【文章內(nèi)容簡介】 種辦法?！　。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。（過去的兩邊兒沾光的做法，肯定的給堵塞漏洞了）　　四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。（而企業(yè)所得稅中，土地閑置費是允許在企業(yè)所得稅前扣除的）　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（契稅計入土地成本扣除，不放在稅金中單獨扣除，印花稅已經(jīng)在費用中扣除，也不再單獨進行扣除）　　六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。（借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費拆遷補償費100萬元，貸：主營業(yè)務(wù)收入100萬元）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費（借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費拆遷補償費120萬元 ，貸：主營業(yè)務(wù)收入100萬元 現(xiàn)金20萬元）；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費80萬，銀行存款20萬，貸：主營業(yè)務(wù)收入100萬元）　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費（實際辦手續(xù)的時候，并不走購入手續(xù)，都是聯(lián)系好，然后讓其他企業(yè)直接開發(fā)票給?！　。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費?！　∑?、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！　“?、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。6 土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)【2009】91號第一章 總則　　第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，制定本規(guī)程(以下簡稱《規(guī)程》)?！　〉诙l 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。(只適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算工作)　　第三條《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。　　第四條 納稅人應(yīng)當如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性?！　〉谖鍡l 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)?！　≈鞴芏悇?wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅?！　〉诙?前期管理　　第六條主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理從總局層面上提出了項目管理的理念。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳， 對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。　　第七條主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用?！　〉诎藯l對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。為了防止不同的項目混淆，實施專用票據(jù)管理措施。（專用票據(jù)管理措施）　　第三章 清算受理　　第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算三個層次：第一，房子，第二，賣項目，第三，賣地?！　?一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！　〉谑畻l 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算85%標準，說明大部分房子賣了?！　?一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；　　(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　　(四)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況?！　η翱钏械?三)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算?！　〉谑粭l對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90時間是90日內(nèi)。日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納 稅人應(yīng)當在收到收到清算通知90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)?！　?yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理?！　〉谑l 納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料　　(一)土地增值稅清算表及其附表(參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定)。　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。　　(三)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同 統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。　　(四)納稅人沒有規(guī)定必須進項審核鑒證。不是必須讓中介機構(gòu)進行鑒證。委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》?！　〉谑龡l主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直 轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。　　第十四條主管稅務(wù)機關(guān)按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行清算情形的，應(yīng)當作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準，確定何時要求納 稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。　　第十五條主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定?！　〉谒恼?清算審核　　第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核清算審核既包括了案頭審核，也包括了實地審核。　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等?！　嵉貙徍耸侵冈诎割^審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。（審核分為案頭審核和實地審核）　　第十七條清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否①以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算一般認為是發(fā)改委的立項。廣西規(guī)定是分為三類,江蘇規(guī)定分為兩類.；②對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；③對這里認為認為普通和非普通住宅即可。不用強制要求商業(yè)、住宅、別墅等都要分開。畢竟，土地增值稅清算的主要是以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位。不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（這里的不同類型房地產(chǎn)，廣西認為要分為三類，江蘇認為分為兩類，但是江蘇省對普通標準住宅的界定不同）　　第十八條 審核要關(guān)注房屋銷售收入和視同銷售收入。收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料， 重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退 房款的收入調(diào)整情況進行審核（如果是清算后的面積差，不再進行調(diào)整）；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況?！　”匾獣r，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。（即：是否有視同銷售情形）　　第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人是否可以認為企業(yè)分立實際上是先分配，后投資的業(yè)務(wù)呢？、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)同企業(yè)所得稅不同。企業(yè)所得稅表述為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時。視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：　　、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（注意應(yīng)該是平均價格）　　、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?！　?二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。（如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅）　　第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。（是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 其中繳納的契稅：按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。（國稅函【2010】220號文件）　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用。（包括財務(wù)費用、營業(yè)費用和管理費用）　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（是指營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。（第（一）項+第（二）項合計，加計20%）　　第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：　　(一)在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除實際發(fā)生了支出，但是沒有取得合法憑據(jù)的，是不應(yīng)當扣除的。（例如：質(zhì)量保證金，即是屬于應(yīng)當取得合法憑據(jù)，但是沒有取得的， 不允許扣除）　　(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的不能預(yù)提。（即：不允許預(yù)提）　　(三)扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆?！　?四)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的?！　?五)納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，也應(yīng)當采取合理的分配方法）　　(六)對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準?！　〉诙l 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當重點關(guān)注：　　(一)同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。（同一宗土地有多個開發(fā)項目，應(yīng)該予以分攤）　　(二)是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)費用和土地征用及拆遷補償費?！　?三)拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)支付給個人的拆遷補償款不需要發(fā)票?！　〉诙龡l 審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當重點關(guān)注：　　(一)前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形?！　?二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。（房地產(chǎn)開發(fā)費用和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費的區(qū)別）　　(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。　　第二十四條 審核公共配套設(shè)施費時應(yīng)當重點關(guān)注：　　(一)公共配套設(shè)施的界定是否準確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況如果不允許預(yù)提的配套設(shè)施在土地增值稅在稅前扣除，以后發(fā)生的公共配套設(shè)施，如果是為多個項目服務(wù)的，如何進行后續(xù)調(diào)整？。（說明土地增值稅不允許預(yù)提配套設(shè)施費用，企業(yè)所得稅允許預(yù)提配套設(shè)施費用，但是園林環(huán)境工程費不允許稅前列支）　　(二)是否將房地