于 300輛 每萬(wàn)平方米 200輛左右 有需要 有需要 電 二路供電 二路供電 90110VA/平方米 水 二路供水 二路供水 35L/平方米 /天 排水排污 要求可排油污 要求可排油污 其他 至少兩部專用運(yùn)貨電梯 至少兩部專用運(yùn)貨電梯 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) Page 29 大型主力店位置、樓層、硬件等建議 位置： 位于主干道十字路口，展示效果優(yōu)越，受主力店客戶喜歡 環(huán)境： 因主力店聚客能力強(qiáng)，日常經(jīng)營(yíng)將給住宅人群帶來一定的嘈雜，將其放在靠近路口的位置最大程度的優(yōu)化內(nèi)部住宅人群的居住環(huán)境 硬件條件： 選擇最具有硬件修改優(yōu)勢(shì)的，便于根據(jù)主力店的需求重新設(shè)計(jì)的位置 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 Page 30 R9 R8 漢王路 21m 107m 27m 27m 樓層建議 業(yè)態(tài)布局建議 面積建議（營(yíng)業(yè)面積） 3F 大型超市 900010000平米 2F 大型超市 900010000平米 1F 超市入口 /大型建材超市入口 900010000平米 商業(yè) 樓層： 13F 層高： 1F： 23F：不低于 （板到板） 最小 進(jìn)深： 70米 電梯： 專用貨梯及坡梯 停車位： 每萬(wàn)平米 200個(gè)以上 硬件需求 建材超市 +大型超市 獨(dú)棟商業(yè)建筑（預(yù)留位置，按客戶要求定制） Page 31 Page 32 百貨公司
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