【文章內(nèi)容簡介】 中管理，實現(xiàn)對業(yè)主信息、報修、收費、綜合服務等的計算機網(wǎng)絡化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價值。 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 23 物業(yè)管理的根本目標是為全體業(yè)主和用戶提供并保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。 盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實質(zhì)上是一種綜合的經(jīng)營型管理服務，融管理、經(jīng)營、服務于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進。物業(yè)管理涉及的服務領域相當廣泛，其基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的服務方式可分為常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。 物業(yè)管理的目標與內(nèi)容 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 24 1 這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，物業(yè)管理的公共服務面向全體業(yè)主、使用人，其目的是為了保證物業(yè)的完好和正常使用，維持正常的生活、工作秩序和保護環(huán)境。公共服務是物業(yè)管理單位提供的基本服務，內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中有明確規(guī)定，大致包括以下內(nèi)容： (1) 物業(yè)的公共場地、設施和設備的管理，包括日常運行、保養(yǎng)和維護。 (2) 物業(yè)公共清潔衛(wèi)生的管理，包括物業(yè)公共場所的日常清掃、保潔、外運、清除及滅殺“四害”等。 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 25 (3) 物業(yè)公共綠地的管理，包括除草、修剪、施肥和殺蟲等。 (4) 治安管理，配合當?shù)毓矙C關對物業(yè)及其管轄區(qū)域進行安全保衛(wèi)，預防和減少危害、損失。 (5) 消防管理，內(nèi)容包括進行火災的預防和監(jiān)控，發(fā)生火災及時向消防部門報告和組織撲救，預防和避免業(yè)主、使用人的生命財產(chǎn)損失等。 (6) 車輛和道路管理，內(nèi)容包括交通秩序的管理和車輛停放的管理；有專門停車場的，可開展車輛保管業(yè)務。 (7) 協(xié)助有關部門制止違章、違規(guī)的各種行為。 (8) 協(xié)助主管部門保證物業(yè)區(qū)域的供水、供電、供氣、通信等設施的正常運行。 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 26 2 專項服務的內(nèi)容主要有以下幾大類： (1) 為業(yè)主收洗和縫制衣物，代購日常用品，室內(nèi)衛(wèi)生清掃，代購代訂車、船、飛機票，接送小孩上下學； (2) 開辦各種商業(yè)服務項目，如小型商場、美發(fā)廳、修理店等； (3) 開辦各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類場所； (4) 代辦各種保險業(yè)務，設立銀行分支機構等； (5) 提供中介服務，如物業(yè)銷售、租賃、評估、公證等； (6) 提供帶有社會福利性質(zhì)的各項服務工作。 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 27 3 委托性的特約服務是為滿足業(yè)主的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)產(chǎn)權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為業(yè)主及使用人代購生活物品等。 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 28 多年來國內(nèi)外的實踐證明，智能化物業(yè)管理的作用體現(xiàn)在： 1 智能化大樓的設施設備日趨大型化、高級化、自動化，初期投資所占比例也越來越大，見 表 、 表 表。 智能化大樓的壽命成本中各項費用的比例分配見 圖 。 智能化物業(yè)管理的作用 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 29 種類 土建 給排水 空調(diào) 電氣 升降機 超高層 5 一般 種類 土建 給排水 空調(diào) 電氣 升降機 室外 鋼筋混凝土 混凝土 表 （ %） 表 （ %） 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 30 電氣設備 受變電 預備電源 干線動力 電燈插座 電話 防災 通信 100 23 6 17 34 8 8 4 表 （ %） 圖 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 31 設備的故障曲線形狀像一個浴缸，稱之為“浴槽曲線(Bath tub Curve)”（見 圖 ）。 圖 3三條曲線分別代表了三種不同的保養(yǎng)方式： (1) 只使用不保養(yǎng)； (2) 事后保養(yǎng)； (3) 預防保養(yǎng)。 可見，采取預防保養(yǎng)可以大大延長設備的使用壽命。 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 32 圖 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 33 2和諧的生活與工作環(huán)境 物業(yè)管理基本分為管理和服務兩個方面。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn)權、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設備等方面的管理工作；掌握房產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能；把房屋的數(shù)量、建筑形式、完好程度、設備使用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄，這是管理方面的一項經(jīng)常性工作。服務方面主要是充分保證滿足用戶要求，及時登門進行日常服務，并超前檢修上下水管道、暖氣管道，水管的防凍保暖，換紗窗，檢修門鎖以及修換燈口、電線、開關。 任務 2 智能樓宇中央控制室職能 34 另外，及時檢修鍋爐，保證供暖；及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電；及時檢修煤氣管道，保證安全供氣；及時檢修電梯，保證安全運行。當然，服務中也包括管理，對于房屋、設備必須點交、登記齊全，建立保管卡。向用戶點交清楚，明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳使用房屋設備