xxxx上海新文化地產(chǎn)研究報告(編輯修改稿)
2025-01-23 05:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 五角場、大柏樹、北外灘 四川北路四川北路定位不高－－乙級寫字樓為主，配置老化、租金定位不高－－乙級寫字樓為主，配置老化、租金 低迷低迷客戶對象－－以國內(nèi)、外地企業(yè)為主，教育、科客戶對象－－以國內(nèi)、外地企業(yè)為主，教育、科 技型企業(yè)較多技型企業(yè)較多銷售價格銷售價格 ———— 價格以中檔為主，無法突破區(qū)域價格價格以中檔為主，無法突破區(qū)域價格上海東北區(qū)域市場研判上海東北區(qū)域市場研判 —— 辦公類市場辦公類市場結(jié)論結(jié)論差異化、特色化的辦公、商住類產(chǎn)品才能突差異化、特色化的辦公、商住類產(chǎn)品才能突破區(qū)域性辦公市場，具有較大的市場空間。破區(qū)域性辦公市場，具有較大的市場空間。(二二 )我們對項目產(chǎn)品的研判我們對項目產(chǎn)品的研判項目產(chǎn)品研判項目產(chǎn)品研判 LOFT國外的國外的 LOFT過去的過去的 LOFT—— 文化、藝術(shù)、特殊人群追求商文化、藝術(shù)、特殊人群追求商居一體的載體居一體的載體現(xiàn)在的現(xiàn)在的 LOFT—— 高尚社會、時尚居住的一種潮高尚社會、時尚居住的一種潮流，是一種奢侈品流，是一種奢侈品項目產(chǎn)品研判項目產(chǎn)品研判 LOFT 上海的上海的 LOFT 源自海外的源自海外的 LOFT ， 由上海的藝術(shù)家們自發(fā)實踐著，尚未形成時尚由上海的藝術(shù)家們自發(fā)實踐著，尚未形成時尚 未有開發(fā)商主動開發(fā)，本項目是首創(chuàng)，具有唯一的性未有開發(fā)商主動開發(fā)，本項目是首創(chuàng)，具有唯一的性 本項目的地理位置延續(xù)了海外本項目的地理位置延續(xù)了海外 LOFT的區(qū)位概念的區(qū)位概念 周邊便捷的交通組織奠定了周邊便捷的交通組織奠定了 LOFT的存在基礎(chǔ)的存在基礎(chǔ) 延續(xù)海外延續(xù)海外 LOFT的空間形態(tài)，形成上海商住辦市場的創(chuàng)新空間的空間形態(tài)，形成上海商住辦市場的創(chuàng)新空間 LOFT是上海市場唯一性、特色性的產(chǎn)品項目產(chǎn)品研判項目產(chǎn)品研判 商業(yè)街商業(yè)街建立在對文化消費的基礎(chǔ)上建立在對文化消費的基礎(chǔ)上建立在區(qū)域消費的基礎(chǔ)上建立在區(qū)域消費的基礎(chǔ)上是對是對 LOFT所體現(xiàn)的創(chuàng)意性、文化性的延續(xù)商業(yè)街的所體現(xiàn)的創(chuàng)意性、文化性的延續(xù)商業(yè)街的規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)計使其成為市場亮點規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)計使其成為市場亮點 商業(yè)街是有良好市場需求的亮點產(chǎn)品項目產(chǎn)品研判項目產(chǎn)品研判 住宅住宅建立在區(qū)域消費的基礎(chǔ)上建立在區(qū)域消費的基礎(chǔ)上具有產(chǎn)品競爭力具有產(chǎn)品競爭力依托唯一的、特色的依托唯一的、特色的 LOFT和亮點商業(yè)街形成全市的關(guān)注點和亮點商業(yè)街形成全市的關(guān)注點住宅是水到渠成的高檔產(chǎn)品項目產(chǎn)品研判項目產(chǎn)品研判 —— 結(jié)論結(jié)論商業(yè)商業(yè) +LOFT+住宅住宅 激發(fā)上海市場關(guān)注激發(fā)上海市場關(guān)注 引領(lǐng)上海東北市場引領(lǐng)上海東北市場 啟動特殊人群需求啟動特殊人群需求 滿足區(qū)域市場消費滿足區(qū)域市場消費(三三 )我們對客戶的研判我們對客戶的研判項目客戶研判項目客戶研判因素 因素構(gòu)成 商業(yè)類產(chǎn)品客戶層 住宅類產(chǎn)品客戶層 LOFT辦公類產(chǎn)品客戶層行業(yè)特質(zhì)及工作環(huán)境工作習(xí)性 商務(wù)行為為日常工作核心 利用高技術(shù)，高節(jié)奏的創(chuàng)造高效益 藝術(shù)創(chuàng)作及由此衍生的商業(yè)行為商務(wù)行為為日常工作核心，同時也著意生活享受同業(yè)構(gòu)成 投資客、創(chuàng)業(yè)者、商界人士 高級白領(lǐng)、外企高管、企業(yè)主及其它成功人士藝術(shù)家類人群及個性化企業(yè)生活形態(tài)與生活文化生活背景 開拓意識強、活力充沛，商家成功人士居多具有豐富的社會閱歷和工作經(jīng)驗，成就感強具有濃厚的文化藝術(shù)背景及個性化需求身份意識 周圍交往圈層較廣，以利潤作為行為準(zhǔn)則 高知階層，較自信，商務(wù)交往多 相當(dāng)部分具有高知，周圍交往層面較高、穩(wěn)定性強生活滿足度 生活水平較高，但強烈的更高層面需求的追求良好的生活環(huán)境，生活水平及經(jīng)濟條件滿足較高具有較高的生活滿意度生活期待 事業(yè)方面突破瓶頸，達(dá)到相對穩(wěn)定無憂境界生活環(huán)境優(yōu)雅、安靜、舒適與學(xué)術(shù)環(huán)境的便利穩(wěn)定、平和的生活環(huán)境資訊的吸收 吸收能力強、吸收面廣且對無用信息排斥性弱吸收能力強 吸收能力強、吸收面廣且對無用信息排斥性較弱消費偏好 購買動機 產(chǎn)品的投資價值及對未來市場的看好對新文化地產(chǎn)的認(rèn)同，產(chǎn)品的價值感 認(rèn)同 LOFT的生活理念購買誘因 商業(yè)街創(chuàng)意性設(shè)置，主題明確 產(chǎn)品具有獨特藝術(shù)魅力和文化附加值 品牌、配套等體現(xiàn)身份的象征，同時對于回歸的祈望項目客戶研判項目客戶研判 —— 結(jié)論結(jié)論追求高品位和差異性感受的自用型客戶追求高品位和差異性感受的自用型客戶追求高附加值空間的投資型客戶追求高附加值空間的投資型客戶第三部分第三部分把理想轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實把理想轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實海上海的務(wù)實營銷觀點海上海的務(wù)實營銷觀點 項目總體營銷目標(biāo)項目總體營銷目標(biāo)? 銷售成果銷售成果 穩(wěn)中求快，快中求價穩(wěn)中求快，快中求價? 推廣效應(yīng)推廣效應(yīng) 文化影響產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)造品牌文化影響產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)造品牌項目總體營銷目標(biāo)項目總體營銷目標(biāo) ———— 銷售成果銷售成果– 按照發(fā)展商要求的各產(chǎn)品的銷售時點和周按照發(fā)展商要求的各產(chǎn)品的銷售時點和周期完成銷售進度；期完成銷售進度；– 實現(xiàn)我們提交并經(jīng)發(fā)展商確認(rèn)的各產(chǎn)品的實現(xiàn)我們提交并經(jīng)發(fā)展商確認(rèn)的各產(chǎn)品的銷售價格銷售價格– 在各銷售階段以合理的時間完成客戶簽在各銷售階段以合理的時間完成客戶簽約、貸款和收款工作，盡快幫助發(fā)展商回約、貸款和收款工作，盡快幫助發(fā)展商回籠銷售款項籠銷售款項項目總體營銷目標(biāo)項目總體營銷目標(biāo) ———— 推廣效應(yīng)推廣效應(yīng)–– 使本項目具有廣泛而良好的社會認(rèn)知度和認(rèn)可度，引使本項目具有廣泛而良好的社會認(rèn)知度和認(rèn)可度，引起市場轟動效應(yīng)起市場轟動效應(yīng)–– 樹立本項目在市場的標(biāo)桿地位，最
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