【文章內容簡介】 收方式 ?一次性入住金 +月金 :根據一次性入住金繳納費用的不同，月金付費額度隨之變化。月金包含管理費、租賃費及餐費。 ?收費價格的核定標準為 75歲以上的老人，如果年齡低于 75歲，則一次性入住金價格及返還周期相應調整。 ?介護費額外收取 :墨田項目為介護保險定點機構，老人由醫(yī)院評定介護等級后，政府相應承擔老人在墨田項目消費的 90%的介護服務費用。 ?其它費用 ：醫(yī)療費、日用品費、理容費等其它服務費用，需額外付費。 31 日醫(yī)學館 —— 墨田 全月金方式 標準方式 最低入住金方式 最高入住金方式 一次性入住金 0 840萬日元 （ ） 420萬日元 （ ） 1, （ ） 月金（人 /月） 315,000日元 （ 25,200元） 198,000日元 （ 15,840元） 256,000日元 （ 20,480元） 131,000日元 （ 10,480元） 年齡 65~69歲 70~74歲 75歲以上 一次性入住金增長比例 增長 40% 增長 20% 0% 償還期計算 84個月 72個月 60個月 32 產品設計 —— 室內設計 日醫(yī)學館 —— 墨田 行政接待區(qū) 電梯間 機械浴室 保溫送飯機 自理居室 美容室 告知牌 洗衣房 33 日醫(yī)學館 —— 墨田 項目主要支出 ?工資支出約占 70%、物業(yè)租金支出約占 20%、行政耗材及能源支出約占 10%。 ?項目運營毛利接近 10% 項目要點 ?運營的兩個關鍵環(huán)節(jié)：員工隊伍和入住率 ?員工隊伍 ?養(yǎng)老地產運營管理的最大障礙是人才的缺失， ?日本介護人員需具備服務資質，這類資質的獲得需要 100小時的培訓時間和若干實習時間。 ?穩(wěn)定的，好的員工隊伍是運營成功的關鍵。 ?入住率 ?養(yǎng)老地產項目的盈利與否取決于入住率。 ?日醫(yī)學館項目的盈虧平衡點在入住率達到 80%。 ?如何盡快的達到 80%的入住率是運營成功的標志。 34 日醫(yī)學館 —— 北浦和 日醫(yī)學館北浦和項目 項目接待人員 養(yǎng)老地產運營事業(yè)部 社長 建部 悠 35 日醫(yī)學館 —— 北浦和 項目背景 ?北浦和項目物業(yè)為日醫(yī)學館自行購地興建和運營的項目，與 2023年 5月投入運營。 ?占地面積： 1754㎡ ?建筑面積： 2223㎡ ?總戶數： 48戶（面積范圍 28~㎡ ） ?入住門檻：僅吸納自理型老人 ?入住率： 31% 客戶特征 ?以單身老人為主 ?老人多數來自項目 5公里范圍內 36 日醫(yī)學館 —— 北浦和 營收方式 ?月金收費方式：按居室大小，月收費 141250日元（ 11300元） ~221250日元（ 17700元），月金包含租賃費、基本監(jiān)護費及行政管理費。 ?租賃合同 2年一簽，不續(xù)約需提前 3個月通知。 ?不需繳納一次性入住金，入住時近需支付 2~3個月月金額度的手續(xù)費 ?居室內水電費、餐費及停車費需額外收取 ?如需介助和介護服務，可由運營機構幫助聯系看護人員，自行洽談費用 . 37 日醫(yī)學館 —— 北浦和 服務人員比例 ?項目僅配置 3~4個接待和保安人員 項目主要支出 ?物業(yè)維護費 產品特征 ?北浦和項目產品設計基本等同與酒店式公寓和普通住宅 ?公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車場。 餐廳 停車場 閱讀室 信報箱 走道 38 日醫(yī)學館 —— 北浦和 居室內設計 39 北浦和項目定位成因 ?類似于墨田項目的介護式養(yǎng)老機構需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。 ?北浦和位于東京郊區(qū)，土地費用較低。 ?北浦和區(qū)域老齡化比例較高，且屬于高收入區(qū)域，對養(yǎng)老地產產品有需求。 項目要點 ?小型類酒店式公寓設計的養(yǎng)老地產產品。 ?在介護沒有空間的前提下，以自理型產品介入市場。 ?日醫(yī)學館預計項目回收期約為 20年。 日醫(yī)學館 —— 北浦和 40 日醫(yī)學館運營要點 日醫(yī)學館 產品設計 ?項目規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快速的擁有高入住率，盡快盈利。 ?選址在醫(yī)院、郵局、銀行、超市、文化設施等公共配套便利的地方。 ?盡可能配置有介護設施，純自理式居所項目對老人吸引度不大，影響入住率。 運營模式 ?營收方式 ：除個別項目外，基本沿用一次性入住金 +月金的收費方式 ?組織架構 ：養(yǎng)老地產運營事業(yè)部下設四個部門：管理、營銷、人力及財務部 ?客戶定位 ：以項目 5公里范圍內的在中高收入的老人為主 ?醫(yī)療資源：內部設醫(yī)務室，醫(yī)學救助和周邊醫(yī)院達成合作聯盟 ?服務外包：餐飲、洗滌等基礎工作采取服務外包。 41 日醫(yī)學館對養(yǎng)老地產的理解 日醫(yī)學館 ?養(yǎng)老地產的建造成本比普通住宅高 20%，主要用于設備的增加及公共空間的裝修投入。 同時養(yǎng)老地產的相應收入在日本也略高于普通住宅。 ?項目定位非常關鍵，一般來說老人入住成本越低，項目入住率越高，而入住率是項目盈虧的決定因素。 ?大體量的養(yǎng)老地產項目，可能存在 三大問題： 入住年齡段太過集中，交替轉換困難，可持續(xù)發(fā)展性較差的問題。 容易導致空置率的升高。 大體量項目的服務人員相應增加，容易導致管理缺失下的服務質量下滑。 ?小體量的養(yǎng)老地產項目，具備銷售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢，并且靈活性高。 ?養(yǎng)老地產的運營 成本隨著老人介護程度會逐步上升 ，需要公司控制后期通脹風險。 ?承諾老人直到離世的居住安全感和高品質服務延續(xù)，是養(yǎng)老地產經營的條件。 ?一次性入住費用的收取和額度的高低， 運營時成本的合理控制，將 直接影響到養(yǎng)老地產項目的盈利價值。 ?在現狀日本經濟條件下，日醫(yī)學館旗下項目的平均回收期為 20年。 42 日醫(yī)學館對中國的拓展意向 日醫(yī)學館 ?日醫(yī)學館首先會發(fā)展日本本土市場 。 ?對中國的政策、商業(yè)環(huán)境需要 23年時間的了解后，再確定是否進入 。 ?日醫(yī)學館旗下的教育、設備、運營三個分支哪個最先進入市場目前尚未確定。 43 日醫(yī)學館 啟示 ?適當控制養(yǎng)老地產規(guī)模，連鎖化經營，是養(yǎng)老地產風險較低的發(fā)展方向。 ?日本經濟處于滯漲期，養(yǎng)老地產同樣處于投資回收緩慢（日醫(yī)學館 2023年養(yǎng)老地產運營利潤為 3%）和投資回收期長（平均投資回收周期為 20年）。 ?高素質的員工和高入住率，是養(yǎng)老地產運營的兩大關鍵因素 ?項目五公里范圍內，是養(yǎng)老地產項目主要可輻射的客戶圈 ?養(yǎng)老地產經營需要設立營銷部門對應市場。 日醫(yī)學館 44 考察項目 高端運營機構 項目 收益前三 的 運營 機構項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關機構 養(yǎng)老地產考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側重研究、營建 大和房屋研究所 側重 設備研究 橫濱康復中心 45 SECOM 公司背景 ?SECOM最初是從事防盜報警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。 ?SECOM也從事養(yǎng)老設備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產實業(yè)、保險事業(yè)等與養(yǎng)老地產相關的行業(yè)領域。