【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 等指標(biāo)體現(xiàn)出來(lái)后，市場(chǎng)對(duì)該個(gè)案將形成簡(jiǎn)單而精準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)，稱(chēng)之為經(jīng)濟(jì)樓盤(pán)、高檔樓盤(pán)或豪華樓盤(pán)等。 對(duì)于一個(gè)新盤(pán)來(lái)說(shuō)， 必須認(rèn)清自己在供應(yīng)體系中的位臵，確定主流客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)階層， 借鑒并對(duì)比同類(lèi)別的通用指標(biāo)，才是真正從市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，來(lái)認(rèn)清自己并找準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)者。 對(duì)應(yīng)模型的案例 應(yīng)用城市：杭州公寓市場(chǎng) 時(shí)間： 2023年） 供應(yīng)梯度 經(jīng)濟(jì)階層 在售典型個(gè)案 現(xiàn)階段指標(biāo) 生存類(lèi)型 奢華 富豪 金色海岸 九樹(shù)公寓 單價(jià)范圍： 2023030000元 /㎡ 主力戶(hù)型： 200400 ㎡ 區(qū)域價(jià)值：未來(lái) CBD地段，或有稀缺性自然景觀資源 董事長(zhǎng) 豪華 富人 深藍(lán)廣場(chǎng) 單價(jià)范圍： 1900021000元 /㎡ 主力戶(hù)型： 160200㎡ 區(qū)域價(jià)值：中心城區(qū)繁華地段，或有一定的自然景觀資源 董事、總經(jīng)理 高檔 富裕 （中產(chǎn)） 麗晶城 楓華府第 盛世錢(qián)塘 單價(jià)范圍： 1202315000元 /㎡ 主力戶(hù)型： 140170㎡ 區(qū)域價(jià)值：次繁華地段，有一定的街區(qū)特色 副總經(jīng)理、總監(jiān) 舒適 小康 林風(fēng) 金色家園 單價(jià)范圍： 1000012023元 /㎡ 主力戶(hù)型： 120170㎡ 區(qū)域價(jià)值：成熟配套地段 部門(mén)經(jīng)理 經(jīng)濟(jì) 溫飽 文鼎苑 海天城 美林灣 單價(jià)范圍： 50008000元 /㎡ 主力戶(hù)型： 90130㎡ 區(qū)域價(jià)值：邊緣地段，配套 量少質(zhì)低。 職員 供應(yīng)梯度 經(jīng)濟(jì)階層 在售典型 個(gè)案 現(xiàn)階段 指標(biāo) 生存類(lèi)型 奢華 富豪 董事長(zhǎng) 豪華 富人 董事、總經(jīng)理 高檔 富裕 （中產(chǎn)） 副總經(jīng)理、總監(jiān) 舒適 小康 部門(mén)經(jīng)理 經(jīng)濟(jì) 溫飽 職員 華豐石橋區(qū)域的現(xiàn)有項(xiàng)目，基本上處于這一位臵。 對(duì)應(yīng)模型在華豐石橋供應(yīng)樓盤(pán)上的應(yīng)用 綜上所述，在大杭州樓市供應(yīng)體系中，華豐石橋區(qū)塊適合類(lèi)普通職員這一人群。這一人群需要 90130㎡的戶(hù)型和 6000元左右的單價(jià)，他們都是在首次臵業(yè)的消費(fèi)目的下選擇了供應(yīng)梯隊(duì)中的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品。 這是華豐石橋區(qū)塊成熟、成型的供求對(duì)應(yīng)關(guān)系 正如我們一開(kāi)始所說(shuō)的，嘉里 〃 華豐項(xiàng)目的產(chǎn)品是定位于 90㎡精裝修。這樣的產(chǎn)品顯然是打破了已成型的市場(chǎng)供求體系，也逾越了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的節(jié)奏。 課題：關(guān)于精裝修的發(fā)展進(jìn)程 精裝修市場(chǎng)的現(xiàn)在進(jìn)行時(shí) ? 追溯杭州精裝修成品房的發(fā)展歷史， 1999年杭州有了第一個(gè)精裝修的單身公寓 —— 雙牛大廈，此后全部精裝修的南都銀座公寓也開(kāi)創(chuàng)了杭州首個(gè)大眾精裝修樓盤(pán)的典范。然而此后多年，精裝修在杭州的聲音越來(lái)越小。當(dāng)它再度興起時(shí)，精裝修儼然已成為單身公寓和酒店式公寓，或是極高端的豪宅代言符號(hào)。 ? 回顧杭州近年來(lái)開(kāi)發(fā)的的精裝修樓盤(pán)，要么是金色海岸、綠城 〃 深藍(lán)廣場(chǎng)、桃花源這樣的高端豪宅和別墅，要么是像梧桐公寓、世茂麗晶城、凱恩 〃 西湖金座、東方金座、華潤(rùn)西子中心、盛世錢(qián)塘、龍禧硅谷酒店等樓盤(pán)中的高檔小戶(hù)型公寓或酒店式公寓，與大眾精品無(wú)緣。 要么高端 要么個(gè)性 ? 2023年，一度大量集中于高檔住宅和單身公寓、被人稱(chēng)之為?兩條腿走路?的杭城精裝修房，開(kāi)始邁出第三只腳，在中端住宅市場(chǎng)中初顯身影。 ? 春節(jié)后，綠城 〃 翡翠城 135180㎡精裝修房源， 81008200元的均價(jià)受到了市場(chǎng)的極大關(guān)注； ? 盛元 〃 慧谷 90 ㎡精裝修戶(hù)型，共 344套，于四月底推向市場(chǎng)； ? 華元 〃 芳滿(mǎn)庭 90 ㎡戶(hù)型全面啟用精裝修房銷(xiāo)售。 中高端市場(chǎng)初露端倪 ? 從精裝修的產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)奏來(lái)看，杭州近 2年要在大眾精品樓盤(pán)上做 精裝產(chǎn)品，還屬于超前。 在華豐石橋這樣一個(gè)尚處于經(jīng)濟(jì)型樓盤(pán)集中的區(qū)域 打破現(xiàn)有的供應(yīng)體系和產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)奏的精裝產(chǎn)品 是機(jī)會(huì)還是陷阱？ 我們認(rèn)為，這是一個(gè)機(jī)會(huì) ?華豐石橋區(qū)域沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)性大盤(pán)。而一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的大盤(pán)可以帶動(dòng)、帶活、帶好一個(gè)區(qū)域，成就這一區(qū)域全新的氣象！如：綠城 〃 翡翠城之于閑林，坤和 〃 親親家園之于三墩，金都 〃 富春山居之于銀湖。 ?領(lǐng)導(dǎo)性個(gè)案需要體量、品牌做基礎(chǔ)資源。而我們的項(xiàng)目以25萬(wàn)㎡的總建面積，和?嘉里?的品牌背景，完全有理由成為一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)性大盤(pán)。 嘉里品牌的解讀和運(yùn)用 ? 市場(chǎng)留有機(jī)會(huì)： 目前華豐石橋區(qū)塊沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)性大盤(pán)； ? 產(chǎn)品力需要： 精裝產(chǎn)品拉高了人群檔次，需要品牌來(lái)消減地段抗性； ? 提升項(xiàng)目檔次的需要： 嘉里 〃 華豐項(xiàng)目定位領(lǐng)先于區(qū)域市場(chǎng)，需要品牌的大力支持；如果沒(méi)有品牌力，非但不會(huì)領(lǐng)先市場(chǎng)，反而會(huì)被市場(chǎng)架空。 品牌發(fā)力的充分必要性 嘉里臵業(yè)的品牌資源 高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)者 首次涉及中檔物業(yè) 浙大湖濱校區(qū) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 嘉里可資利用的品牌資源 來(lái)自香港的背景 杭州香格里拉 關(guān)于【香港背景】 ? 嘉里建設(shè)有限公司（「嘉里建設(shè)」） 是香港最大的地產(chǎn)投資發(fā)展公司之一， 總資產(chǎn)值超過(guò) 450億港元， 在中港兩地均擁有多個(gè)大型建筑項(xiàng)目。 榮獲標(biāo)準(zhǔn)普爾? BBB?投資等級(jí) ；恒生 100指數(shù)、恒生香港中型股指數(shù)成份股及摩根士丹利資本國(guó)際香港指數(shù)成份股之一；為旗下物業(yè)租戶(hù)及住客，提供優(yōu)質(zhì)而全面的管理服務(wù) 。其多元化的發(fā)展方向，令嘉里建設(shè)于中港兩地市場(chǎng)得以迅速發(fā)展。 香港背景 雄厚實(shí)力 關(guān)于【高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)者】 ? 嘉里建設(shè) 專(zhuān)注于豪宅市場(chǎng) ，憑借優(yōu)良的管理服務(wù)，成為享負(fù)盛名的卓越地產(chǎn)商； ? 于策略性位臵，開(kāi)設(shè)物流中心及營(yíng)運(yùn)貨倉(cāng)； ? 于頂級(jí)優(yōu)越地段，發(fā)展豪華住宅物業(yè)。 嘉里 = 豪華物業(yè) 關(guān)于【香格里拉】 ? ?香格里拉?是香港上市公司香格里拉（亞洲）有限公司的品牌， 與嘉里臵業(yè)同屬于郭氏集團(tuán)旗下。 香格里拉注重設(shè)施的豪華舒適，加上殷勤好客之道，成為適合亞洲人文化的知名酒店品牌。 ? 1984年，杭州飯店更名?杭州香格里拉?，成為杭