【文章內(nèi)容簡介】 4） 建立業(yè)主 、 租戶或用戶隨時報修制度 。 （二）房屋修繕的內(nèi)容 ? ? 房屋修繕是指物業(yè)管理者為了維持物業(yè)的正常使用狀態(tài) ， 而對房屋結(jié)構(gòu) 、 裝修及設備部分所受磨損實施的修復性工作 ， 有時也稱為房屋維修 。 ? ? 房屋修繕可以按照修繕規(guī)?；蛭飿I(yè)完損情況的不同分為小修 、 中修 、 大修 、 翻修及綜合維修 。 1．房屋小修 ? ? 房屋維修工作中 ， 凡是為修復房屋的小損小壞 ， 維持房屋原來的使用狀態(tài)及完損等級為目的 所進行的零星養(yǎng)護項目均稱為房屋的小修項目 。 房屋小修工作的特點是面廣量小 ， 工作時間短及人力 、 物力消耗少 。 小修項目的 綜合年均費用為房屋造價的 1％ 以下 。 2．房屋中修 ? ? 房屋的中修是指 需牽動或拆換少量主體構(gòu)件 ， 但仍保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的維修項目為中修項目 。 房屋的中修 主要適用于一般損壞房屋 ， 中修的一次費用一般占該房屋同類結(jié)構(gòu) 新建造價的 25％ 以下 。 3．房屋大修 ? ? 房屋大修是指 需牽動或拆換部分主體構(gòu)件 ， 但不需要全部拆除的 維修工作 。 ? ? 房屋的大修主要 適用于嚴重損壞 的房屋 。大修的一次費用占同類結(jié)構(gòu)房屋 新建造價的25％ 以上 。 4．房屋翻修 ? 房屋翻修是指 需全部拆除 ， 另行設計 、 重新建造的改造工程 。 ? ? 房屋翻修的費用一般均低于同類結(jié)構(gòu)重新造價 ，這是因為房屋翻建可盡量利用原有舊料或設備 。 ? ? 房屋翻修一般 適用于主體結(jié)構(gòu)嚴重破壞 、 喪失正常使用功能 、 有倒塌危險且不能通過一般維修恢復的或無維修價值的房屋 。 5．房屋的綜合維修 ? ? 房屋的綜合維修是指 需對成片多幢 房屋同時進行大 、 中 、 小維修 的工作 。 其工作的面廣量大 ， 一次費用一般為同類結(jié)構(gòu)的 該片房屋新建造價的 20％ 以上 。 修復要求 ? ?小修后要求能夠保持房屋原來的完損等級； ?中修要求修復后房屋的完好率達到 70％ 以上； ?大修后房屋須達到基本完好房屋的要求； ?翻修后房屋須符合完好房屋要求 ， ?綜合維修后的房屋須符合基本完好或完好房屋的要求。 二、房屋維修管理內(nèi)容 ? （一）房屋維修計劃管理 ? （二）房屋安全與質(zhì)量管理 ? （三）房屋維修技術(shù)管理 ? （四）房屋維修施工管理 ? （五）房屋維修的費用管理 （一）房屋維修計劃管理 ? ? 房屋維修計劃管理是指物業(yè)管理者根據(jù)房屋的完損程度 ， 用戶對房屋保養(yǎng)與維修的要求以及政府對保養(yǎng)與維修的有關(guān)規(guī)定 ， 為科學制定并實施房屋的綜合保養(yǎng)與維修計劃所進行的各項管理工作 。 ? ? 在制定計劃時注意其科學合理性 。 ? ? 計劃分為短期計劃 、 中期計劃及長期計劃等 。 ? ?房屋的保養(yǎng)與維修計劃周期越短 ， 則越強調(diào)其實際操作性；而計劃周期越長 ， 則往往強調(diào)其可控性 、 協(xié)調(diào)性 。 ? 房屋保養(yǎng)與維修計劃的內(nèi)容應包括保養(yǎng)與維修的目的、內(nèi)容、實施辦法、人員、材料、費用及質(zhì)量考核等方面。 （二）房屋安全與質(zhì)量管理 ? 1． 房屋安全與質(zhì)量管理的概念 ? ? 房屋維修管理中的安全與質(zhì)量管理 ， 主要是指房屋 日常使用過程 中的安全與質(zhì)量管理 。 即是在房屋的使用過程中 ， 通過定期和不定期對房屋的質(zhì)量鑒定 、安全檢查以及危房的鑒定和排險工作 ， 隨時掌握房屋的質(zhì)量分布狀況 ， 為房屋的合理使用 、 維護管理和計劃修繕提供基本的依據(jù) ， 確保房屋的完好和住用安全 。 2．房屋安全與質(zhì)量管理內(nèi)容 ? 房屋安全與質(zhì)量管理包括 3方面的工作：房屋質(zhì)量等級鑒定 ， 房屋使用安全檢查及危房的鑒定和排險 。 （ 1）房屋質(zhì)量等級鑒定 ? 房屋質(zhì)量等級鑒定是指按統(tǒng)一的標準 、 項目和方法 ， 對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完損等級評定 。 評定的依據(jù)是建設部 1985年頒布的 《 房屋完損等級評定標準 》 。 ? ? 房屋質(zhì)量鑒定的基本任務就是要搞清現(xiàn)有房屋的質(zhì)量分布狀況 ， 為房屋的管理 、 保養(yǎng) 、修繕提供基本依據(jù) 。 房屋完損等級評定 ? 是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu) 、 裝修及設備 3個部分的完好和損壞程度分為 : ? ① 完好房 ? ② 基本完好房 ? ③ 一般損壞房 ? ④ 嚴重損壞房 ? ⑤ 危房 (2)房屋使用安全檢查 ? ? 房屋安全檢查就是通過對房屋的經(jīng)常性檢查 ， 了解房屋完損情況 ， 發(fā)現(xiàn)房屋存在的隱患 ， 及時采取搶修加固和排除險情的措施 。 ? ? 房屋安全檢查與房屋質(zhì)量等級鑒定的工作性質(zhì) 、 基本目的和主要作用大致相同 ， 即掌握房屋完損狀況 ， 為房屋的管 、 用 、養(yǎng) 、 修提供基本資料 。 但它們還有一定的區(qū)別 ， 主要是：安全檢查是一種經(jīng)常性的工作 ， 質(zhì)量等級鑒定是階段性的工作；安全檢查的側(cè)重點是發(fā)現(xiàn)和排除隱患 ， 而質(zhì)量等級鑒定是對房屋情況的全面評定 。 ? ? 房屋的安全檢查按時間間隔劃分 ， 可分為定期檢查和不定期檢查；按任務和內(nèi)容劃分