【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的意義、作用設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述一、 物業(yè)管理與類型（一）物業(yè)設(shè)備 —— 物業(yè)附屬設(shè)備，科學(xué)的管理和維護(hù)才能使物業(yè)達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、舒適及衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮物業(yè)建筑為生產(chǎn)和生活服務(wù)的作用。（二）物業(yè)設(shè)備的分類給排水系統(tǒng) 燃?xì)庀到y(tǒng)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備 電氣工程設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述二、 物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的目的和意義（一）目的： （二）意義是維護(hù)物業(yè)本身并使之正常發(fā)揮使用功能的保證。可以延長(zhǎng) 物業(yè) 使用年限，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段?？梢詾闃I(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件?？梢詾槲飿I(yè)管理企業(yè)樹(shù)立良好的企業(yè)形象，帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述三、 物業(yè)設(shè)備管理的作用提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。影響物業(yè)銷售的價(jià)格和租金。保證業(yè)主和使用人的安全。提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。提高管理者的工作效率影響物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)及社會(huì)形象第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容一、 物業(yè)設(shè)備管理的方式及組成 有 分散管理和集中的專業(yè)化管理方式；由維修管理部分和運(yùn)行管理部分組成二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理（ 1）物業(yè)設(shè)備原始資料檔案管理。（ 2）重要設(shè)備維修資料檔案。2 、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理（主要內(nèi)容）。物業(yè)設(shè)備的維修管理（主要內(nèi)容，注意分級(jí)維修保養(yǎng)、大修及更新改造的區(qū)別）。第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容二、各類設(shè)備的 管理與維修 （一）房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定　　物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。 給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容： 給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對(duì)給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn) 行、維護(hù)等的管理活動(dòng)。包括物業(yè)管理公司對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水， 以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。 第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容（二）供電設(shè)備管理的內(nèi)容　　供電設(shè)備管理的內(nèi)容主要有供電設(shè)備的安全管理、供電設(shè)備的正常運(yùn)行管理、供電設(shè)備的維修管理。其中供電設(shè)備的安 全管理占有重要的地位。該項(xiàng)管理搞的好與壞直接影響著物業(yè)小區(qū)內(nèi)的用電設(shè)備和人員的生命安全。其 主要內(nèi)容包括普及安全知識(shí)，使用安全用具，提高安全意識(shí)； 供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理；供電設(shè)備安全操作管理；供電設(shè)備過(guò)負(fù)荷的安全管理等。供電設(shè)備正常運(yùn)行管理是供電設(shè)備安全可靠運(yùn)行的保障。它主要包括：巡視監(jiān) 控管理，異常情況處置管理，變配電室的設(shè)備運(yùn)行管理和檔案管理等內(nèi)容。供電設(shè)備的維修管理，是規(guī)范供電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設(shè)備設(shè)施的性能良 好地運(yùn)行，其內(nèi)容包括對(duì)設(shè)備經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)和故障的修理等管理活動(dòng)。第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度一、 物業(yè)管理企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系 設(shè)備管理主管部門：工程管理部門其他部門協(xié)助。二、設(shè)備管理部門的任務(wù)及機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）設(shè)備管理部門的任務(wù)能源供應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施有計(jì)劃更新改造設(shè)備設(shè)施第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度（二）設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置 部門經(jīng)理（ 1人） —— 部門副經(jīng)理（ 12人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管） —— 班組長(zhǎng)（領(lǐng)班，若干人） —— 班組成員（技術(shù)工人，若干人） 可另設(shè)資料統(tǒng)計(jì)員 1人。第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度三、 物業(yè)設(shè)備管理的制度（一）崗位職責(zé)工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)技術(shù)主管職責(zé)領(lǐng)班職責(zé)技術(shù)工人職責(zé)資料員職責(zé)第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度三、 物業(yè)設(shè)備管理的制度（二）管理制度接管驗(yàn)收制度預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度值班制度交接班制度報(bào)告紀(jì)錄制度工程驗(yàn)收制度? 1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。3．在驗(yàn)收過(guò)程中，須以將來(lái)運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，須盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。工程驗(yàn)收制度? 4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫(kù)，妥為保管并做出詳細(xì)清單。 設(shè)備維修制度? 1．預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 ，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。設(shè)備維修制度? 2．緊急維修，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。? ，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。設(shè)備維修制度? 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。由于此類工作通常沒(méi)有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。 維修保養(yǎng)總體要求? 1．工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。2．各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。4．維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。5．專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。6．在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。8．由助理跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實(shí)情況。 供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度? 1．變壓器在察看運(yùn)行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測(cè)量讀數(shù)。2．察看所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等是否正常工作。3．運(yùn)行中的開(kāi)關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無(wú)跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。4．各開(kāi)關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作，每星期檢查開(kāi)關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測(cè)一次。6．配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過(guò)40度為宜。7．檢查電纜坑有無(wú)積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除。8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。9．有檢修記錄和測(cè)試記錄，試驗(yàn)有效期為二年。 四、報(bào)告制度? 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班：。、代換、或加工修理。，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。、換班、加班、倒休等。? 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班：，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。、代替或加工修理。，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說(shuō)明。、加班、倒休等。四、報(bào)告制度? 3．各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報(bào)告本主管：。、改造、或加工修理。、備件、材料、文具及勞保用品。、換班、倒休、病假、事假等。、外單位聯(lián)系。及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。四、報(bào)告制度? 4．主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告經(jīng)理：。（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。、代換或加工維修。、移位安裝、增改工程及外部施工。、換班、倒休、加班等。、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。、備件、材料、文具及勞保用品等。5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障四、報(bào)告制度值班制度? 1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請(qǐng)假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開(kāi)。2．值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。3．每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。4．須按計(jì)劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或主管。值班制度? 5．值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi) 24小時(shí)有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。7．非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。如有來(lái)訪者，必須進(jìn)行登記。8．任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。 交接班制度? 1．接班人員須提前 10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。 2．接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：，聽(tīng)取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。，聽(tīng)取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題。應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。排，并在交接班記錄上簽字。3．交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗：交接班制度? ，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到