【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 決策 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 施工 準(zhǔn)備 施工 （ 含保修 ） 物業(yè) 管理 后評(píng)估 資金、策劃與銷(xiāo)售 工程管理 （ 常規(guī)理解 ） 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 時(shí)間進(jìn)程產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)說(shuō)明物業(yè)公司客戶(hù)中心銷(xiāo)售部項(xiàng)目部工程部成本部設(shè)計(jì)部財(cái)務(wù)部營(yíng)銷(xiāo)部項(xiàng)目發(fā)展/拓展部入伙保修階段項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目施工階段設(shè)計(jì)管理階段物業(yè)管理階段1 . 階段色塊全覆蓋的為主要職能部門(mén)；部分覆蓋的為協(xié)助部門(mén)。2 . 階段色塊表示該階段的主要工作，時(shí)間進(jìn)程上有相互重合時(shí)表示各階段有一定的承接關(guān)系。項(xiàng)目論證階段銷(xiāo)售管理階段營(yíng)銷(xiāo)策劃階段萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程與工程管理： 施工準(zhǔn)備階段和施工階段（含保修）是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段，是工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 不可或缺的環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理 還涉及 投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理和后評(píng)估等階段 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段工程管理的任務(wù)概述： 投資決策階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 施工準(zhǔn)備階段 施工階段 保修階段 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 投資決策階段： 1. 現(xiàn)場(chǎng)踏勘，收集有關(guān)水文、地質(zhì)、市政配套 以及周邊建筑、社會(huì)環(huán)境等資料 2. 根據(jù)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)意向定位等，協(xié)助進(jìn)行市政配 套評(píng)估，協(xié)助估算工程造價(jià)， 3. 協(xié)助提出分階段開(kāi)發(fā)方案，提出工程建設(shè)計(jì) 劃，編制總控制進(jìn)度計(jì)劃 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 簡(jiǎn)單示例： 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段： 1. 參與勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等選擇，協(xié)助簽定合 同并督促實(shí)施（進(jìn)度、結(jié)果） 2. 協(xié)助提出設(shè)計(jì)要求（設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、施工圖設(shè) 計(jì)指導(dǎo)書(shū)），參與評(píng)選設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì) 3. 協(xié)助編制設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃 4. 督促設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)（含鋼 量、砼含量） 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 5. 審核設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范及國(guó)家相關(guān)規(guī)定的具 體要求 6. 審核設(shè)計(jì)是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，設(shè)計(jì)使用 功能要求 7. 審核防滲漏、防開(kāi)裂體系設(shè)計(jì)專(zhuān)篇及相關(guān)設(shè) 計(jì)節(jié)點(diǎn)的合理性 8. 審核設(shè)備系統(tǒng)、參數(shù)選型的合理性 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 9. 審核設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的合理性；例 如：樁基選型、 基坑支護(hù)方案的選擇、土方 平衡地形改造方案的選擇 、報(bào)板報(bào)樣計(jì)劃 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 施工準(zhǔn)備階段： 1. 組建項(xiàng)目部班子 2. 建立招標(biāo)制度，考察并篩選排查合格供應(yīng)商 及合格承建商名冊(cè)、黑名單 3. 審核圖紙，制定招標(biāo)方案，編制工程招標(biāo)計(jì) 劃（例如：招標(biāo)方案：分區(qū)分標(biāo)段、招標(biāo)形 式、合同形式、甲供、甲分包范圍、招標(biāo)策 略） 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 4. 審核施工圖預(yù)算 5. 組織資格預(yù)審，確定投標(biāo)入圍名單 6. 參與組織 招標(biāo)：編制與發(fā)送招標(biāo)文件，組織 評(píng)審?fù)稑?biāo)書(shū)（含技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)），組織技 術(shù)標(biāo)答疑，參與定標(biāo) 7. 編制審核甲供物資采購(gòu)計(jì)劃 8. 簽訂有關(guān)工程建設(shè)合同：格式化標(biāo)準(zhǔn)合同 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 9. 辦理各項(xiàng)手續(xù)（招標(biāo)、報(bào)建、臨時(shí)能源） 召集項(xiàng)目綜合實(shí)施計(jì)劃評(píng)審會(huì) 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 施工階段： 1. 開(kāi)工報(bào)告，辦理開(kāi)工手續(xù) 2. 現(xiàn)場(chǎng)踏勘報(bào)告，開(kāi)工前“七通一平”及準(zhǔn)備 工作 3. 確認(rèn)承建商選擇的分包商 4. 組織施工圖會(huì)審（內(nèi)部會(huì)審、預(yù)審、專(zhuān)項(xiàng)審 查） 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 5. 審核施工組織設(shè)計(jì)和專(zhuān)項(xiàng)工程施工組織設(shè)計(jì) 6. 督促檢查設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位等各方執(zhí)行 合同、規(guī)范、技術(shù)方案和企業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn) 7. 參與材料設(shè)備的檢查驗(yàn)收，建立甲供設(shè)備、 物資臺(tái)帳，協(xié)調(diào)總分包管理 8. 組織分項(xiàng)工程驗(yàn)收和隱蔽工程驗(yàn)收，組織關(guān) 鍵質(zhì)量通病防控工藝檢查及檢驗(yàn)批驗(yàn)收 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 9. 簽發(fā)付款憑證、建立付款臺(tái)帳、簽發(fā)現(xiàn)場(chǎng)簽證 、樣板展示區(qū)開(kāi)放，配合 銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)、工地客戶(hù)開(kāi)放日 ，實(shí)行 動(dòng)態(tài)成本跟蹤 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 組織項(xiàng)目例會(huì) 、進(jìn)度、成本等問(wèn)題 、月報(bào) 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 保修階段： 1. 與物業(yè)、客服合作，處理入伙事宜 2. 參與鑒定質(zhì)量責(zé)任 3. 督促承建商保修 4. 參與項(xiàng)目后評(píng)估，積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)七： 過(guò)于依賴(lài)分戶(hù)驗(yàn) 收或分戶(hù)驗(yàn)收流于形式。業(yè)主投訴與工程 質(zhì)量考核脫節(jié)，對(duì)外部資源 缺乏有效的管 理要求和獎(jiǎng)懲措施 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 分戶(hù)驗(yàn)收結(jié)果、業(yè)主投訴結(jié)果與施工企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)利潤(rùn)掛鉤，實(shí)行獎(jiǎng)懲對(duì)等的管理 通過(guò)業(yè)主預(yù)驗(yàn)收降低交付期的業(yè)主投訴，提高業(yè)主滿(mǎn)意度和品牌認(rèn)知度 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)八： 維修不及時(shí)、維 修質(zhì)量不到位易 引發(fā)業(yè)主投訴升級(jí) ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 提前明確施工單位入住配合和維修義務(wù) 保修期內(nèi)保留現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急維修隊(duì)伍 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 對(duì)承包商維修管理的基本要求： 承建商在保修期限內(nèi)應(yīng)明確維修負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式，提供現(xiàn)場(chǎng)駐場(chǎng)維修人員，維修人員應(yīng)按甲方要求上下班報(bào)到并打卡 明確緊急維修、一般維修管理流程，維修期限要求，對(duì)不履行維修義務(wù)或維修質(zhì)量未達(dá)要求的（同一位置一次性維修解決）管理進(jìn)行約定 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 部位 質(zhì)量缺陷 維修時(shí)限 地基和主體結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)使用安全 需根據(jù)專(zhuān)項(xiàng)維修方案確定 設(shè)計(jì)缺陷改造 按具體項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)確定工期 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間 房間和外墻面的防滲漏 滲漏 天晴 7日內(nèi) 埋地管道 滲漏 7日內(nèi) 內(nèi)外墻面 裂縫 內(nèi)墻砌體裂縫 7日內(nèi)，其他裂縫 3 天。外墻砌體裂縫 5日內(nèi)，其他 裂縫 3天。 門(mén)窗、雨棚、鏡子 更換玻璃、鏡子 1530日內(nèi) 戶(hù)內(nèi)外門(mén)扇 更換門(mén)扇 7日內(nèi) 臺(tái)面、地面、窗臺(tái)板、裝飾墻面 更換石材 15日內(nèi) 廚衛(wèi)間甲供材料部件 更換部品 /部件 7日內(nèi) 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)九：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì) 監(jiān)理單位缺乏有效的管理手段 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)十：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì) 施工單位缺乏有效的管理手段 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 事前控制一：針對(duì)監(jiān)理人員配備數(shù)量無(wú)法 滿(mǎn)足甲方工程管理需要的問(wèn)題 提前約定監(jiān)理檢驗(yàn)批標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)配備監(jiān)理人員 根據(jù)工程不均衡建設(shè)的特點(diǎn)，實(shí)行監(jiān)理工程期間分批次進(jìn)、退場(chǎng)制度 明確監(jiān)理檢驗(yàn)方式及檢驗(yàn)要求，對(duì)位記錄管理 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)監(jiān)理單位缺乏有效的管理手段 監(jiān)理單位未按要求配置監(jiān)理人員或人員質(zhì)量、數(shù)量無(wú)法滿(mǎn)足工程監(jiān)理需要 監(jiān)理工程師專(zhuān)業(yè)能力不足，對(duì)需要重點(diǎn)控制的工序工藝環(huán)節(jié)檢驗(yàn)要求不清晰 監(jiān)理工程師責(zé)任心不強(qiáng)，質(zhì)量意識(shí)不足 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 事前控制二：針對(duì)監(jiān)理人員專(zhuān)業(yè)能力不足 責(zé)任心不強(qiáng)，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理不認(rèn)真的問(wèn)題： 招標(biāo)前應(yīng)對(duì)總監(jiān)、總監(jiān)代表及土建專(zhuān)業(yè)責(zé)任工程師進(jìn)行考試，甲方實(shí)行資格認(rèn)定 改變傳統(tǒng)監(jiān)理招標(biāo)競(jìng)價(jià)模式，由傳統(tǒng)的統(tǒng)一報(bào)價(jià)改為：成本 ＋利潤(rùn)＋浮動(dòng)酬金 浮動(dòng)酬金用于甲方向現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員發(fā)放績(jī)效考核獎(jiǎng)金 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 事中控制一：加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理體系的管理，甲 方重點(diǎn)工序抽檢比例不低于 30%： 甲方參與約定質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)的檢驗(yàn)批驗(yàn)收，驗(yàn)收比例不低于監(jiān)理實(shí)測(cè)檢驗(yàn)的 30% 定期組織工地互查（月度）和不定期檢查（集團(tuán)或企業(yè)工程管理的飛抽檢） 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 事中控制二：保留甲方主動(dòng)調(diào)控手段： 合約中約定甲方有權(quán)更換不合格監(jiān)理人員 合約中約定當(dāng)監(jiān)理公司不按甲方要求配置到崗或配置不合格監(jiān)理人員時(shí)，甲方有權(quán)代聘監(jiān)理人員，其費(fèi)用為總監(jiān)代表既定月薪 ＋ 30%甲方管理費(fèi) 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工單位缺乏有效的管控手段： 施工單位質(zhì)保體系不健全，技術(shù)人員、質(zhì)檢人員配置的數(shù)量、質(zhì)量無(wú)法滿(mǎn)足工程管理需要 施工單位不按甲方要求進(jìn)行重點(diǎn)工藝、工序質(zhì)量控制，工程質(zhì)量完全依靠甲方和監(jiān)理的檢驗(yàn) 施工單位不按甲方要求配合分包工作，不履行總包職責(zé) 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 招標(biāo)考察時(shí)重點(diǎn)檢查其質(zhì)保體系的執(zhí)行情況 實(shí)行技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)檢負(fù)責(zé)人資格認(rèn)證考試 明確甲方質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及管理標(biāo)準(zhǔn) 保留甲方主動(dòng)調(diào)控手段 優(yōu)化招標(biāo)文件及合約文件 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ◆ 對(duì)供應(yīng)商提出明確的質(zhì)保體系管理要求， 按要求進(jìn)行考察、入圍評(píng)定和評(píng)標(biāo)審核 ◆ 按長(zhǎng)期合作的標(biāo)準(zhǔn)選擇供應(yīng)商，形成供 應(yīng)商升降級(jí)機(jī)制，與優(yōu)秀供應(yīng)商進(jìn)行戰(zhàn) 略合作 ◆ 在招標(biāo)文件和合約文件中提前明確質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)、管理要求、技術(shù)措施要求、配合 銷(xiāo)售要求等質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制的要 點(diǎn)。保證供應(yīng)商在同一標(biāo)準(zhǔn)下競(jìng)價(jià) 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ◆ 招標(biāo)文件和合約文件中，不僅應(yīng)明確對(duì) 供應(yīng)商的目標(biāo)管理要求。還應(yīng)明確對(duì)其 的過(guò)程評(píng)估和考核要求，實(shí)行獎(jiǎng)懲機(jī)制 ◆ 提前約定獎(jiǎng)懲退出機(jī)制，對(duì)退場(chǎng)條件、 計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工程量確認(rèn)方式、施工場(chǎng) 地移交要求、后續(xù)工程發(fā)生費(fèi)用認(rèn)定、 甲方管理費(fèi)收取、后續(xù)工程質(zhì)量責(zé)任 認(rèn)定等進(jìn)行明確 萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道 ◆ 對(duì)甲方指定單位、乙方供貨安裝的項(xiàng)目提 前明確限制性?xún)r(jià)格，綜合考慮其采保費(fèi)用 ◆ 在招標(biāo)文件和合約文件中提前明確總包配 合、管理的范圍、內(nèi)容、職責(zé)及費(fèi)用，對(duì) 不能提供有效的總包配合或配合不及時(shí) 的，按獎(jiǎng)懲退出機(jī)制進(jìn)行管理 地基與基礎(chǔ) 樁身垂直度 樁頂浮漿 清理 柱插筋偏移 地梁軸線(xiàn)偏移 ? Ⅰ 樁身垂直度差 原因分析 人工挖孔樁身砼護(hù)壁軸心未按每節(jié)復(fù)核垂直度，產(chǎn)生左右偏移。 防治措施 樁護(hù)壁模板應(yīng)按每安裝一節(jié)在樁口架十字用線(xiàn)墜復(fù)核、調(diào)校。 挖孔樁的垂直度較好 挖孔樁的垂直度較差 挖孔樁模板固定采用十字線(xiàn)法較好 現(xiàn) 場(chǎng) 實(shí) 例 ? Ⅱ 樁頂浮漿清理 原因分析 由于泵送預(yù)拌砼粗骨料偏小，水灰比過(guò)大，振搗砼水泥漿時(shí)樁頂浮漿過(guò)厚，影響樁的抗壓強(qiáng)度。 防治措施 ① 樁澆筑砼應(yīng)高于設(shè)計(jì)標(biāo)高 30～ 50㎜，砼初凝前剔除部分樁頂浮漿，砼終凝后 采用人工鑿打見(jiàn)石子為宜。 ② 監(jiān)理逐樁檢查拍照。 樁頂浮漿未認(rèn)真清理 樁帽內(nèi)浮漿剔打清理較好，石子清晰顯現(xiàn) 現(xiàn) 場(chǎng) 實(shí) 例 ? Ⅲ 柱短肢墻插筋偏移 原因分析 ① 短肢墻（柱）插筋由于下部鋼筋密集安裝插筋偏移。 ② 插筋安裝后未固定。 ③ 澆筑砼時(shí)插筋偏移，未扶筋及復(fù)核。 防治措施 ① 按軸線(xiàn)位臵撥開(kāi)密集鋼筋插筋錨入用點(diǎn)焊或增加箍筋固定。 ② 插筋上部用鋼管或木枋井字架固定，復(fù)核軸線(xiàn)。 ③ 澆筑砼后及時(shí)扶筋、調(diào)校。 ④ 加強(qiáng)旁站監(jiān)理的責(zé)任心教育。 柱筋偏移 軸線(xiàn)控制準(zhǔn)確 現(xiàn) 場(chǎng) 實(shí) 例 挖孔樁插筋定位較好 ? Ⅳ 地梁軸線(xiàn)偏移 原因分析 地梁模板安裝后未復(fù)核軸線(xiàn)。 防治措施 ① 按縱橫軸線(xiàn)用鋼尺丈量及房間的對(duì)角線(xiàn)檢查，做到準(zhǔn)確無(wú)誤。 ② 搞清楚中心軸線(xiàn)與偏心軸線(xiàn)的相互關(guān)系。 ③ 監(jiān)理復(fù)核軸線(xiàn)時(shí)必須所有軸線(xiàn)逐一復(fù)核，不允許抽查；甲方對(duì)此加強(qiáng)檢查督促力度。 現(xiàn) 場(chǎng) 實(shí) 例 地梁位移40mm 地梁軸線(xiàn)偏差 75mm 地梁軸線(xiàn)準(zhǔn)確 主體工程 模板安裝 鋼筋安裝 砼工程 砌體工程 ? Ⅰ 模板安裝主要問(wèn)題 ? 支撐體系不規(guī)范，現(xiàn)澆梁板下?lián)? ? 后澆帶二側(cè)模板及支撐提前拆除 ? 軸線(xiàn)偏移大，爆模，后期剔打 ? Ⅰ 模板安裝－－ 支撐體系不規(guī)范，現(xiàn)澆梁板下?lián)? 原因分析 ① 梁板支撐支承在基土面上時(shí)，基土未平整夯實(shí)。 ② 支撐間距過(guò)大，無(wú)鎖腳桿及墊枋。 ③ 鋼管支撐扣件未扭緊。 ④ 模板主次龍骨間距過(guò)大或材質(zhì)較差。 ? Ⅰ 模板安裝－－ 支撐體系不規(guī)范，現(xiàn)澆梁板下?lián)? 防治措施 ① 支撐體系的搭設(shè)必須嚴(yán)格按施工方案進(jìn)行。 ② 梁板支撐支承在基土上時(shí)，應(yīng)對(duì)基土平整、夯實(shí)，滿(mǎn)足承載